29
kantonrechter dient verder nog vermeld te worden binnen
welke termijn en op welke wijze dit verzoek om verlen
ging moet worden ingediend. De verhuurder moet de
huurder dus op het moment waarop deze daaraan het
meest behoefte heeft, wijzen op de mogelijkheden die de
nieuwe wet hem biedt.
Zou de verhuurder bij zijn opzegging, die bij deurwaar-
dersexploit of per aangetekende brief moet plaats hebben,
een van deze verplichtingen niet nakomen dan geldt de
opzegging niet en duurt dus de huurovereenkomst voort.
Kan de verhuurder aantonen dat de huurder aan wie de
huur wordt opgezegd bekend is met de mogelijkheid van
beroep op de kantonrechter en de wijze waarop dit moet
gebeuren, dan kan hij deze beide mededelingen uit de
huur-opzegging weglaten. Veiligheidshalve is het echter
aan te bevelen deze informatie steeds bij de opzegging
te doen.
De huurder heeft naast deze in de opzegging te vermel
den verwijzing naar zijn rechten ook behoefte aan een
zodanige periode dat hij rustig kan overwegen een
nieuwe woning te zoeken of een beroep te doen op de
rechter. Daarom geeft de wet voor opzegging van de
huurovereenkomst bepaalde termijnen.
Bij opzegging door de verhuurder bedraagt deze tenmin
ste drie maanden welke periode verlengd wordt met één
maand voor elk jaar dat de huurder in het pand heeft
gewoond: de maximale opzegtermijn bedraagt zes maan
den. Deze geldt dus voor alle gevallen waarin de huurder
drie of meer jaren in het gehuurde heeft gewoond.
Aangezien bij opzegging door de huurder, de verhuurder
uit zal moeten zien naar een nieuwe bewoner, dient ook
de huurder een opzegtermijn in acht te nemen.
Deze is gelijk aan de periode tussen twee huurbetalingen
maar nooit korter dan een maand en niet langer dan drie
maanden. De huurder behoeft bij zijn opzegging de reden
van de huurbeëindiging niet te vermelden.
Om te voorkomen dat in de huurovereenkomsten bepalin
gen worden opgenomen waardoor de in de wet aan de
huurder gegeven bescherming te niet wordt gedaan, is
bepaald dat van de wettelijke regeling niet mag worden
afgeweken.
Deze afwijking mag wel worden overeengekomen, indien
dit gebeurt na het sluiten van de huurovereenkomst,
doordat bij voorbeeld verhuurder en huurder met weder
zijds goedvinden de huur beëindigen.
Daar de huurder door de beroepsmogelijkheid op de
rechter een vrij sterke positie inneemt, kan indien de
huurovereenkomst is gesloten en de huurder dus aan
deze nieuwe wet rechten kan ontlenen, de mogelijkheid
worden geopend om hem van de stringente opzeggings-
regels vrijwillig afstand te laten doen.
Heeft de huurder een opzegging van de huurovereen
komst, welke aan de bovenvermelde eisen voldoet,
ontvangen, dan kan hij zich tot de kantonrechter van het
gebied waar de woning gelegen is wenden met het
verzoek de huurovereenkomst te verlengen.
Dit verzoek moet binnen zes weken na de huuropzegging
in de vorm van een request worden gedaan. Heeft de
huurder dit verzoek ingediend, waarvan de verhuurder
bericht ontvangt van de Griffie van het kantongerecht,
dan blijft de huurovereenkomst van kracht totdat over het
verzoek is beslist.
De verlenging van de huurovereenkomst zal de rechter
alleen kunnen uitspreken indien bij een redelijke afweging
van de belangen van huurder en verhuurder, van eerstge
noemde niet kan worden verlangd dat hij de woning op
het moment waartegen is opgezegd, verlaat. De nieuwe
regeling gaat dus aanzienlijk minder ver dan de huurbe-
scherming die vóór de huurliberalisatie gold. Het zullen
persoonlijke omstandigheden moeten zijn die een uitstel
van de ontruiming rechtvaardigen, waarbij is te denken
aan gevallen als ziekte, zwangerschap, eventuele lichame
lijke gebreken die een gedwongen verhuizing op dat
moment ongewenst maken. De huurder zou ook bezig
kunnen zijn met de bouw van een eigen woning of het
zoeken van een andere woning of bij voorbeeld binnen
afzienbare tijd worden gepensioneerd of van werkkring
gaan veranderen, zodat beëindiging van de huurovereen
komst op de opzegdatum voor hem een extra verhuizing
en kosten meebrengt.
Is in zulke gevallen naar de mening van de rechter het
belang van de huurder bij uitstel van de ontruiming
groter dan het belang van de verhuurder bij een
ontruiming op de dag waartegen is opgezegd, dan kan hij
de huurovereenkomst verlengen, waarbij hij tevens op
verzoek van een van partijen de huurprijs die in deze
periode van verlenging zal gelden, kan vaststellen.
Heeft de rechter tot een verlenging van de huurovereen
komst besloten en bij dat vonnis tevens de duur van de
verlenging vermeld, dan kan de huurder om verdere
verlengingen van de overeenkomst verzoeken.
Is de overeenkomst voor onbepaalde tijd verlengd, dan
kan dit nadat de verhuurder de verlengde overeenkomst
heeft opgezegd.
In een aantal gevallen zal de rechter het verzoek om
verlenging afwijzen; dit zal gebeuren indien de huurder
aanvankelijk akkoord is gegaan met de opzegging en hier
later op terugkomt, hij zich niet gedraagt als een
behoorlijk huurder of wanneer de verhuurder de woning
dringend nodig heeft voor eigen gebruik; zou de verhuur
der de door hem bewoonde woning voor een bepaalde
periode waarin hij b.v. in het buitenland verblijft verhuren,
dan zal ook verlenging van deze huurovereenkomst
worden afgewezen.
Hier heeft de huurder immers vanaf het sluiten van het
huurcontract geweten dat de huur een tijdelijk karakter
heeft en kan hij tijdig maatregelen nemen om naar
vervangende woonruimte om te zien.
Dit zijn in grote lijnen de regelingen welke vastgelegd
zijn in de op 1 september in werking getreden wet,
waardoor ook in de geliberaliseerde gebieden aan de
huurder nog enige bescherming wordt geboden. Dat de
wetgever niet heeft willen wachten op de invoering van
dat gedeelte van het Nieuw Burgelijk Wetboek waarin de
huurovereenkomst wordt geregeld, toont opnieuw aan dat
veranderingen in de maatschappelijke opvattingen leiden
tot aanpassing en wijziging van de op dat stuk bestaande
wetten.