naar
een sociaal
huurrecht
mr. c. j. b. ebeling
Op 1 september jl. is een wettelijke regeling in werking
getreden, waardoor in die gebieden, waar het huurbeleid
is geliberaliseerd of met andere woorden, waar een
aanzienlijk vrijer regime geldt voor de huurprijsregeling
en de huurbescherming, enige bescherming aan de
huurder wordt gegeven voor het geval de huurovereen
komst van zijn woning wordt beëindigd.
De wetgever wil hiermee voorkomen dat bij liberalisering
van het huurbeleid de huurder geconfronteerd wordt met
de uit 1838 stammende regels in het Burgerlijk Wetboek,
welke zijn opgesteld in een tijd waarin men het belangrij
ker vond de rechten van de eigendom te beschermen.
De thans in onze maatschappij levende opvattingen over
de positie van de huurder van woonruimte en de functie
van de woning maken een terugkeer naar de uit de
vorige eeuw stammende regeling ongewenst.
De nieuwe wet, welke in het bestaande Burgerlijk
Wetboek wordt ingebouwd, houdt zich bezig met de
situatie welke ontstaat bij het einde van de huurovereen-
komst van een woning. Deze wel als „sociaal huurrecht"
aangeduide regeling geeft voorschriften omtrent de op
zegging van huurovereenkomsten van woningen en de
daarbij in acht te nemen termijnen en voorts de mogelijk
heid van een speciale bescherming van de huurder van
wie om bijzondere redenen op dat moment geen ontrui
ming kan worden gevergd.
Achtereenvolgens zullen hierna de verschillende van
belang zijnde onderdelen van deze nieuwe wet worden
behandeld.
De wet heeft alleen betrekking op woonruimte waaronder
wordt verstaan gebouwd onroerend goed - met de
bijbehorende grond - dat als zelfstandige woning is
verhuurd of een deel daarvan dat als woning is verhuurd.
Hieronder vallen dus complete woningen, étages of
kamers en ook ruimten welke als woonruimten zijn
verhuurd maar tijdelijk door de huurder voor andere
doeleinden worden gebruikt. Niet onder de wet vallen
woonboten, woonwagens en vakantie- en seizoenwonin
gen.
Voor wat de beëindiging van de huurovereenkomst betreft
geldt dat steeds opzegging moet plaats hebben en wel
schriftelijk; volgens de voorheen geldende regels was
opzegging alleen vereist wanneer de overeenkomst voor
onbepaalde tijd was aangegaan.
De overeenkomst voor een bepaalde tijd eindigde, door
dat de termijn waarvoor de huur was gesloten, verstreek.
Volgens de nieuwe wet is ook bij huurovereenkomsten van
bepaalde tijd schriftelijke opzegging vereist.
De huurder wordt dus tijdig herinnerd aan het feit dat zijn
gebruik van de woning een einde gaat nemen zodat hij of
tijdig een vervangende woning kan gaan zoeken, of
maatregelen kan nemen om te trachten het gebruik van
de woning te verlengen.
Ter bescherming van de rechten van de huurder dient de
verhuurder bij opzegging een bepaalde voorgeschreven
termijn in acht te nemen, in de opzegging mededeling
doen van de gronden die tot opzegging hebben geleid en
voorts de huurder erop te wijzen dat hij aan de
kantonrechter om verlenging van de huurovereenkomst
kan verzoeken. Bij de laatst bedoelde verwijzing naar de