iets over het recht van optie 39 j Wordt de waarde van een onroerend goed voor de hypotheekhouder beïnvloed door het feit, dat de eigenaar daarvan i ook een optierecht heeft met betrekking tot het aangrenzende perceel?, aldus een vraag van de heer A. J. Olijhoek van de I Raiffeisenbank „Uithoorn". We legden haar voor aan de juridische afdeling, die er het volgende over opmerkt. Voor de eigenaar van het onroerend goed wordt de waarde natuurlijk verhoogd door het hem toekomende optierecht, maar dit wil nog niet zeggen dat de hypotheekhouder eveneens profiteert van deze waardestijging. I Het optierecht is een recht van koop met betrekking tot een bepaald goed, al of niet onder bepaalde voorwaarden en tijdsbepaling. Het toekennen van een optierecht aan een koper van een onroerend goed komt in de praktijk vaak voor, als het gaat om grotere projecten. Een bedrijf koopt bij voorbeeld een stuk grond om daarop een fabriek te bouwen en bedingt daarbij het recht om het aangrenzende perceel te kopen ten einde de fabriek in de toekomst te kunnen uitbreiden. Men kan dan bij de aankoop van de grond in eerste instantie volstaan met het kopen van slechts een gedeelte van de totaal benodigde bouwgrond, ter wijl voor het restant gedurende een aantal jaren het recht van optie wordt verleend. Wanneer door een bank een hypothecai re lening wordt verstrekt voor de eerste fase van de opbouw van het bedrijf, is het voor de bank als hypotheekhoudster van belang, dat bij tussentijdse al of niet vrijwillige bedrijfsbeëindiging of executie het recht van optie ongewijzigd zal over gaan op de koper. Alleen dan zou name lijk de waarde van het onderpand ook voor de hypotheekhouder gunstig wor den beïnvloed. Dat is echter niet zonder meer het geval. Een optie tot het sluiten van een bepaal de koopovereenkomst wordt aan iemand gegeven met het oog op de hoedanig heden van die persoon. Het recht van optie is dus strikt persoonlijk, gebonden aan de persoon van de verkrijger van het recht. Dit brengt met zich mee dat het recht van optie in beginsel niet over draagbaar en verhandelbaar is. Weliswaar luiden de aanvangswoorden van artikel 1354 van het Burgelijk Wet boek: Men wordt verondersteld bedon gen te hebben voor zich zelf en voor zijn erfgenamen en rechtverkrijgenden. Bedingt iemand ten behoeve van zichzelf een bepaald recht, dan kunnen na zijn overlijden ook zijn erfgenamen nakoming vorderen. Dit volgt behalve uit artikel 1354 B.W. ook reeds uit de bepalingen van het erfrecht. Met de rechtverkrijgenden worden in ar tikel 1354 B.W. ook bedoeld de rechtver krijgende onder bijzondere titel, bij voor beeld kopers. Degene, aan wie de hypotheekhouder het verbonden onroerend goed verkoopt, moet worden beschouwd als rechtverkrij gende van de vorige eigenaar. Volgens de regel van artikel 1354 B.W. wordt de eigenaar ook verondersteld bedongen te hebben voor een eventuele koper. Er wordt echter in artikel 1354 B.W. aan toegevoegd: „ten ware het tegendeel uitdrukkelijk bepaald zij, of uit de aard der overeenkomst mocht voortvloeien". Het laatste is bij het recht van optie het geval. Een verleende optie is uit haar aard strikt persoonlijk. Een ander voorbeeld: De eigenaar van een aan een particulier park grenzend huis heeft voor zichzelf het recht bedongen om in het park te mogen wandelen. Als hij vervolgens het huis verkoopt en in eigendom over draagt, gaat het recht om in het park te wandelen niet over op de koper. Met een bedongen recht van optie is dit in beginsel evenmin het geval. Men kan het echter anders overeen komen. Het is wel mogelijk iemand een optierecht toe te kennen met de bepa ling, dat dit recht op de rechtsopvolger overgaat. Er dient dan uitdrukkelijk bij het verlenen van het recht van optie vastgelegd te worden, dat dit recht ook zal gelden ten behoeve van de rechtver krijgenden. Gaat het optierecht bij verkoop van onroerend goed op de koper over, on verschillig wie dit is, dan is het optie recht een waardeverhogende factor ook voor de hypotheekhouder. Het is niet altijd eenvoudig vast te stellen of iemand een recht van optie alleen voor zich persoonlijk heeft bedon gen of ook voor degenen die hem opvol gen in de eigendom van het onroerend goed. Dit hangt af van de bedoeling van partijen. Het is dus van belang dat de gekozen bewoordingen van de overeen komst zo duidelijk zijn, dat misverstand en onzekerheid op dit punt niet kan voorkomen. De bank zal er bij hypotheekverlening op moeten toezien, dat de voorwaarden met betrekking tot het recht van optie duide lijk doen uitkomen, dat er geen sprake is van een strikt persoonlijk recht. Wanneer niet uitdrukkelijk is bedongen, dat het recht van optie op de rechtsop volgers overgaat, heeft het optierecht voor de hypotheekhouder geen waar de. Er dient uitdrukkelijk bij bepaald te wor den, dat het recht van optie ook zal gelden ten behoeve van een eventuele koper. Dan heeft de bank als hypotheek houdster inderdaad de mogelijkheid om bij een executoriale verkoop het recht van optie op dezelfde condities te laten overgaan op de nieuwe eigenaar. De inhoud van het optierecht hangt ook overigens geheel af van hetgeen door partijen is overeengekomen. Het kan ook beperkt blijven tot een recht van voor keur in geval van verkoop; dat wil zeggen dat de eigenaar het goed eerst te koop zal moeten aanbieden aan de optie- gerechtigde vóórdat hij het aan derden te koop aanbiedt. Zo'n optierecht, in dit geval voorkeurs recht genoemd, komt krachtens artikel 56 b van de Pachtwet van rechtswege toe aan de pachter. Er zijn hieraan echter nogal wat voor waarden verbonden, zodat de pachter dit voorkeursrecht niet onder alle omstan digheden tegenover de verpachter kan doen gelden. Indien de verpachter het voorkeursrecht van de pachter niet eerbiedigt door het goed zonder meer aan een ander te verkopen, is die verkoop wel geldig, maar heeft de pachter een vordering op de verpachter tot betaling van schade vergoeding. Een van de gevallen, waarin de pachter zijn voorkeursrecht niet geldend kan ma ken, doet zich voor wanneer de hypo theekhouder tot verkoop van het ver pachte onroerend goed overgaat. De hypotheekhouder behoeft zich derhal ve van het wettelijk voorkeursrecht van de pachter niets aan te trekken. De hypotheekhouder is trouwens nooit ge bonden aan een door de eigenaar van het onroerend goed aan een ander ver leend optierecht. Ook wanneer de eigenaar het door hem zelf verleende optierecht negeert en het goed in strijd daarmee aan een ander verkoopt, dan is die koopovereenkomst en de daarop volgende eigendomsover dracht wel geldig. Het recht van optie is geen zakelijk recht en heeft geen zake lijke werking. In geval van wanprestatie heeft de optiegerechtigde niets anders dan een vordering tot schadevergoeding, tegen degene van wie hij het recht van optie heeft gekregen.

Rabobank Bronnenarchief

blad 'Raiffeisen Boerenleenbank' | 1972 | | pagina 41