iets over het recht
van optie
39
j Wordt de waarde van een onroerend
goed voor de hypotheekhouder beïnvloed
door het feit, dat de eigenaar daarvan
i ook een optierecht heeft met betrekking
tot het aangrenzende perceel?, aldus een
vraag van de heer A. J. Olijhoek van de
I Raiffeisenbank „Uithoorn". We legden
haar voor aan de juridische afdeling, die
er het volgende over opmerkt.
Voor de eigenaar van het onroerend goed
wordt de waarde natuurlijk verhoogd
door het hem toekomende optierecht,
maar dit wil nog niet zeggen dat de
hypotheekhouder eveneens profiteert van
deze waardestijging.
I Het optierecht is een recht van koop met
betrekking tot een bepaald goed, al of
niet onder bepaalde voorwaarden en
tijdsbepaling.
Het toekennen van een optierecht aan
een koper van een onroerend goed komt
in de praktijk vaak voor, als het gaat om
grotere projecten.
Een bedrijf koopt bij voorbeeld een stuk
grond om daarop een fabriek te bouwen
en bedingt daarbij het recht om het
aangrenzende perceel te kopen ten einde
de fabriek in de toekomst te kunnen
uitbreiden. Men kan dan bij de aankoop
van de grond in eerste instantie volstaan
met het kopen van slechts een gedeelte
van de totaal benodigde bouwgrond, ter
wijl voor het restant gedurende een
aantal jaren het recht van optie wordt
verleend.
Wanneer door een bank een hypothecai
re lening wordt verstrekt voor de eerste
fase van de opbouw van het bedrijf, is
het voor de bank als hypotheekhoudster
van belang, dat bij tussentijdse al of niet
vrijwillige bedrijfsbeëindiging of executie
het recht van optie ongewijzigd zal over
gaan op de koper. Alleen dan zou name
lijk de waarde van het onderpand ook
voor de hypotheekhouder gunstig wor
den beïnvloed. Dat is echter niet zonder
meer het geval.
Een optie tot het sluiten van een bepaal
de koopovereenkomst wordt aan iemand
gegeven met het oog op de hoedanig
heden van die persoon. Het recht van optie
is dus strikt persoonlijk, gebonden aan
de persoon van de verkrijger van het
recht. Dit brengt met zich mee dat het
recht van optie in beginsel niet over
draagbaar en verhandelbaar is.
Weliswaar luiden de aanvangswoorden
van artikel 1354 van het Burgelijk Wet
boek: Men wordt verondersteld bedon
gen te hebben voor zich zelf en voor zijn
erfgenamen en rechtverkrijgenden.
Bedingt iemand ten behoeve van zichzelf
een bepaald recht, dan kunnen na zijn
overlijden ook zijn erfgenamen nakoming
vorderen. Dit volgt behalve uit artikel
1354 B.W. ook reeds uit de bepalingen
van het erfrecht.
Met de rechtverkrijgenden worden in ar
tikel 1354 B.W. ook bedoeld de rechtver
krijgende onder bijzondere titel, bij voor
beeld kopers.
Degene, aan wie de hypotheekhouder het
verbonden onroerend goed verkoopt,
moet worden beschouwd als rechtverkrij
gende van de vorige eigenaar.
Volgens de regel van artikel 1354 B.W.
wordt de eigenaar ook verondersteld
bedongen te hebben voor een eventuele
koper.
Er wordt echter in artikel 1354 B.W. aan
toegevoegd: „ten ware het tegendeel
uitdrukkelijk bepaald zij, of uit de aard
der overeenkomst mocht voortvloeien".
Het laatste is bij het recht van optie het
geval. Een verleende optie is uit haar
aard strikt persoonlijk.
Een ander voorbeeld:
De eigenaar van een aan een particulier
park grenzend huis heeft voor zichzelf
het recht bedongen om in het park te
mogen wandelen. Als hij vervolgens het
huis verkoopt en in eigendom over
draagt, gaat het recht om in het park te
wandelen niet over op de koper.
Met een bedongen recht van optie is dit
in beginsel evenmin het geval.
Men kan het echter anders overeen
komen. Het is wel mogelijk iemand een
optierecht toe te kennen met de bepa
ling, dat dit recht op de rechtsopvolger
overgaat. Er dient dan uitdrukkelijk bij
het verlenen van het recht van optie
vastgelegd te worden, dat dit recht ook
zal gelden ten behoeve van de rechtver
krijgenden.
Gaat het optierecht bij verkoop van
onroerend goed op de koper over, on
verschillig wie dit is, dan is het optie
recht een waardeverhogende factor ook
voor de hypotheekhouder.
Het is niet altijd eenvoudig vast te
stellen of iemand een recht van optie
alleen voor zich persoonlijk heeft bedon
gen of ook voor degenen die hem opvol
gen in de eigendom van het onroerend
goed. Dit hangt af van de bedoeling van
partijen. Het is dus van belang dat de
gekozen bewoordingen van de overeen
komst zo duidelijk zijn, dat misverstand
en onzekerheid op dit punt niet kan
voorkomen.
De bank zal er bij hypotheekverlening op
moeten toezien, dat de voorwaarden met
betrekking tot het recht van optie duide
lijk doen uitkomen, dat er geen sprake is
van een strikt persoonlijk recht.
Wanneer niet uitdrukkelijk is bedongen,
dat het recht van optie op de rechtsop
volgers overgaat, heeft het optierecht
voor de hypotheekhouder geen waar
de.
Er dient uitdrukkelijk bij bepaald te wor
den, dat het recht van optie ook zal
gelden ten behoeve van een eventuele
koper. Dan heeft de bank als hypotheek
houdster inderdaad de mogelijkheid om
bij een executoriale verkoop het recht
van optie op dezelfde condities te laten
overgaan op de nieuwe eigenaar.
De inhoud van het optierecht hangt ook
overigens geheel af van hetgeen door
partijen is overeengekomen. Het kan ook
beperkt blijven tot een recht van voor
keur in geval van verkoop; dat wil
zeggen dat de eigenaar het goed eerst te
koop zal moeten aanbieden aan de optie-
gerechtigde vóórdat hij het aan derden
te koop aanbiedt.
Zo'n optierecht, in dit geval voorkeurs
recht genoemd, komt krachtens artikel
56 b van de Pachtwet van rechtswege toe
aan de pachter.
Er zijn hieraan echter nogal wat voor
waarden verbonden, zodat de pachter dit
voorkeursrecht niet onder alle omstan
digheden tegenover de verpachter kan
doen gelden.
Indien de verpachter het voorkeursrecht
van de pachter niet eerbiedigt door het
goed zonder meer aan een ander te
verkopen, is die verkoop wel geldig,
maar heeft de pachter een vordering op
de verpachter tot betaling van schade
vergoeding.
Een van de gevallen, waarin de pachter
zijn voorkeursrecht niet geldend kan ma
ken, doet zich voor wanneer de hypo
theekhouder tot verkoop van het ver
pachte onroerend goed overgaat.
De hypotheekhouder behoeft zich derhal
ve van het wettelijk voorkeursrecht van
de pachter niets aan te trekken. De
hypotheekhouder is trouwens nooit ge
bonden aan een door de eigenaar van
het onroerend goed aan een ander ver
leend optierecht.
Ook wanneer de eigenaar het door hem
zelf verleende optierecht negeert en het
goed in strijd daarmee aan een ander
verkoopt, dan is die koopovereenkomst
en de daarop volgende eigendomsover
dracht wel geldig. Het recht van optie is
geen zakelijk recht en heeft geen zake
lijke werking. In geval van wanprestatie
heeft de optiegerechtigde niets anders
dan een vordering tot schadevergoeding,
tegen degene van wie hij het recht van
optie heeft gekregen.
