nen, de uitwerking van financieringen en de even
tuele kredietverstrekking.
De Raiffeisenwoonservice heeft de volgende
aspecten:
adviezen over de wettelijke mogelijkheden als
mede de financiering van plannen;
hulp bij het invullen van formulieren;
controle van de stukken op volledigheid;
het doorgeven van de plannen via de Raif-
feissen-Zentralkasse;
afwikkeling van de correspondentie.
Het is de bedoeling dat de Raiffeisenwoonser
vice in de toekomst door gerichte acties uitgebreid
zal worden.
In een van de maandelijkse publikaties van de
Federal Reserve Bank of Kansas City werd een
studie gepubliceerd over de kwaliteit van het hy
pothecaire krediet in de Verenigde Staten. Aller
eerst wordt gesteld dat de particuliere schuld in dit
land na 1945 bijzonder sterk gestegen is en thans
2V2 maal zo groot is als de overheidsschuld. In de
na-oorlogse jaren is de schuldpositie van de Ame
rikaan sterker gestegen dan zijn inkomen. De
hypothecaire kredietverlening buiten de landbouw
steeg tot het tienvoudige en bedraagt thans het
drievoudige van het consumentenkrediet. De
groeiende hypothekenlast werd bevorderd door
een gestegen inkomen, maar ook door de gestegen
bouwkosten, welke sedert 1950 stegen tot het vier
voudige. Hogere verstrekkingspercentages en lan
gere looptijden werkten stimulerend. Het aantal
gezinnen met een hypothecaire lening groeide van
11 miljoen in 1950 tot meer dan 21 miljoen in 1966.
Terwijl in het eerstgenoemde jaar bijna 2% van
het beschikbare inkomen werd besteed aan rente
en aflossingen was dit percentage in 1965 geste
gen tot 3,5 Verlenging van looptijden heeft een
verdere stijging van dit percentage afgeremd. Er
bestaat overigens de indruk dat gezinnen met een
lager inkomen een relatief hoger hypotheekper
centage hebben maar ook sneller aflossen.
Er zijn talloze factoren die de kwaliteit van een
lening beïnvloeden zoals de verwachte inkomens
ontwikkeling, de werkgelegenheidsontwikkeling en
de waarde-ontwikkeling van de overige bezittingen
van de schuldenaar. Indien aflossingen een bijzon
der groot deel van het inkomen uitmaken blijft er
slechts een beperkte marge over voor onver
wachte uitgaven. Vermindert men de waarde van
het onderpand met de daarop rustende schuld en
de renteverplichtingen dan spreekt de Amerikaan
over het actief van de lener. Is deze overwaarde
gering dan is het risico groot dat er bij liquidatie
weinig of niets overblijft. Naarmate hij meer aflost
levert zijn eigendom overwaarde op en heeft de
lening bijgevolg een betere kwaliteit. Voor 1930
werden hypotheken in de Verenigde Staten steeds
voor 5 jaar verleend terwijl niet tussentijds werd
afgelost. Thans wordt het systeem van regelmatige
aflossingen toegepast. Naarmate de hypotheek
gever meer aanbetaalt, minder rente betaalt en
langzamer afschrijft stijgt zijn overwaarde hoger. In
feite is veelal het tegengestelde geschied. De Fe
deral Housing Administration (instelling die onder
meer het risico verzekert) heeft geleidelijk de loop
tijd voor nieuwe kredieten verlengd van 21 jaar in
1946 tot 30 jaar in 1967. De verhouding tussen de
omvang van de leningen en de waarde der onder
panden steeg van 87% tot 95% in genoemde
periode. Bij een verdrievoudiging van de ge
middelde hypothecaire last nam het gemiddelde
aanbetaalde bedrag met 50 af. Er is dus sprake
van een duidelijke kwaliteitsvermindering van de
verschafte leningen. Hier staat tegenover dat de
waarde van de huizen kan stijgen. Tot het einde
van de vijftiger jaren, bijvoorbeeld was een prijs
stijging van 10 tot 20 per jaar geen uitzondering.
Echter in tijden van recessie is ook het tegendeel
mogelijk. Zo daalden in de periode 1929-1934 de
prijzen van zelfbewoonde huizen met circa 25
Dalende inkomens, gedwongen verkopen van hui
zen, liquiditeitsverkrapping en een geringere bevol
kingsgroei waren hiervoor verantwoordelijk.
Wanneer lage aflossingspercentages worden
toegepast zullen deze een geringe onttrekking van
het inkomen betekenen. Hierdoor komen ook de
lagere inkomensgroepen in aanmerking. Zo lang
de werkgelegenheid en het inkomen stijgen levert
dit geen probleem op.
Illustratief zijn ten slotte de gegevens over de
gedwongen verkopen van huizen in de Verenigde
Staten. Rond 1950 bedroeg het aantal liquidaties
2,17 pro mille, in de tijd van de Korea-hausse
daalde dit tot 1,55 pro mille. Daarna liep het gelei
delijk op tot 4,93 pro mille in 1965, aldus de studie
van de Federal Reserve Bank of Kansas City.
173
