opstal en erfpacht
hypotheek op zakelijke rechten
Hypotheek wordt behalve op de eigendom van
onroerend goed ook wel gevestigd op de zakelijke
rechten van opstal en erfpacht. De onderpand-
waarde van deze laatste rechten is voornamelijk
afhankelijk van de voorwaarden, waaronder het
recht is gevestigd. In de eerste plaats moet men
rekening houden met de termijn, gedurende welke
het recht nog zal voortduren. Immers indien het
recht eindigt, vervalt daarmee ook het daarop ge
vestigde recht van hypotheek. Zakelijke rechten,
welke nog slechts korte tijd zullen voortbestaan,
hebben hierdoor als zekerheid in het algemeen
geen of weinig waarde.
In de praktijk komt het vaak voor, dat rechten
welke voor een bepaalde termijn zijn verleend, ter
stond na het vervallen van die termijn door de
grondeigenaar aan dezelfde houder opnieuw in
recht van opstal of erfpacht worden uitgegeven.
Hierdoor herleeft het oude, vervallen recht niet,
doch is een nieuw recht ontstaan. De op het oude
recht ingeschreven hypotheek herleeft dus ook
niet, zodat, wanneer het recht van hypotheek ge
handhaafd moet worden, er een nieuw recht van
hypotheek moet worden gevestigd. Slechts indien
bij de akte van uitgifte is bedongen, dat na afloop
van de termijn van uitgifte het recht op verzoek van
de opstalhouder of erfpachter kan worden ver
lengd, is dit anders.
Thans zullen wij in het kort de rechten van op
stal en erfpacht afzonderlijk bespreken.
opstal
Het opstalrecht is het zakelijk recht om gebou
wen of beplantingen in eigendom te hebben op de
grond van een ander. Door het vestigen van een
opstalrecht kan men bereiken, dat de eigendom
van de grond en van de opstal in verschillende
handen komt. Het opstalrecht kan bijvoorbeeld
gevestigd worden ten behoeve van een pachter
voor de duur van de pachtovereenkomst, opdat de
pachter eigenaar zal zijn van de opstallen op de
gepachte grond. Zo'n opstalrecht, dat afhankelijk
is van een pachtovereenkomst, kan evenals een
zelfstandig opstalrecht met hypotheek worden be
zwaard. De executie-opbrengst van een afhanke
lijk opstalrecht zal echter gewoonlijk tegenvallen,
omdat aan een eventuele koper niet het gebruik
van de omliggende grond kan worden aangeboden.
De opstalhouder is eigenaar van de opstal en
heeft dus ten aanzien van de opstal het recht van
gebruik, aangezien dit voortvloeit uit het eigen
domsrecht. Het gebruik strekt zich echter niet uit
tot de omliggende grond. Het gebruiksrecht ten
aanzien van de omliggende grond vloeit namelijk
voort uit de pachtovereenkomst en pacht is niet
overdraagbaar. Daarom zal het opstalrecht ge
woonlijk niet als zelfstandig onderpand voor de
bank vatbaar zijn. Voor een eventuele gegadigde
bij uitwinning van een dergelijk onderpand zal het
opstalrecht in de regel weinig waarde hebben, ten
zij de opstallen verplaatsbaar zijn. d.w.z. na afbraak
zonder aanmerkelijk waardeverlies elders weer op
getrokken kunnen worden. In de tuinbouw, waar
vele glasopstanden die door pachters op gepachte
grond worden geplaatst, op deze wijze verplaatst
kunnen worden, komt het opstalrecht als onder
pand nog wel eens voor. Men moet echter in de
tuinbouw wel degelijk rekening houden met een
aanzienlijk waardeverlies bij verplaatsing van de
opstallen. Denk ook aan de arbeidskosten beno
digd om de opstanden af te breken en elders weer
op te bouwen. De onderpandwaarde van zo'n hy
potheek op opstalrecht kan praktisch gelijk worden
gesteld met cessie van afbraakrechten.
Bij het eindigen van het recht van opstal treedt
volgens de wet de grondeigenaar in de eigendom
van de gebouwen, werken en beplantingen, onder
gehoudenheid om de waarde daarvan op die tijd te
betalen aan de vroegere opstalhouder. Dit laatste
kan echter anders zijn overeengekomen, hetgeen in
82
