het huurbeding
Volgens artikel 1612 B.W. wordt door verkoop
van een verhuurd pand een tevoren aangegane
huur niet verbroken. De opvolgende eigenaar
wordt automatisch aan de door de vorige eigenaar
gesloten huurovereenkomst gebonden. Dit alge
mene beginsel kortweg geformuleerd: koop
breekt geen huur kan evenwel in de overeen
komst waarbij het pand verhuurd is, uitdrukkelijk
worden terzijde gesteld.
Het beginsel ,,koop breekt geen huur" raakt niet
slechts de koper. Ook de hypotheekhouder heeft
ermee te maken, omdat hij belang heeft bij een zo
hoog mogelijke opbrengst van het onderpand in
dien dit ten behoeve van de schuldeisers verkocht
zou moeten worden. Aangezien een ieder weet, dat
een pand als regel gemakkelijker te verkopen is en
ook meer opbrengt indien het vrij van huur wordt
opgeleverd, zou de hypotheekhouder gedupeerd
kunnen worden, indien het hypothecair verbonden
goed, na de vestiging van het hypotheekrecht, te
gen de wil van de hypotheekhouder zou kunnen
worden verhuurd en naderhand slechts als ver
huurd goed in publieke veiling zou mogen worden
gebracht.
Artikel 1230 B.W. biedt de hypotheekhouder be
scherming tegen evengenoemd gevaar en maakt
het hem mogelijk in de hypotheekakte het z.g.
huurbeding te doen opnemen. Krachtens dit huur
beding wordt de eigenaar in zijn bevoegdheid be
perkt om het verbonden goed buiten toestemming
van de hypotheekhouder te verhuren of te verpach
ten. Deze beperking kan algemeen zijn of alleen
betrekking hebben op bepaalde verhuringen; ook
mogelijk is een beperking van de tijd gedurende
welke het onderpand zal mogen worden verhuurd
of verpacht, of een beperking ten aanzien van de
vocv-uitbetaling der huur- of pachtpenningen.
De hypotheekakten ten behoeve van onze ban
ken bepalen algemeen, dat de verbonden onroe
rende goederen zonder schriftelijke toestemming
van de bank niet mogen worden verhuurd of ver
pacht, terwijl in geen geval vooruitbetaling van
huur- of pachtpenningen zal mogen worden be
dongen of ontvangen. De wet geeft aan de hypo
theekhouder, ten behoeve van wie het huurbeding
is gemaakt, het recht de nietigheid in te roepen
van huur- en pachtovereenkomsten, die tijdens het
bestaan van zijn hypotheekrecht zonder zijn toe
stemming zijn aangegaan.
Daar echter de inroeping van de nietigheid der
huurovereenkomst ook de huurder treft, die geen
partij is geweest bij de overeenkomst tussen de
eigenaar en de hypotheekhouder, waarbij ten be
hoeve van de laatste het huurbeding is gemaakt,
stelt de wet de inschrijving van het huurbeding in
de openbare registers als voorwaarde om de nie
tigheid te kunnen inroepen van huurovereenkom
sten, die in strijd met het huurbeding zijn aange
gaan. Het huurbeding heeft derhalve slechts effect
tegen huur- en pachtverhoudingen, die zijn ont
staan nadat het huurbeding in de registers is in
geschreven.
Van het recht de nietigheid van de huur- of
pachtovereenkomst in te roepen kan alleen de hy
potheekhouder gebruik maken. Dit recht komt niet
toe aan de koper van een verhuurd pand, dat door
de hypotheekhouder krachtens artikel 1223 B.W.
wordt verkocht. Indien de hypotheekhouder het
pand vrij van hypotheek op de openbare veiling
aanbiedt, zal hij er daarom voor moeten zorgen,
dat hij de nietigheid van de huur- of pachtovereen
komst tijdig heeft ingeroepen. De daarop volgende
ontruimingsvordering kan dan zowel door de hypo
theekhouder als door de koper worden ingesteld.
verhuur met toestemming van de hypotheekhouder
Daar de hypotheekhouder er belang bij heeft het
onderpand vrij van huur te kunnen verkopen, zal de
hypotheekhouder niet spoedig bereid zijn toestem
ming tot verhuur van het onderpand (welke verhuur
ook bij executie in stand zou blijven) te geven. In
vele gevallen zal hij ten hoogste willen gedogen dat
het pand zonder zijn toestemming wordt verhuurd,
zolang hij niet tot executie behoeft over te gaan.
De hypotheekhouder riskeert echter dat een derge-
278
