Verhuur van panden, die met
hypotheek zijn bezwaard
Vraag
De heer B. te K. wil een sigarenwinkel over
nemen. Hij biedt als onderpand aan twee pan
den, die bezwaard zullen worden tot 90 van
de taxatiewaarde, hetgeen uiteraard alleen
mogelijk is door middel van een delcrederever-
zekering. Daarmee is echter de financiering van
de aan te kopen sigarenwinkel nog niet rond.
Een van de panden is verhuurd. Zullen wij nu
een extra som kunnen verstrekken tegen cessie
van de huurpenningen
Antwoord
Wanneer een bepaald pand als het ware tot
de nok toe met een hypothecaire lening is be
zwaard, is het niet mogelijk om nog een extra
bedrag te verstrekken onder zekerheid van
cessie van de huurpenningen. De huurpenningen
leveren immers niet een additionele waarde-
verhoging van het pand op, doch de huur vormt
eerder een waardedrukkende factor. Wanneer
de panden van de heer B. tot 90 van de
taxatiewaarde bezwaard zijn met hypotheek ten
gunste van uw bank, hetgeen slechts mogelijk is
met delcredereverzekering, zou als voorwaarde
moeten worden gesteld, dat tot zekerheid van
deze hypothecaire lening ook nog de huurpen
ningen gecedeerd moeten worden. Anders zou
immers de eigenaar het in zijn hand hebben, om
de huurpenningen aan een ander te cederen,
waardoor de waarde van het onderpand als
hypothecaire zekerheid achteruit zou gaan. Wij
willen aannemen, dat de door u verrichte
taxaties, zoals gebruikelijk, verricht zijn op basis
van vrijheid van huur.
Er bestaan voorts geen mogelijkheden, om de
te verwachten inkomsten uit een sigarenwinkel
als zekerheid te verbinden. De heer B. zal der
halve de som, die de waarde welke uw bank als
hypotheek kan verstrekken te boven gaat, op
andere wijze moeten financieren.
Thans zullen wij nog bespreken, of het zoéven
gegeven antwoord niet aan het zogenaamde
huurbeding in de hypotheekakte voorbijgaat.
Het huurbeding houdt in, dat de hypotheek
gever het door hem bezwaarde onroerende goed
niet mag verhuren of verpachten zonder de
schriftelijke toestemming van de bank, terwijl in
geen geval vooruitbetaling van huur- of pacht-
penningen zal mogen worden bedongen en ont
vangen.
Het huurbeding heeft zakelijke werking. Hier
mee wordt bedoeld, dat het ook bindend is voor
iemand, aan wie de hypotheekgever het on
roerend goed verkoopt; en dat het voorts door
de bank ingeroepen kan worden tegenover de
huurder of de pachter: bij uitwinning van het met
hypotheek bezwaarde goed kan de bank vor
deren, dat het goed door de huurder of pachter
ontruimd moet worden. Voor de bank kan dit
van groot belang zijn: het ligt immers voor de
hand, dat een niet verhuurd of verpacht on
roerend goed een hogere waarde vertegenwoor
digt dan een onroerend goed, dat verhuurd of
verpacht is.
Onder bepaalde omstandigheden zal de bank
echter van de bevoegdheden, die haar in het
huurbeding toegekend zijn, geen gebruik kunnen
maken. Dat doet zich voor, als het bezwaarde
goed al verhuurd of verpacht is ten tijde van de
hyptheekverlening: een eenmaal geldig tot stand
gekomen huur- of pachtovereenkomst kan door
een latere bezwaring met hypotheek van het
verhuurde/verpachte goed niet worden aange
tast. Voorts zal zich dit kunnen voordoen als de
bank toestemming tot het aangaan van de huur-
of pachtovereenkomst heeft gegeven.
Als de bank het huurbeding niet kan inroepen,
mits zij een belangrijke waarborg bij de hypo
theek. Wij willen in dit verband nogmaals in
herinnering brengen, dat het in deze gevallen
altijd raadzaam is, de huur- of pachtsommen
aan de bank te doen cederen tot gelijke zeker
heid als waarvoor de hypotheek gevestigd is.
(Zie Raiffeisen-Bode augustus 1959, blz. 220).
Uithuizen 4 miljoen
De heer R. L. Dojes, voorzitter van de bank,
overhandigde een boekje met 100,aan de
fam. Bokje, die door een storting het totaal aan
spaargelden op 4 miljoen bracht.
317
