Zou de zoon-erfpachter later de eigendom van
het bedrijf verkrijgen (b.v. door vererving), dan
blijft de op het erfpachtrecht gevestigde hypo
theek in stand.
Voor de zijn bedrijf in erfpacht uitgevende
vader heeft deze juridische vorm nog dit voor
deel, dat erfpachtrechten met een langere duur
dan 25 jaar niet aan het regime van de Pacht
wet, met name de pachtprijsbeheersing, zijn
onderworpen, zodat er bij dergelijke erfpacht
rechten een grotere vrijheid voor partijen bestaat
t.a.v. de hoogte van de canon.
Vergeleken met overname in eigendom,
heeft uitgifte in erfpacht voor de beginnende
boer vooral dit aantrekkelijke aspect, dat
bij een erfpachtbedrijf de vermogenbehoefte
veel geringer is dan bij een eigenaarsbe-
drijf. Men kan dit bijvoorbeeld duidelijk zien
geïllustreerd in het rapport van de door het
Landbouwschap ingestelde StudiegroepBedrijfs-
financiering bij uitgifte in erfpacht en eigendom
van IJsselmeergronden. Volgens de berekenin
gen van de studiegroep zou de vermogensbe
hoefte bij uitgifte in eigendom van IJsselmeer
gronden ongeveer twee maal zo groot zijn als
bij uitgifte in erfpacht van blote grond en onge
veer vier maal zo groot als bij uitgifte in erfpacht
van grond -f woning bedrijfsgebouw (zie
blz. 41 van het rapport).
Opstalrecht en pacht
Het opstalrecht is een veel minder omvattend
recht dan het erfpachtrecht. Opstalrecht is het
recht om opstallen (b.v. gebouwen) op eens
anders grond te hebben. Van die opstallen be
rust dan de eigendom bij de opstalhouder, het
geen een uitzondering betekent op de regel, dat
alles wat op de grond is gebouwd eigendom is
van de grondeigenaar. Een welkome uitzonde
ring, met name voor pachters, die, wanneer zij
alleen maar pachter zijn, zich geen eigenaar
mogen noemen van de door hen gebouwde op
stallen.
Met het oog op deze minder prettige conse
quentie van ons burgerlijk recht, waaronder de
kredietwaardigheid en daardoor de investerings
capaciteit van de pachter heeft te lijden, treft
men in de praktijk nog al eens aan de combinatie
van pacht en opstal. Er is dan een bepaalde
pachtverhouding, waaraan een opstalrecht wordt
gekoppeld, in die zin, dat de duur van het op
stalrecht gelijk wordt gemaakt aan de duur van
het pachtrecht.
Opstal is vatbaar voor hypotheek en kan dus
in beginsel aan een kredietverlenende bank als
onderpand worden aangeboden. Is nu een aan
een pachtcontract gekoppeld opstalrecht een
aanvaardbaar onderpand voor de bank?
In de eerste plaats moet daarbij worden gelet
op de duur van het opstalrecht, die in de regel
parallel zal lopen met de duur van de pacht.
Volgens de Pachtwet worden pachtcontracten
met een duur van ten minste 6 jaar voor los
land en ten minste 12 jaar voor een hoeve tel
kens van rechtswege, d.w.z. automatisch, zonder
nadere akte, verlengd. Hoewel de wet op deze
verlengingsregel ook uitzonderingen kent, zal
men als pachter onder normale omstandigheden
wel op verlenging kunnen rekenen. Dit is dus
ook een gunstig punt voor de bank, die hypo
theek krijgt op een opstalrecht als hier bedoeld.
Evenwel, het opstalrecht kan niet worden ge
dacht, en derhalve ook niet worden overge
dragen, los van het pachtcontract, omdat het als
regel slechts waarde heeft voor degene, die
tevens pachter is. En de pacht kan nimmer vrij
worden overgedragen. Wat blijft dan over als
onderpandwaarde van een zodanig opstalrecht?
Dat is eigenlijk niet meer dan de afbraakwaarde
van de opstallen en in zoverre geeft hypotheek
op dit opstalrecht niet meer zekerheid dan ces
sie van afbraakrechten (zie het vorige artikel).
Er is evenwel toch nog een verschil tussen op
stal- en afbraakrecht. Het bezwaar van de zeker
heidsconstructie van cessie van afbraakrecht is
nl., dat naar veler mening het afbraakrecht niet
bestand is tegen een op een later tijdstip door
de grondeigenaar-verpachter verleende hypo
theek. Die hypotheek zou dan mede de door de
pachter gestichte opstallen gaan omvatten,
waarmee het afbraakrecht zijn waarde zou ver
liezen en de bank (ingeval van cessie) met lege
handen zou komen te staan.
Deze voor de bank onaangename situatie
treedt niet in, wanneer de pachter tevens op
stalhouder is en ten behoeve van de bank hypo-
101
