Bedrijfsopvolging in de land- en tuinbouw
3. Opstal en erfpacht
In het vorige artikel in deze serie (Raiffeisen-
Bode februari 1963, blz. 66) werden twee moge
lijkheden besproken om de beschikking over
een landbouwbedrijf te verkrijgen, nl. het ver
werven in eigendom en het pachten. Als bezwaar
tegen eerstgenoemde methode werd aangegeven
de grote vermogensbehoefte van een eige-
naarsbedrijf vooral voor beginnende jonge
boeren een factor van betekenis maar aan de
in dit opzicht gunstiger pachtverhouding bleken
weer andere nadelen te kleven; in economisch
opzicht is het voor een pachter weinig aantrek
kelijk tot investeringen in gebouwen op de door
hem gepachte grond over te gaan, terwijl hij
niet bij machte is veel zekerheid te bieden voor
door hem op te nemen leningen.
De thans te bespreken rechtsfiguren: opstal
en erfpacht, staan in zekere zin tussen eigendom
en pacht in. Met eigendom hebben opstal en
erfpacht gemeen, dat het vrij overdraagbare
rechten zijn; rechten die door de opstalhouder
respectievelijk de erfpachter kunnen worden ver
vreemd en die genoemde personen aan de
kredietverlenende bank in onderpand kunnen
aanbieden door ze met hypotheek te bezwaren.
Anderzijds zijn opstal en erfpacht beperkte ge
bruiksrechten t.o.v. de grond, met meestal een
bepaalde duur.
Het erfpachtrecht
Het erfpachtrecht is het recht om het vol genot
te hebben van het onroerend goed van een
ander tegen betaling van een zekere vergoeding
aan de eigenaar: de canon. Een van de ver
schilpunten met pacht is, dat erfpacht bij nota
riële akte moet worden gevestigd, terwijl pacht
ook door middel van een onderhandse akte tot
stand kan komen.
Overigens kan men aan het erfpachtrecht een
zelfde soort inhoud geven als aan een pacht-
recht. De wet laat partijen nl. geheel vrij om hun
erfpachtverhouding te regelen zoals zij wensen.
Zo kan men in de erfpachtbepalingen een voor
keursrecht voor de erfpachter bij koop op
nemen, alsmede de mogelijkheid van verlenging
van het recht na verloop van de overeenge
komen termijn.
Om die reden zou erfpacht een aantrekkelijke
constructie kunnen zijn om bedrijfsovername te
bewerkstelligen. Gesteld b.v. dat een vader het
boerenbedrijf over wil doen aan zijn zoon, maar
om bepaalde redenen nog niet geheel wil terug
treden en daarom niet voelt voor overdracht in
eigendom aan de zoon. In zo'n geval zou een
uitgifte in erfpacht aan de zoon kunnen dienen.
Het erfpachtrecht kan dan voor een bepaalde
tijd worden gevestigd. In die tijd kan de zoon
het bedrijf uitoefenen en de noodzakelijke inves
teringen verrichten. Hij kan voor die investerin
gen leningen aangaan en terzake van die
leningen aan de bank een behoorlijk onderpand
verschaffen: hypotheek op het erfpachtrecht.
Was hij slechts pachter geweest, dan had hij
voor de zekerheidstelling in ieder geval de
medewerking van zijn vader nodig gehad, hetzij
in de vorm, dat de vader als derde-hypotheek-
gever zou optreden, hetzij in de vorm, dat de
vader een z.g. aanvullende verklaring op het
pachtcontract zou tekenen en daardoor aan de
zoon een afbraakrecht zou geven, dat deze (de
zoon) dan weer tot zekerheid aan de bank zou
kunnen cederen (zie het vorige artikel uit deze
serie). Omdat een afbraakrecht maar een be
trekkelijke zekerheid biedt, wordt door de ban
ken op dat onderpand in de regel veel minder
geld verstrekt dan tegen hypotheekstelling. Wij
willen er bovendien nog eens op wijzen, dat een
afbraakrecht slechts zin heeft voor zover de des-
treffende opstallen afbraakwaarde hebben.
Wil een erfpachtrecht voor een bank aan
vaardbaar zijn als object van hypotheek, dan zal
het aan verschillende eisen moeten voldoen. Zo
zal het recht van niet te korte duur moeten zijn;
het moet immers verkoopbaar zijn, voor het ge
val de bank tot uitwinning zou moeten overgaan,
en een erfpachtrecht, dat nog maar enkele jaren
zal bestaan, zal niet veel kooplust opwekken.
Verder zullen de erfpachtvoorwaarden niet te
ver gaande beperkingen in het gebruik van de
grond moeten bevatten, zal de canon niet te
hoog moeten zijn, zal liefst moeten zijn voorzien
in een recht op vergoeding voor de erfpachter
terzake van door hem gestichte gebouwen bij
beëindiging van het recht en zal de positie van
de hypotheekhouders bevredigend moeten zijn
geregeld.
100
