Financiering tijdens nog niet voltooide
ruilverkavelingen
Ruilverkaveling en hypotheek
In het algemeen zijn er nogal wat haken en
ogen verbonden aan de finanacieringen door
onze banken in ruilverkavelingsgebieden
zoals wij in dit blad eerder uiteenzetten. Voor
al de voor de terugbetaling van leningen
te stellen zekerheden willen nog al eens
zwarigheden opleveren. Met name de zeker
heid bij uitstek: die op onroerend goed, het
hypotheekrecht, blijft door de ruilverkaveling
niet onberoerd. Dit vindt zijn oorzaak in
de doorgaans zware belasting van de grond
ten gevolge van door het Rijk verstrekte
voorschotten; de verplichting tot terugbetaling
van deze voorschotten rust als zakelijke last,
onder de naam van ruilverkavelingsrente, op de
grond. De ruilverkavelingsrente drukt de onder-
pandswaarde van het onroerend goed. Zulks
heeft ook invloed op hypotheken, die hetzij
reeds vóór de ruilverkaveling bestaan, hetzij
later worden gevestigd.
De reeds bestaande hypotheken blijven welis
waar in stand zij gaan over van de door de
debiteur ingebrachte op de aan hem toege
deelde grond (zie hieronder) doch het ge
vaar bestaat, dat de aanvankelijk aanwezige
voldoende overwaarde minder wordt of zelfs
verdwijnt door de omvang van de ruilverkave
lingsrente. Bij het vestigen van hypotheken
tijdens een ruilverkaveling zal de bank dan ook
goed op een eventuele ruilverkavelingsrente
moeten letten; bij de taxatie zal de onderpands-
waarde van het toe te delen onroerend goed
moeten worden bepaald na aftrek van het totale
bedrag aan ruilverkavelingsrente.
Zekerheidstelling tijdens ruilverkaveling
Op een ander vraagstuk van ruilverkavelings
financiering willen wij thans de aandacht ves
tigen. Wij hebben hier het oog op voorschot- of
kredietverlening tijdens een nog niet voltooide
ruilverkaveling. De betrokkenen weten dan al,
welke percelen zij toebedeeld zullen krijgen en
hebben veelal die percelen al in gebruik ge
nomen, met de daarop gebouwde nieuwe boer
derijen en/of andere bedrijfsruimten. Zij hebben
evenwel nog niet het eigendomsrecht t.a.v. be
doelde percelen; eigenaar worden zij pas door
overschrijving van de z.g. akte van toedeling
in de openbare registers het formele besluit
van de ruilverkaveling.
Zij kunnen derhalve in dat stadium nog geen
hypotheek verlenen op de gronden, die zij ge
bruiken en daardoor kan de financiering van
b.v. de te bouwen boerderij gevaar lopen.
Een oplossing in deze situatie is soms, dat de
kredietnemer hypotheek verleent op zijn „oude"
grond: het onroerend goed, dat hij in de ruil
verkaveling heeft ingebracht en dat nog op
zijn naam staat. De overschrijving van de akte
van toedeling in de registers heeft n.l. niet al
leen tot resultaat, dat de inbrenger van grond
eigenaar wordt van de hem toebedeelde in
plaats van de door hem ingebrachte percelen,
maar ook, dat de op de ingebrachte kavels
rustende hypotheken van rechtswege, d.w.z.
zonder nadere akte of andere handeling, over
gaan op de toebedeelde kavels.
Deze oplossing kan echter niet worden toe
gepast, wanneer de oude grond reeds verre
gaand bezwaard is met hypotheek en ook niet
wanneer de betrokkene geen eigendommen
heeft ingebracht, maar tot nu toe pachter was,
doch nu eigenaar wordt, dan wel wanneer het
een z.g. saneringsgeval betreft (d.w.z. een be
drijf, dat bij de ruilverkaveling aanzienlijk wordt
vergroot).
Het behoeft dan ook geen verwondering te
baren, dat men in de praktijk naar constructies
heeft gezocht om tot bevredigende zekerheden
hangende een ruilverkaveling te kunnen ge
raken. Eén zo'n constructie, die naar het schijnt
in enkele ruilverkavelingsgebieden toegepast,
althans aanbevolen wordt, zal nu nader kritisch
worden bezien.
Een tijdelijk opstalrecht?
In deze opzet verkrijgt de kredietnemer, die
het hem toe te delen land nog slechts gebruikt,
zonder het eigendoms- of ander zakelijk recht
m.b.t. die percelen te bezitten, doch aan wie
bij de akte van toedeling eigendom zal worden
toegewezen, een recht van opstal op de hem
toe te delen grond, waarop door de ruilver
kaveling voor hem b.v. een nieuwe boerderij
wordt gebouwd. Dit opstalrecht expireert bij de
overschrijving in de openbare registers van de
akte van toedeling ingevolge de ruilverkaveling.
L 32
