Vraag en Antwoord <®p
Vraag:
Op welke wijze kunnen kassen en waren
huizen, die door een pachter op gepachte
grond gebouwd worden, tot zekerheid voor
een bankschuld worden verbonden? Welke
waarde moet aan die zekerheid worden
toegekend?
Antwoord:
De beste methode om kassen en waren
huizen, die op gepachte grond gebouwd
worden, tot zekerheid van een bankschuld
te verbinden, bestaat daarin, dat de ver
pachter ten behoeve van de pachter een
opstalrecht op de gepachte grond vestigt,
waarvan de duur afhankelijk kan worden
gesteld van de duur van het pachtcontract.
Het recht van opstal is het recht, om ge
bouwen in eigendom te hebben op aan een
ander toebehorende grond. Het recht wordt
gevestigd door het opmaken van een nota
riële akte en overschrijving van deze akte
in de hypotheekregisters. Het recht van
opstal is vatbaar voor overdracht en be
zwaring. Tegelijk met de overdracht van
het opstalrecht gaan de gebouwen, welke
zich op de betrokken percelen bevinden,
in eigendom over. Bezwaring van het recht
van opstal vindt plaats door hypotheek.
Bij de Centrale Bank is op aanvraag een
model verkrijgbaar, dat bij het vestigen van
het opstalrecht kan worden gebruikt.
Een minder goede methode om kassen en
warenhuizen, die op gepachte grond ge
bouwd worden, tot zekerheid voor een
bankschuld te doen strekken bestaat daarin,
dat pachter en verpachter in een aan
vullende overeenkomst op het pacht
contract met elkaar overeenkomen, dat de
pachter te allen tijde het recht zal hebben
de door hem gebouwde kas af te breken,
de daardoor vrijkomende materialen zich
toe te eigenen, terwijl voorts het recht op
afbraak en toeëigening door de pachter aan
de bank wordt gecedeerd. Deze methode
dient alleen gevolgd te worden, als het on
doenlijk is gebleken een recht van opstal
voor de pachter in het leven te roepen. Wij
plegen onze banken er op te wijzen, dat aan
het volgen van deze tweede methode voor
de bank verschillende onzekerheden zijn
verbonden.
Wat betreft de bedragen, die door de bank
op het onderpand van kassen en waren
huizen ter leen verstrekt kunnen worden,
kan de bank dezelfde taxatie volgen welke
bij hypotheekverlening op gronden, waar
op warenhuizen gebouwd zijn, wordt aan
gehouden. Daarbij moeten echter twee
restricties gelden. In de eerste plaats moet
uiteraard de waarde van de ondergrond
buiten beschouwing blijven. En in de
tweede plaats moet de bank, voor welke
een kas of warenhuis wordt verbonden, dat
op andermans grond staat, ermee rekening
houden, dat de door haar bij uitwinning te
realiseren waarde in beide gevallen dus
zowel als opstalrecht hypothecair verbon
den wordt als bij de cessie der afbraak
rechten verminderd moet worden met de
kosten van verplaatsing der kas. Deze
kunnen immers alleen voorkomen worden,
als de koper der kas gebruiksrechten met
betrekking tot de grond zou kunnen ver
krijgen en daaromtrent heeft de bank geen
enkele zekerheid.
Voor de taxatie van warenhuizen plegen
wij het volgende aan onze banken te
adviseren: De kosten van houten waren
huizen (onderbouw ramen) zijn gewoon
lijk te stellen op 18,per raam. Veilig
heidshalve stellen wij de vermoedelijke
opbrengst bij executie op 12,per raam.
Van dit bedrag (dus van 12,per raam)
288
