Maar daarnaast zijn er tussen de verschillende
streken van ons land ook verschillen wat betreft
het technische en economische plan van de be
drijfsleiding. Het zou een onbillijkheid en een
onredelijkheid zijn, waardoor de vooruitgang
zou worden belemmerd, de vooruitstrevende
pachters door hoge pachten te straffen en de
achterlijken door lage pachten te beschermen.
De gemiddelde beroepsbekwaamheid ter plaatse
of per streek kan dus niet gebezigd worden en
het is wenselijk deze vast te stellen op een gemid
deld niveau voor het gehele land of voor uitge
strekte aardrijkskundige gebieden.
Het bedrijfstype is een van de belangrijkste
factoren, die de netto-opbrengst beïnvloeden.
Wanneer men de landbouwbedrijven van minder
dan 7 a 8 ha, alsmede de over intensieve boerde
rijen buiten beschouwing laat, heeft de omvang
van de boerderij geen meetbare invloed op de
netto-opbrengst per ha.
De invloed van de persoon van de pachter op
de bedrijfsleiding is voor het financiële resultaat
van de allergrootste betekenis. Om te vermijden,
dat de pachtprijs wordt vastgesteld in nauw ver
band met de kwaliteiten van de pachter, maar
integendeel volgens de kwaliteit van het bedrijf,
moet de bedrijfsvoering van de pachter op een
gemiddelde worden vastgesteld.
Wat de bedrij fskwaliteit betreft, deze wordt
bepaald door een reeks natuurlijke en economi
sche factoren. Het is duidelijk, dat zij in al haar
omvang rechtstreeks bij de schatting in acht
moet worden genomen.
Uit het voorgaande is het duidelijk, dat de netto
opbrengst ontstaat onder invloed van een groot
aantal factoren, van welke enige hun weerkaat
sing moeten hebben in de pachtprijs, terwijl
andere daarentegen bij de bepaling van de pacht
prijs dienen te worden uitgeschakeld.
In het algemeen moet de pachtprijs uitsluitend
afhankelijk zijn van de factoren, die samengaan
met de aard van het bedrijf, terwijl de invloeden
op de netto-opbrengst, die uit de persoonlijke
eigenschappen van de individuele boer of uit het
verschil in vakbekwaamheid in de verschillende
streken voortkomen, geen invloed op de pacht
mogen hebben.
De overdracht van landbouwgronden is thans
gebonden aan een controle van de prijs, die
in het algemeen die, welke in Mei 1940 redelijk
en gebruikelijk zou zijn geweest, niet mag over
schrijden.
Het spreekt vanzelf, dat een bevriezing van het
prijsniveau op een zeer verouderd peil verre van
bevredigend is.
Om de belangen van betrokkenen te beschermen
heeft de regering in 1948 een eerste stap gedaan
door de Staten-Generaal een wetsontwerp
„Rechtshandelingen landbouwgronden" aan te
bieden, dat naderhand nochtans op belangrijke
punten moest worden herzien.
De bepaling van de koopprijzen kan uit de pacht
waarde worden afgeleid door de netto-pacht te
kapitaliseren.
De vraag rijst op basis van welke rentevoet dit
zou dienen te geschieden. Uit theoretisch oog
punt schijnt de oplossing niet moeilijk. In de
Verenigde Staten heeft men zijn toevlucht ge
zocht bij de rentevoet van de eerste hypotheken
en in Zwitserland heeft men het gemiddelde ge
nomen van de rente van de eerste en de tweede
hypotheek.
In Nederland heeft men altijd de eigendom van
landelijke goederen als een zeer veilige investe
ring beschouwd, waardoor het rendement merk
baar lager lag dan dat van overheidsleningen.
Men zou de netto-pacht dus kunnen kapitaliseren
op een rentevoet, die ongeveer één procent lager
is dan die voor staatsobligaties. Maar vóór de
oorlog werden de koopprijzen bepaald door het
vrije spel van vraag en aanbod, waardoor de
netto-rendementen van de gronden in de ver
schillende streken zeer uiteenliepen (b.v. in 193S-
1939 van gemiddeld 2,2 voor de rivierklei,
2,7 voor de zandgronden tot 3,2 voor de
veenkoloniën). Van de ene plaats tot de andere
varieerden deze cijfers nog meer, terwijl ook de
ligging ten opzichte van een dorps- of stads
centrum zeer veel invloed had. Het gebruik van
één algemene rentevoet bij de kapitalisatie zou
dus onherroepelijk leiden tot ongemotiveerde
plotselinge veranderingen van vermogens. Het
zou op de slechte gronden, die vroeger te hoog
werden gewaardeerd, een daling der waarden
beneden die van 1940 teweeg brengen.
De belangrijk gestegen bouwkosten geven aan
leiding tot een tweede moeilijkheid. Vóór de
oorlog was er geen prijsverschil tussen onroe
rende landelijke eigendommen mèt en die zónder
gebouwen. Maar op het ogenblik zijn de grond
kamers wel verplicht met de waarde van gebou
wen rekening te houden vanwege het algemene
landbouwbelang, de hoge kosten van wederop
bouw en herstel van specifieke waarde, die de
gebouwen voor de eigengeërfde boer bezitten.
Indien men het huidige niveau van de prijzen
zou handhaven, moet men een compromis zoe
ken door voor de waarde der gebouwen een
Bepaling van de koopprijzen
59
