exploitatie aanmerkelijk verkleinen, is de in
vloed daarvan op het rendement niet groot ge
noeg om de nieuwbouw voor particuliere en
institutionele beleggers te maken tot een aan
trekkelijke beleggingrekening houdend met
deze vergoedingen leiden rendementsberekenin
gen in bet algemeen tot een resultaat, dat ligt
beneden de voor hypotheken geldende rentevoet,
terwijl beleggers juist een hoger rendement
vorderen in verband met het grotere kapitaal
risico en de meerdere moeite en zorg, welke aan
de eigendom van de te verhuren woonhuizen
zijn verbonden. Nieuwbouw voor rekening van
beleggers is dan ook alleen te verwachten, in
dien door bijzondere financiële tegemoetko
mingen van aanstaande huurders het rendement
kan worden opgevoerd.
In tegenstelling tot de belegger ziet de eigenaar-
zelfbewoner in de nieuwbouw ook andere dan
alleen op geld waardeerbare factoren. Het gaat
er bij hem niet zo zeer om voor zijn kapitaal
een rentegevende belegging te zoeken, doch veel
eer om desnoods met geleend geld zijn behoefte
in een eigen huis te wonen te dekken op een
wijze, waarvan hij meer bevrediging verwacht-
dan van een huurwoning.
In vergelijking met het huren van een woning
kan het eigen huis meerdere voordelen bieden.
Behalve dat het heer en meester zijn in een
eigen huis, dat naar eigen behoeften en smaak
is gebouwd, een zekere voldoening schenkt,
welke een gevoel van eigenwaarde en onafhan
kelijkheid kan aankweken, alsmede een gunstige
invloed kan uitoefenen op de familietraditie en
het familieleven, brengt het eigen bezit tegelij
kertijd een nieuwe zorg en een zekere gebonden
heid met zich mee, welke zich ten nadele van de
eigenaar kunnen openbaren, b.v. doordat ver
andering van werkkring hem noodzaakt tot
verhuizing of de hypothecaire geldschieter in
verband met waardedaling van het pand dan
wel ten gevolge van liquiditeitsmoeilijkheden
tot opzegging van de hypotheek overgaat of
doordat zijn behoefte aan een speciaal huis ver
andert in verband met de grootte van zijn ge
zin, enz.
Behalve van persoonlijke behoeften hangt de
voorkeur voor een eigen huis ook af van de ter
plaatse heersende gewoonteten plattelande is
het eigen bezit meer in gebruik dan in de grote
steden. Het is niet onze bedoeling hier te trach
ten een enigszins volledige behandeling te geven
van de motieven, die tot een eventuele voorkeur
kunnen leidenvast staat evenwel, dat die voor
keur niet uitsluitend wordt beheerst door een
zekere mate van welstand of door overwegingen
van financiële aard, waarvoor wij ons hier meer
speciaal interesseren.
Berekent de belegger voor zijn nieuw gebouwde
woningen een rendement, dat lager is dan de
hypotheekrente, dan is de grootte der opgeno
men hypotheek tevens van invloed op zijn ren
dement. Financiert hij de bouw geheel met eigen
geld, dan zal zijn rendement b.v. bedra
gen; veronderstellen wij eens, dat hij de bouw
geheel zou kunnen financieren met hypotheek,
waarvoor hij 4 rente moet betalen, dan wordt
het gehele rendement door de hypotheekrente
verbruikt en moet hij jaarlijks ^2 op de
exploitatie der huizen toeleggen. Een dergelijk
laag rendement voor huizenbezit kan evenwel
worden gezien als een tijdelijk verschijnsel.
Onder meer normale verhoudingen is dit ren
dement in het algemeen hoger dan de hypo
theekrente. In dat geval kan het rendement juist
worden opgevoerd door het te investeren eigen
geld zo laag mogelijk te houden en zoveel mo
gelijk hypotheek op te nemen.
Terwijl de belegger belang heeft bij het rende
ment van zijn kapitaal, streeft de bezitter van
een eigen huis ernaar de eigendom onbezwaard
te bezitten. Zijn zienswijze demonstreert zich
wel duidelijk in de volgende redenering. Wordt
een woning voor een derdedeel gefinancierd
met eigen geld en het overige twee derdedeel
met hypotheek en betrekt men die woning op
30-jarige leeftijd, terwijl nadien voor eigen-
domslasten, hypotheekrente en aflossing teza
men jaarlijks een zelfde som wordt besteed als
de huurprijs zou bedragen, dan zou het zó
kunnen uitkomen, dat men 11a b.v. 20 jaar, dus
°P 5°"Jar'ge leeftijd een onbezwaard huis zou
bezitten. Of de termijn, gedurende welke hij in
het huis moet wonen om zich daarvan onbe
zwaard eigenaar te kunnen noemen, in werke
lijkheid korter of langer zal zijn dan 20 jaar,
hangt van vele factoren af, zoals de grootte van
de bouwsom, de huurwaarde en de lasten. E11
wat heeft dit waardevolle bezit hem gekost?
M.a.w. welke offers heeft hij meer moeten
brengen dan indien hij huurder was? Om te
beginnen het bedrag, dat hij uit eigen geld aan
de woning ten koste heeft gelegd, n.1. een derde
deel en wat nog meer? Meer niet, want wat hij
aan eigendomslasten, rente en aflossing heeft
betaald, was hij anders aan huur kwijt geweest.
Passen wij deze redenering toe op het geval, dat
de bouw geheel met geleend geld was gefinan
cierd, dan komen wij tot het resultaat, dat de
kosten van het onbezwaarde eigen huis nihil
zijn geweest.
10
