nAIFFEISEN-BODE NEGEN EN TWINTIGSTE JAARGANG No. 91 MAART 194 GRACHT^ Mm C OFF.,.C,ËEL ORGAAN VAN DE OTrïcïïtB m COÖPERATIEVE CENTRALE telef. 15867^ R AIF F EIS E N-B A N K TE UTRECHT FINANCIERINGSREGELING •WONINGBOUW. 1947 REDACTIE ADMINISTRATIE o Op 27 Januari is de financieiingsregeling woningbouw 1947 gepubli ceerd. De opzet 'van deze financieringsregeling is om de eigenbouw van woningen of woningen met bedrijfsuuimten met een maximum inhoud van 500 m3 zooveel mogelijk te bevorderen door het verleenen van bijdragen en het verstrekken van voorschotten. Deze regeling geldt uitsluitend voor nieuw te bouwen en derhalve niet voor de herbouw van door oorlogsgeweld of andere rampen verwoeste woningen. Deze bijdragen zijn te onderscheiden in een jaarlijksche bijdrage gedurende een termijn van. 10 jaar, welke termijn eenmaal met ten hoogste 5 jaar kan worden verlengd en een slotuitkeering. De jaarlijksche bijdrage bedraagt 4 pet. van de niet-rendabele bouwkosten, terwijl/ de slotuitkeering gelijk is aan de niet-rendabele bouwkosten, vastgesteld naar den toestand op het tijdstip der uit betaling. De niet-rendabele bouwkosten worden gevonden door de totale bouwkosten te verminderen met de rendabele bouwkosten. Deze rendabele bouwkosten worden berekend door de door den Minister van Openbare Werken en Wederopbouw vastgestelde huurprijs te verminderen met de verschillende op de exploitatie rustende lasten. (Grondbelasting, straatbelasting en andere op de woning rustende zakelijke belastingen, kosten van waterverbruik indien dit volgens plaatselijk gebruik voor rekening van den eigenaar komt, kosten van brandassurantie (maximaal y2 pro mille der bouwkosten), huurderving ten bedrage van 2 pet. der huur, onderhoudskosten 12 pet. der huur, beheer en administratie 2 pet. des* huur bij weekhuren 3 pet. der huur risico 7 pet. der huur en 4 pet. rente over0 de grondwaarde van den grond waarop het huis is gebouwd in erfpacht, de jaar lijksche oanon De aldus gevonden netto-huur wordt op basis van een 50-jarige annuïteit op 4 pet.-basis gekapitaliseerd -en het op deze mani'er ge vonden bedrag vertegenwoordigt dan de rendabele bouwkosten. Indien wordt nagegaan welke kosten in mindering gebracht mogen worden van de huur-om tot de netto-huur te komen, dan valt het op, dat geen rekening is gehouden met afschrijving wegens waarde vermindering. Voor de toepassing van het besluit inkpmstenbelasting 1941 is toegestaan 10 pet. van de jaarlijksche huur of indien het huis voor eigen bewoning dient 10 pet. van de huurwaarde af te schrijven voor vermogens, belegd in huizen. Dit punt is zooals wij later zullen zien wel degelijk van belang. Het verschil tusschen de bouwkosten en de rendabele bouwkosten zijn dan de niet-rendabele bouwkosten. Hierover wordt dan ge- durende 10 jaar resp. ten hoogste 15 jaar 4 pet. rente door den Staat vergoed. Het bedrag der bijdrage ineens wordt vastgesteld op het bedrag der niet-rendabele bouwkosten naar den toestand van het gebouwde na 10 jatfr resp. 15 jaar. Deze bijdrage behoeft dus niet gelijk te zijn aan de niet-rendabele bouwkosten bij het begin. Hoewel de regeling op het eerste gezicht niet slecht schijnt, zijn er toch verschillende moeilijkheden en bezwaren 1. De huurprijzen worden vastgesteld door den Minister. Eenige maatstaf, waarnaar de huurprijs zal worden vastgesteld, wordt niet gegeven, zoodat men in feite geheel afhankelijk is van de inzichten van het Ministerie. 2. Indien zonder voorafgaande toestemming van de goedgekeurde plannen wordt afgeweken vervalt het recht op voorschot en bijdrage, tenzij den Minister de aangebrachte wijzigingen alsnog gemotiveerd voorkomen. Men hangt hier dus meer of minder van de welwillend heid van den Minister af. 3. De bijdrage ineens en de jaarlijksche uitkeering vervallen indien zonder voorafgaande toestemming van den Minister wijziging in de bestemming van de woning wordt gebracht. Deze bepaling wordt in geen enkel opzicht verzacht. Gezien deze bepaling is het zelfs zeer de vraag of de Minister achteraf deze toe stemming kan geven. Voor de eventueele hypotheeknemers (geldgevers) leveren de punten sub 2 en 3 een groot risico op, daar zonder hun toedoen en zonder dat zij het verhinderen kunnen, hun onderpand plotseling zeer sterk in waarde kan dalen. Op dit punt komen wij nader terug. 4. De bijdrage is geen voor altijd gefixeerd bedrag, doch kan ge durende den looptijd wijziging ondergaan. Wordt n.1. na verkregen toestemming van den Minister de huurprijs verhoogd of verlaagd, dan worden de niet-rendabele bouwkosten opnieuw berekend en op grond daarvan, de jaarlijksche bijdrage vastgesteld. Komen tengevolge van de huurverhooging de niet-rendabele bouwkosten geheel te vervallen, dan vervalt de jaarlijksche bijdrage en eveneens de einduitkeering zelfs al komen later tengevolge van een huurverlaging wederom niet- rendabele bouwkosten te voorschijn, herleven de uitkeering en de slotbijdrage niet. 5. Een onbillijkheid bij de herberekening van de niet rendabele kos ten is, dat de op het- onroerend goed rustende lasten (grondbelasting, waterschap- en polderlasten, straatbelasting enz.) zelis al zijn deze na het tijdstip der voltooiing van het gebouw hooger geworden, slechts in aanmerking worden genomen pp het bedrag dat gold op het tijdstip der voltooiing. Voor den eventueelen bouwer en voor den eventueelen hypotheek gever levert ook dit een tamelijk groot risico op. Bij dit punt meenen wij er op te moeten wijzen, dat indien hoogere huurprijzen worden toegestaan, dit nog niet altijd zal betee- kenen, dat ook de verkoopwaarde van het onroerend goed zal stijgen. Dit hangt er bijv. van af of de rentestandaard gelijk is gebleven of mede gestegen. Is de rentestandaard verder gestegen, dan is de kans zelfs groot, dat de verkoopwaarde van het onroerend goed, ondanks de stijging van den huurprijs, niet hooger is geworden. Daarnaast zijn natuurlijk nog vele andere factoren aanwezig tengevolge waarvan de verkoopwaarde dezer huizen niet evenredig met de verhooging of verlaging van den huurprijs behoeft te stijgen of te dalen, bijv. on evenredige stijging van de onderhoudskosten, van den normalen bouw afwijkende constructie enz. Dus ook op dit punt blijft er een aan zienlijk risico. Op welke wijze zal de bouw van nieuwe woningen kunnen worden gefinancierd Zooals bekend zijn de bouwkosten zeer gestegen. De opzet is, dat de bouw zooveel mogelijk wordt bestreden uit eigen middelen en uit op de vrije markt geleende gelden. Voor zoover deze middelen niet toereikend zijn en gebleken is, dat belanghebbende de benoodigde middelen niet op andere wijze kan verkrijgen, kan men van de ge meente een voorschot krijgen onder 2e hypothecair verband, doch dit\ voorschot mag niet meer bedragen dan 15 pet. der stichtingskosten (dit zijn de bouwkosten, vermeerderd met de kosten voor aankoop en bouwrijp maken van den grond). Voorts is bepaald, dat het totaal bedrag van de van particuliere zijde te verstrekken leening(en) en het voorschot tezamen niet meer mogen bedragen dan 85 pet. van die stichtingskosten. De bouwer zal dus in ieder geval 15 pet. van die stichtingskosten uit eigen middelen moeten financieren, terwijl er op gerekend wordt dat particulieren 70 pet. daarvan onder le hypothecair verband zullen willen verleenen. Over het voorschot van de gemeente ontvan gen, is een rente verschuldigd van 4 pet., terwijl jaarlijks tenminste 2 pet. moet worden afgelost, en algeheele aflossing moet plaats vinden na verloop van 10 jaar en. bij verkoop van het gebouw. In geval van verkoop kan op voorstel van het gemeentebestuur echter worden toegestaan, dat het voorschot wordt overgeschreven ten name van den kooper, terwijl indien na verloop van 10 jaar ten genoege van den Minister afdoende wordt aangetoond, dat het den belang hebbende niet mogelijk was hypothecair crediet te krijgen of op andere wijze zelf de noodige middelen te verschaffen, de termijn waarvoor het voorschot werd verleend, kan worden verlengd. De verwachting is blijkbaar, dat de paiticuliere geldgevers in het algemeen bereid zullen zijn om 70 pet. der stichtingskosten te ver strekken onder hypothecair verband op het te bouwen onroerend goed. Deze hypotheekhouders vinden dan hun zekerheid in 1. de opbrengst bij verkoop van het onroerend goed 2. de bijdragen (zoowel de jaarlijksche als de bijdrage ineens). Te dien einde moet dan bij de toekenning der bijdrage gevraagd worden deze betaalbaar te stellen ten name van den hypotheekhouder. In deze te-naamstelling wordt slechts wijziging gebracht met zijn toestemming.

Rabobank Bronnenarchief

blad 'De Raiffeisen-bode' (CCRB) | 1947 | | pagina 1