nAIFFEISEN-BODE
NEGEN EN TWINTIGSTE JAARGANG No. 91 MAART 194
GRACHT^ Mm C OFF.,.C,ËEL ORGAAN VAN DE
OTrïcïïtB m COÖPERATIEVE CENTRALE
telef. 15867^ R AIF F EIS E N-B A N K TE UTRECHT
FINANCIERINGSREGELING
•WONINGBOUW. 1947
REDACTIE
ADMINISTRATIE
o
Op 27 Januari is de financieiingsregeling woningbouw 1947 gepubli
ceerd. De opzet 'van deze financieringsregeling is om de eigenbouw
van woningen of woningen met bedrijfsuuimten met een maximum
inhoud van 500 m3 zooveel mogelijk te bevorderen door het verleenen
van bijdragen en het verstrekken van voorschotten. Deze regeling geldt
uitsluitend voor nieuw te bouwen en derhalve niet voor de herbouw
van door oorlogsgeweld of andere rampen verwoeste woningen.
Deze bijdragen zijn te onderscheiden in een jaarlijksche bijdrage
gedurende een termijn van. 10 jaar, welke termijn eenmaal met ten
hoogste 5 jaar kan worden verlengd en een slotuitkeering.
De jaarlijksche bijdrage bedraagt 4 pet. van de niet-rendabele
bouwkosten, terwijl/ de slotuitkeering gelijk is aan de niet-rendabele
bouwkosten, vastgesteld naar den toestand op het tijdstip der uit
betaling.
De niet-rendabele bouwkosten worden gevonden door de totale
bouwkosten te verminderen met de rendabele bouwkosten. Deze
rendabele bouwkosten worden berekend door de door den Minister
van Openbare Werken en Wederopbouw vastgestelde huurprijs te
verminderen met de verschillende op de exploitatie rustende lasten.
(Grondbelasting, straatbelasting en andere op de woning rustende
zakelijke belastingen, kosten van waterverbruik indien dit volgens
plaatselijk gebruik voor rekening van den eigenaar komt, kosten van
brandassurantie (maximaal y2 pro mille der bouwkosten), huurderving
ten bedrage van 2 pet. der huur, onderhoudskosten 12 pet. der huur,
beheer en administratie 2 pet. des* huur bij weekhuren 3 pet. der
huur risico 7 pet. der huur en 4 pet. rente over0 de grondwaarde
van den grond waarop het huis is gebouwd in erfpacht, de jaar
lijksche oanon
De aldus gevonden netto-huur wordt op basis van een 50-jarige
annuïteit op 4 pet.-basis gekapitaliseerd -en het op deze mani'er ge
vonden bedrag vertegenwoordigt dan de rendabele bouwkosten.
Indien wordt nagegaan welke kosten in mindering gebracht mogen
worden van de huur-om tot de netto-huur te komen, dan valt het op,
dat geen rekening is gehouden met afschrijving wegens waarde
vermindering. Voor de toepassing van het besluit inkpmstenbelasting
1941 is toegestaan 10 pet. van de jaarlijksche huur of indien het huis
voor eigen bewoning dient 10 pet. van de huurwaarde af te schrijven
voor vermogens, belegd in huizen. Dit punt is zooals wij later zullen
zien wel degelijk van belang.
Het verschil tusschen de bouwkosten en de rendabele bouwkosten
zijn dan de niet-rendabele bouwkosten. Hierover wordt dan ge-
durende 10 jaar resp. ten hoogste 15 jaar 4 pet. rente door den Staat
vergoed. Het bedrag der bijdrage ineens wordt vastgesteld op het
bedrag der niet-rendabele bouwkosten naar den toestand van het
gebouwde na 10 jatfr resp. 15 jaar. Deze bijdrage behoeft dus niet
gelijk te zijn aan de niet-rendabele bouwkosten bij het begin.
Hoewel de regeling op het eerste gezicht niet slecht schijnt, zijn er
toch verschillende moeilijkheden en bezwaren
1. De huurprijzen worden vastgesteld door den Minister. Eenige
maatstaf, waarnaar de huurprijs zal worden vastgesteld, wordt niet
gegeven, zoodat men in feite geheel afhankelijk is van de inzichten
van het Ministerie.
2. Indien zonder voorafgaande toestemming van de goedgekeurde
plannen wordt afgeweken vervalt het recht op voorschot en bijdrage,
tenzij den Minister de aangebrachte wijzigingen alsnog gemotiveerd
voorkomen. Men hangt hier dus meer of minder van de welwillend
heid van den Minister af.
3. De bijdrage ineens en de jaarlijksche uitkeering vervallen indien
zonder voorafgaande toestemming van den Minister wijziging in de
bestemming van de woning wordt gebracht.
Deze bepaling wordt in geen enkel opzicht verzacht. Gezien deze
bepaling is het zelfs zeer de vraag of de Minister achteraf deze toe
stemming kan geven.
Voor de eventueele hypotheeknemers (geldgevers) leveren de punten
sub 2 en 3 een groot risico op, daar zonder hun toedoen en zonder
dat zij het verhinderen kunnen, hun onderpand plotseling zeer sterk in
waarde kan dalen. Op dit punt komen wij nader terug.
4. De bijdrage is geen voor altijd gefixeerd bedrag, doch kan ge
durende den looptijd wijziging ondergaan. Wordt n.1. na verkregen
toestemming van den Minister de huurprijs verhoogd of verlaagd, dan
worden de niet-rendabele bouwkosten opnieuw berekend en op grond
daarvan, de jaarlijksche bijdrage vastgesteld. Komen tengevolge van
de huurverhooging de niet-rendabele bouwkosten geheel te vervallen,
dan vervalt de jaarlijksche bijdrage en eveneens de einduitkeering
zelfs al komen later tengevolge van een huurverlaging wederom niet-
rendabele bouwkosten te voorschijn, herleven de uitkeering en de
slotbijdrage niet.
5. Een onbillijkheid bij de herberekening van de niet rendabele kos
ten is, dat de op het- onroerend goed rustende lasten (grondbelasting,
waterschap- en polderlasten, straatbelasting enz.) zelis al zijn deze
na het tijdstip der voltooiing van het gebouw hooger geworden,
slechts in aanmerking worden genomen pp het bedrag dat gold op het
tijdstip der voltooiing.
Voor den eventueelen bouwer en voor den eventueelen hypotheek
gever levert ook dit een tamelijk groot risico op.
Bij dit punt meenen wij er op te moeten wijzen, dat indien
hoogere huurprijzen worden toegestaan, dit nog niet altijd zal betee-
kenen, dat ook de verkoopwaarde van het onroerend goed zal stijgen.
Dit hangt er bijv. van af of de rentestandaard gelijk is gebleven of
mede gestegen. Is de rentestandaard verder gestegen, dan is de kans
zelfs groot, dat de verkoopwaarde van het onroerend goed, ondanks
de stijging van den huurprijs, niet hooger is geworden. Daarnaast zijn
natuurlijk nog vele andere factoren aanwezig tengevolge waarvan de
verkoopwaarde dezer huizen niet evenredig met de verhooging of
verlaging van den huurprijs behoeft te stijgen of te dalen, bijv. on
evenredige stijging van de onderhoudskosten, van den normalen bouw
afwijkende constructie enz. Dus ook op dit punt blijft er een aan
zienlijk risico.
Op welke wijze zal de bouw van nieuwe woningen kunnen worden
gefinancierd
Zooals bekend zijn de bouwkosten zeer gestegen. De opzet is, dat
de bouw zooveel mogelijk wordt bestreden uit eigen middelen en uit
op de vrije markt geleende gelden. Voor zoover deze middelen niet
toereikend zijn en gebleken is, dat belanghebbende de benoodigde
middelen niet op andere wijze kan verkrijgen, kan men van de ge
meente een voorschot krijgen onder 2e hypothecair verband, doch dit\
voorschot mag niet meer bedragen dan 15 pet. der stichtingskosten
(dit zijn de bouwkosten, vermeerderd met de kosten voor aankoop
en bouwrijp maken van den grond). Voorts is bepaald, dat het totaal
bedrag van de van particuliere zijde te verstrekken leening(en) en het
voorschot tezamen niet meer mogen bedragen dan 85 pet. van die
stichtingskosten.
De bouwer zal dus in ieder geval 15 pet. van die stichtingskosten uit
eigen middelen moeten financieren, terwijl er op gerekend wordt dat
particulieren 70 pet. daarvan onder le hypothecair verband zullen
willen verleenen. Over het voorschot van de gemeente ontvan
gen, is een rente verschuldigd van 4 pet., terwijl jaarlijks tenminste
2 pet. moet worden afgelost, en algeheele aflossing moet plaats
vinden na verloop van 10 jaar en. bij verkoop van het gebouw.
In geval van verkoop kan op voorstel van het gemeentebestuur
echter worden toegestaan, dat het voorschot wordt overgeschreven ten
name van den kooper, terwijl indien na verloop van 10 jaar ten genoege
van den Minister afdoende wordt aangetoond, dat het den belang
hebbende niet mogelijk was hypothecair crediet te krijgen of op
andere wijze zelf de noodige middelen te verschaffen, de termijn
waarvoor het voorschot werd verleend, kan worden verlengd.
De verwachting is blijkbaar, dat de paiticuliere geldgevers in het
algemeen bereid zullen zijn om 70 pet. der stichtingskosten te ver
strekken onder hypothecair verband op het te bouwen onroerend
goed. Deze hypotheekhouders vinden dan hun zekerheid in
1. de opbrengst bij verkoop van het onroerend goed
2. de bijdragen (zoowel de jaarlijksche als de bijdrage ineens).
Te dien einde moet dan bij de toekenning der bijdrage gevraagd
worden deze betaalbaar te stellen ten name van den hypotheekhouder.
In deze te-naamstelling wordt slechts wijziging gebracht met zijn
toestemming.
