5»
DE RA1FFE1SEN-B0DE
Zijn de genoemde beginselen nu van eenig belang voor
de Boerenleenbanken? Ik heb hier niet het oog op de Boe
renleenbanken als eigenaressen van landerijen. Er zijn wel
eenige Boerenleenbanken, die landerijen in eigendom heb
ben, die zij bij executie hebben ingekocht, maar dit komt
betrekkelijk weinig voor, zoodat het niet de moeite waard
is om hier rekening mee te houden. Wij zullen ons dus
bepalen tot het belang, dat de Boerenleenbank bij de
nieuwe Pachtwet heeft als voorschot- en credietgeefster.
Dat belang is het nauwst bij verpachting betrokken, wan
neer de Boerenleenbank tevens hypotheekhoudster is. Wij
zullen dus hoofdzakelijk onze aandacht bepalen tot het be
lang der Boerenleenbank als hypotheekhoudster.
Als eerste beginsel noemde ik zoo juist de regeling be
treffende de duur der pacht, het continuatierecht van den
pachter tot 10 jaar plus 1 ]/2 jaar opzeggingstermijn. Het
zal U terstond duidelijk zijn, dat dit continuatierecht de
belangen van den hypotheekhouder ten nauwste raakt.
Wat is voor den hypotheekhouder gewenscht? Dat hij,
wanneer hij door wanbetaling van den schuldenaar ge
dwongen is tot executie, een onroerend goed ten verkoop
kan aanbieden, dat vrij van huur is, dat althans binnen
korten tijd vrij van huur zal worden. Immers een boerderij,
waaraan nog een lange pacht vast zit, kan alleen worden
gekocht door beleggers. De menschen, die zelf een boer
derij willen gaan exploiteeren, zullen uit den aard der
zaak niet bieden op een boerderij, waarop een lange pacht
rust. Het feit, dat er een lange pacht aan de boerderij zit,
halveert dus ongeveer het aantal liefhebbers. En het
spreekt vanzelf, dat vermindering van liefhebbers, ver
mindering van vraag dus, de opbrengst vermindert.
Hoe sterk de opbrengst zal worden gedrukt, is natuur
lijk niet te voorspellen. Het zal ook afhangen van het ge
deelte van den lly>-jarigen termijn, dat bij de executie
nog resteert. Het spreekt vanzelf, dat het resteeren van 10
jaar zwaarder zal drukken dan 't resteeren van b.v. 3 jaar.
Maar dat verpachting onder de nieuwe pachtwet een
druk op de verkoopwaarde van de boerderijen zal uit
oefenen, staat wel vast. Hieruit kunnen wij de conclusie
trekken dat men bij het verleenen van toestemming tot
verpachting méér dan tot nog toe zal moeten oppassen. Als
de hypotheek geen bijzonder groote overwaarde heeft,
kan men de toestemming beter weigeren. Alleen wanneer
de waarde van de boerderij de hypotheek zéér behoorlijk
overtreft, wanneer die waarde dus eenige vermindering
zeer wel kan velen, kan men zonder risico de toestem
ming verleenen. Bij tweede hypotheek moet men natuur
lijk in het bijzonder voorzichtig zijn. En wanneer men de
waarde van de boerderij nagaat, moet men niet alleen
rekening houden met de oogenblikkelijke waarde, maar
ook met de waarde, die de boerderij heeft tijdens een
depressie. Tijdens de hoogconjunctuur mag men nooit
vergeten, dat er ook een laagconjunctuur bestaat.
Toen ik zoo juist over de toestemming tot verpachting
sprak, had ik natuurlijk het oog op het beding, dat in de
hypotheek-aktes voorkomt, dat bepaalt, dat geen ver
pachting mag plaats hebben zonder toestemming van den
hypotheekhouder. Ik heb den indruk weten doe ik het
niet dat in de praktijk dit beding tot nog toe niet zoo
erg veel beteekenis heeft dat de eigenaar, die zijn boer
derij wil verpachten, er meestal niet aan denkt om de
vereischte toestemming te vragen, en dat ook de Bank,
wanneer zij van de verpachting kennis krijgt, nalaat om
hem op de vingers te tikken. Nu een verpachting een zoo
veel ingrijpender zaak is geworden, een zaak voor den
hypotheekhouder van zooveel meer belang dan vroeger, is
er reden genoeg om meer op het huurbeding te letten dan
vroeger. Ik beveel het dus in uw aller aandacht aan. -)
Nog om een andere reden moet ik het huurbeding ver-
-) tn het volgend nummer zal worden geplaatst een artikel, hande
lende over de vraag Wat te doen bij overtreding van het huurbeding
in hypotheekakte's?
melden. In sommige hypotheek-aktes staat niet, dat ver
pachting verboden is, zonder meer, maar wordt bepaald,
dat verpachting voor langer dan een jaar, of twee jaar ver
boden is. De Pachtwet zegt, dat dergelijke bepalingen hun
kracht verliezen. Het verbod van verpachting zonder meer
blijft intact, maar een beperking van tijdsduur zal haar
kracht verliezen. Ik beveel U dus ook aan om na te gaan of
bij uw Bank hypotheek-aktes zijn, die een dergelijk huur
beding, dat dus in de toekomst geen waarde meer zal
hebben, bevatten. Is dit het geval, en is er geen zéér royale
overwaarde, dan moet overwogen worden of het huur
beding te wijzigen of de hypotheek op te zeggen.
Als toestemming tot verpachting wordt gegeven, heeft
de Bank het nog wel in de hand om de situatie eenigszins
gunstiger voor haar te maken. De wet laat namelijk eenige
uitzonderingen op den duur van llp2 jaar toe. In de
eerste plaats zegt zij, dat pacht voor ten hoogste een jaar
kan worden aangegaan als uit den aard van het gepachte
of uit bijzondere omstandigheden een korte duur van
pacht voortvloeit. En elders zegt zij, dat de verpachter bij
het aangaan der pachtovereenkomst kan bedingen, dat de
pacht na 5 jaar bindend kan worden opgezegd ingeval de
verpachter zelf of zijn kinderen of kleinkinderen de boer
derij willen gaan gebruiken. Het is gewenscht, dat men
eventueel van deze mogelijkheden gebruik maakt, of
tracht te maken.
Tijdelijk heeft de Bank het bovendien in de hand om de
verpachting gehéél aan de werking van de nieuwe wet te
onttrekken. De wet zegt namelijk, dat een verpachting,
die van kracht is of wordt vóór de inwerkingtreding van
de wet en eindigt binnen twee jaar daarna, nog geheel
door het oude recht wordt beheerscht. Wanneer op het
oogenblik een eigenaar dus om toestemming tot verpach
ting komt vragen, verdient het aanbeveling om bij het ver
leenen van toestemming de voorwaarde te stellen, dat hij
de verpachting laat eindigen uiterlijk op den laatsten dag
van het tweede jaar na de inwerkingtreding van de wet.
Wanneer een verpachter op het oogenblik een pacht-
contract aangaat voor langer dan twee jaar na de inwer
kingtreding, komt het contract na verloop van de twee jaar
onder de nieuwe wet te vallen. Dat brengt mee, dat het
dan ook onderworpen wordt aan het continuatie-recht.
Er is nog iets anders, en iets dat nog wel zoo belangrijk
is als de duur der verpachting, waarop men bij het ver
leenen van toestemming tot verpachting moet letten. Dat
is de prijs, waarvoor de boerderij zal worden verpacht.
Dit brengt ons in aanraking met het tweede beginsel, dat
ik zoo juist noemde. Dit was de pachtprijs staat bij het
aangaan van het pachtcontract onder controle, hetzij van
den rechter, hetzij van een erkend pachtbureau. Is hét
contract niet te voren door zulk een pachtbureau goed
gekeurd, dan zal de rechter, als hij de pacht te hoog oor
deelt, pachter en verpachter bij zich laten komen en pro-
beeren den verpachter over te halen tot verlaging van den
pachtprijs lukt dit, dan wordt de verlaagde pachtprijs
bindend tusschen partijen vastgelegd lukt het niet, dan
maakt de rechter de pachtovereenkomst ongedaan.
Stel nu, dat een eigenaar bij de Boerenleenbank komt
om toestemming voor verpachting te vragen. Gesproken
wordt over een huur, waaruit rente en aflossing kan wor
den voldaan. Het Bestuur geeft den eigenaar vervolgens
een briefje mede, waarin de toestemming is neergelegd. De
pachtprijs wordt hierin echter niet genoemd. De eigenaar
sluit vervolgens een pachtcontract met een pachter voor
de prijs, die met de Bank was besproken. Dit contract is
niet te voren goedgekeurd door een erkend pachtbureau
en wordt derhalve bij den rechter ingezonden. Deze vindt
de prijs te hoog en haalt den verpachter over om toe te
stemmen in vermindering. De verminderde prijs is dan
bindend en ook de Bank kan er niets meer aan doen. Zij
zit dan vast aan een prijs, waarmede zij eigenlijk geen ge
noegen wilde nemen.
