Amerikaanse
huizenmarkt
B&B 16ejaargang 2007 01
Fotografie Hollandse Hoogte
x 1.000
x 1.000
20
12-maandstotalen
89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06
Gereedgekomen woningen
650
600
550
Figuur 7: Gerealiseerde nieuwbouw
Figuur 2: Daling aantal oversluitingen
Recent is beroering ontstaan over de ontwikkelin
gen op de Amerikaanse huizenmarkt. Met name de
markt voor risicovolle hypotheken staat daar in de
schijnwerpers. Hoewel er tussen de Amerikaanse en
Nederlandse huizenmarkt overeenkomsten zijn
overheersen toch met name de verschillen. Zo
speelt het speculatieve element op de Nederlandse
huizenmarkt veel minder een rol dan in de VS en
zijn de meer exotische hypotheekproducten hier
minder in zwang geraakt. De ontwikkelingen in de
VS leren dat de controle op door de consumenten
verstrekte gegevens niet mag verslappen. De nieu
we gedragscode voor hypothecaire financieringen
is dan ook een stap in de goede richting. Meer over
dit onderwerp in het recente Themabericht:
Geen 'Amerikaanse toestanden' op de Nederlandse
huizenmarkt
(www.rabobankgroep.nl/kennisbank)
moeilijk hun woonwensen. Een belang
rijke oorzaak voor dit probleem stamt
uit medio jaren '90. Onder andere om
de gelijkwaardigheid van mannen en
vrouwen te bevorderen worden vanaf
die tijd ook hypotheken verstrekt op
basis van twee inkomens. Door deze
beleidswijziging, het destijds gunstige
economische tij en de toen dalende
rente zijn de financiële mogelijkheden
van woningzoekers in de tweede helft
van de jaren '90 aanzienlijk verruimd.
Het is derhalve niet verbazingwekkend
dat de huizenprijzen in deze periode
flink zijn toegenomen. Keerzijde van
deze ontwikkeling is dat starters en
huishoudens met slechts één inkomen
momenteel bijzonder diep in de buidel
moeten tasten of zelfs helemaal niet in
aanmerking komen voor een koop
woning.
In 2006 is het aantal verstrekte hypo
theken afgenomen. Deze daling wordt
met name veroorzaakt door de afname
van het aantal oversluitingen in de
tweede helft van 2006. Deze afname
was het gevolg van het oplopen van de
kapitaalmarktrente tijdens de eerste
helft van het jaar. De voor hypotheken
belangrijke swaprente met een rente
vaste looptijd van 10 jaar nam in deze
periode met bijna 1%-punt toe van
3,38% begin 2006 tot 4,34% begin
juli. Met de historisch lage rentestan
den van de afgelopen tijd hebben huizen
bezitters die hun hypotheek wilden
oversluiten ruimschoots de tijd gehad.
In tegenstelling tot het aantal hypo
theken is de waarde van de verstrekte
hypotheken in 2006 verder toegenomen.
In minder dan zes jaar is de omvang
van de uitstaande hypotheekschuld
meer dan verdubbeld van 242 miljard
tot
€519 miljard in het derde kwartaal van
2006. De stijging van de huizenprijzen
houdt de afgelopen jaren geen gelijke
tred met de groei van de uitstaande
hypotheekschuld.
Dit blijkt ook uit de loan-to-forclosure-
value van de uitstaande hypotheek
schuld. Deze ratio relateert de uitstaan
de hypotheekschuld aan de woning-
waarde. In dit decennium is deze ratio
flink opgelopen. Met name woonconsu
menten die hun eerste huis kopen lenen
vaak meer dan de executiewaarde van
de woning. Over het algemeen schiet
hun vermogen tekort om het verschil
tussen executiewaarde en de koopsom
inclusief kosten koper te overbruggen.
Om te voorkomen dat woningeigenaren
financiële verplichtingen aangaan die ze
niet na kunnen komen is per I januari
2007 de nieuwe gedragscode hypothe
caire financieringen ingegaan. Deze
code stelt dat het maximale leenbedrag
afhankelijk is van het inkomen van de
hvpotheeknemer(s) en de rente, waarbij
gedragsregels worden gegeven voor de
hoogte van een acceptabele hypotheek.
Het structurele tekort op de Nederlandse
woningmarkt zorgt voor een robuuste,
breed gedragen prijsontwikkeling. Samen
met de opgaande conjunctuur staan de
lichten op groen voor de Nederlandse
huizenmarkt.
obv 12-maandstotalen (aantallen) x 1.000
r 500
400
350
350
97 98 99 00 01 02
totaal (I) aankopen (r)
Bron: Kadaster, Rabobank
200
03 04 05 06
oversluitingen (r)