Amerikaanse huizenmarkt B&B 16ejaargang 2007 01 Fotografie Hollandse Hoogte x 1.000 x 1.000 20 12-maandstotalen 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Gereedgekomen woningen 650 600 550 Figuur 7: Gerealiseerde nieuwbouw Figuur 2: Daling aantal oversluitingen Recent is beroering ontstaan over de ontwikkelin gen op de Amerikaanse huizenmarkt. Met name de markt voor risicovolle hypotheken staat daar in de schijnwerpers. Hoewel er tussen de Amerikaanse en Nederlandse huizenmarkt overeenkomsten zijn overheersen toch met name de verschillen. Zo speelt het speculatieve element op de Nederlandse huizenmarkt veel minder een rol dan in de VS en zijn de meer exotische hypotheekproducten hier minder in zwang geraakt. De ontwikkelingen in de VS leren dat de controle op door de consumenten verstrekte gegevens niet mag verslappen. De nieu we gedragscode voor hypothecaire financieringen is dan ook een stap in de goede richting. Meer over dit onderwerp in het recente Themabericht: Geen 'Amerikaanse toestanden' op de Nederlandse huizenmarkt (www.rabobankgroep.nl/kennisbank) moeilijk hun woonwensen. Een belang rijke oorzaak voor dit probleem stamt uit medio jaren '90. Onder andere om de gelijkwaardigheid van mannen en vrouwen te bevorderen worden vanaf die tijd ook hypotheken verstrekt op basis van twee inkomens. Door deze beleidswijziging, het destijds gunstige economische tij en de toen dalende rente zijn de financiële mogelijkheden van woningzoekers in de tweede helft van de jaren '90 aanzienlijk verruimd. Het is derhalve niet verbazingwekkend dat de huizenprijzen in deze periode flink zijn toegenomen. Keerzijde van deze ontwikkeling is dat starters en huishoudens met slechts één inkomen momenteel bijzonder diep in de buidel moeten tasten of zelfs helemaal niet in aanmerking komen voor een koop woning. In 2006 is het aantal verstrekte hypo theken afgenomen. Deze daling wordt met name veroorzaakt door de afname van het aantal oversluitingen in de tweede helft van 2006. Deze afname was het gevolg van het oplopen van de kapitaalmarktrente tijdens de eerste helft van het jaar. De voor hypotheken belangrijke swaprente met een rente vaste looptijd van 10 jaar nam in deze periode met bijna 1%-punt toe van 3,38% begin 2006 tot 4,34% begin juli. Met de historisch lage rentestan den van de afgelopen tijd hebben huizen bezitters die hun hypotheek wilden oversluiten ruimschoots de tijd gehad. In tegenstelling tot het aantal hypo theken is de waarde van de verstrekte hypotheken in 2006 verder toegenomen. In minder dan zes jaar is de omvang van de uitstaande hypotheekschuld meer dan verdubbeld van 242 miljard tot €519 miljard in het derde kwartaal van 2006. De stijging van de huizenprijzen houdt de afgelopen jaren geen gelijke tred met de groei van de uitstaande hypotheekschuld. Dit blijkt ook uit de loan-to-forclosure- value van de uitstaande hypotheek schuld. Deze ratio relateert de uitstaan de hypotheekschuld aan de woning- waarde. In dit decennium is deze ratio flink opgelopen. Met name woonconsu menten die hun eerste huis kopen lenen vaak meer dan de executiewaarde van de woning. Over het algemeen schiet hun vermogen tekort om het verschil tussen executiewaarde en de koopsom inclusief kosten koper te overbruggen. Om te voorkomen dat woningeigenaren financiële verplichtingen aangaan die ze niet na kunnen komen is per I januari 2007 de nieuwe gedragscode hypothe caire financieringen ingegaan. Deze code stelt dat het maximale leenbedrag afhankelijk is van het inkomen van de hvpotheeknemer(s) en de rente, waarbij gedragsregels worden gegeven voor de hoogte van een acceptabele hypotheek. Het structurele tekort op de Nederlandse woningmarkt zorgt voor een robuuste, breed gedragen prijsontwikkeling. Samen met de opgaande conjunctuur staan de lichten op groen voor de Nederlandse huizenmarkt. obv 12-maandstotalen (aantallen) x 1.000 r 500 400 350 350 97 98 99 00 01 02 totaal (I) aankopen (r) Bron: Kadaster, Rabobank 200 03 04 05 06 oversluitingen (r)

Rabobank Bronnenarchief

blad 'Bank & Bestuurder' | 2007 | | pagina 19