v%
Huurwaardeforfait
Hel is de vraag of ver- bleek dat de huurprijzen van huurwonin-
hoging van het huur- gen gemiddeld 2,5%-punten achterblijven
waardeforfait het be- bij de (door makelaars getaxeerde) huur-
oogde effect, een waarde van vergelijkbare koopwoningen,
schoner milieu, zal Uiteindelijk resulteert een netto huur-
hebben. waardeforfait van 2,3%.
Kritiek op de becijferingen
Het voorstel van de Staatssecretaris
is zeer discutabel. Bij de onderbouwing
van de berekeningen kunnen nogal wat
kanttekeningen worden gemaakt.
Een eerste punt van kritiek betreft de
vaststelling van het bruto huurwaardefor
fait. Bij de omrekening van de huurwaar
de uit 1985 naar 1988 baseert de Staats
secretaris zich onder andere op gege
vens van het Kadaster over de prijsont
wikkeling van woningen. Wordt evenwel
gekeken naar cijfers van de Nederlandse
Vereniging van Makelaars (NVM), dan
zou het bruto forfait niet uitkomen op
9,25%, maar op 8,85%.
Een tweede punt van kritiek betreft de
vaststelling van het aftrekpercentage
voor onderhoud. Financiën baseert zijn
berekeningen op onderhoudscijfers van
woningbouwcorporaties. De Vereniging
Eigen Huis stelt evenwel dat dit percenta
ge voor eigen-woningbezitters om een
aantal redenen te laag is. In het alge
meen geldt immers dat woningbouwcor
poraties kunnen profiteren van schaal
voordelen. Bovendien beschikken ze
over meer expertise, waardoor zij door tij
dig onderhoud onnodig hoge kosten kun
nen voorkomen. Wanneer met de kantte
keningen van de Vereniging Eigen Huis
rekening wordt gehouden, dient het af
trekpercentage voor onderhoud, dat Fi
nanciën vaststelt op 2,0 a 2,1%, te wor
den verhoogd tot minimaal 2,5%.
Een volgend kritiekpunt betreft de be
paling van het aftrekpercentage voor af
schrijving. De Vereniging Eigen Huis
merkt op dat de verwervingskosten van
de eigen-huisbezitter ten onrechte niet bij
de bepaling van het afschrijvingspercen
tage zijn meegenomen. Omdat deze kos
ten 8% van de verkoopwaarde van de
woning bedragen en omdat gemiddeld
eens in de twaalf jaar wordt verhuisd (zo
als de Staatssecretaris overigens ook in
zijn nota schrijft), kan worden berekend
dat de afschrijvingen met 1.1% toenemen
en uitkomen op 3,75%.
Tenslotte kan nog kritiek worden gele
verd op de hoogte van de correctiepost.
De Staatssecretaris stelt in zijn voorstel
een correctiepost van 40% vast. wat
neerkomt op een aftrek van 1,6%. Zoals
hiervoor aangegeven heeft deze correc
tie betrekking op het bestedingsaspect
van een eigen woning en op de uitkom
sten van het Budgetonderzoek 1985.
Echter, wanneer de Staatssecretaris
aan een beleggingscomponent van 20%
zou vasthouden (zoals in 1970 is vastge
steld), zou alleen al voor dit aspect de
correctiepost 80% bedragen. Het forfait
zou dan uitkomen op 0,8%, hetgeen
Eigen Huis als een bovengrens be
schouwt. Zou men daarnaast de uitkom
sten van het Budgetonderzoek 1985 op
een correcte manier verwerken, dan zou
het forfait nog slechts 0,3% bedragen.
Als tenslotte het lagere bruto forfait con
form de cijfers van de NVM en de becij
ferde hogere afschrijvings- en onder-
houdspercentages als uitgangspunt wor
den gehanteerd, zou er zelfs geen forfait
overblijven (zie de alternatieven in de ta
bel).
Geen sterke argumenten
Uit het bovenstaande moge duidelijk
zijn dat de voorgenomen verhoging van
het huurwaardeforfait op inhoudelijk niet
bijster sterke argumenten berust. Bij het
consequent doortrekken van in het verle
den opgestelde uitgangspunten, die door
de feitelijke ontwikkelingen niet zijn aan
getast, zou het forfait zelfs moeten
worden verlaagd. Het lijkt er daarom
sterk op dat als uitgangspunt is gekozen
een verhoging van het forfait tot 2,3%,
waarna naar deze uitkomst is toegere
kend. De nu voorgestelde verhoging
moet dan ook vooral worden beschouwd
als een lastenverzwaring voor de eigen-
woningbezitter. Overigens wordt met de
opbrengst van het verhoogde forfait een
verlaging van de overdrachtsbelasting
van 6 naar 4,75% gefinancierd. Saillant
detail daarbij is dat in de jaren zeventig
de overdrachtsbelasting is verhoogd van
5 naar 6%, met als argument de toege
nomen inflatie (dit was overigens geen
goed argument: door de hogere inflatie
werd toch al meer overdrachtsbelasting
betaald). Omgekeerd redenerend zou de
overdrachtsbelasting vanwege de sterk
afgenomen inflatie dus nu weer moeten
worden verlaagd, zonder dat het forfait
daarvoor zou moeten worden verhoogd.
Maatschappelijke gevolgen
Door de overdrachtsbelasting te verla
gen en die verlaging te financieren met
de verhoging van het huurwaardeforfait,
wil de regering trachten te bevorderen
dat werknemers dichter bij hun werk
gaan wonen. Dit zou bovendien worden
gestimuleerd door de voorgenomen be
perking van het reiskostenforfait, zoals
de Staatssecretaris schrijft in de Memorie
van Toelichting. De reisafstand tussen
woon- en werkplaats is echter slechts
een van de vele factoren, die bepalend
zijn voor het kiezen van een huis. Boven
dien zal slechts een zeer klein gedeelte
van de werknemers in staat zijn in de
buurt van zijn arbeidsplaats een gelijk
waardige woning te vinden. In het alge
meen zullen de woningen dicht bij het
werk (met name in de Randstad) aan
zienlijk duurder zijn, als er al woningen
zijn. In het verleden zijn immers op grote
schaal 'slaapsteden in de polder' ge
bouwd, omdat er bij de industriële centra
en in de steden geen plaats meer was.
Daarbij komt dat het voor tweeverdieners
vaak praktisch onmogelijk is om dichter
bij de arbeidsplaats van één van beiden
Vervolg op pagina 30
20 Rabobank 2/90
