dat ruimtegebrek op de oorspronkelijke
locatie een verdere uitbreiding als ge
volg van schaalvergroting onmogelijk
maakte.
Bovenstaande ontwikkelingen hebben
zoals opgemerkt geleid tot een her
schikking in de functionele hiërarchie
van winkelcentra. Winkelcentra in klei
nere kernen en nabij centra van hoge
re orde krijgen het steeds moeilijker.
Door teruglopende detailhandelsom
zetten en stijgende exploitatiekosten is
in dergelijke centra de vestiging van
een aantal detailhandelsvoorzieningen
(en dan in het bijzonder van de non-
food voorzieningen) niet meer rendabel
te maken. Leegstand in dergelijke cen
tra is daar het gevolg van. Daarnaast
krijgen die winkelcentra die gereali
seerd zijn in periodes van soberheid, in
toenemende mate te maken met het
probleem dat zij de consumenten wei
nig verblijfsplezier kunnen bieden, en
in dat opzicht de 'funshopboot' dus ge
heel dreigen te missen.
Overigens zij vermeld dat deze ontwik
kelingen ook de grotere winkelcentra
hebben beïnvloed. Echter, zij hebben
over het algemeen redelijk kunnen in
spelen op de veranderende consump
tiepatronen en bedrijfsvoeringen, om
dat zij veelal over mogelijkheden be
schikken zowel grootwinkelbedrijven,
discountzaken als kleinschalige speci
aalzaken te huisvesten alsmede een
prettig verblijfsklimaat te bieden.
Oplossingen
De eerste vraag die nu kan worden ge
steld, is of er oplossingen te bedenken
zijn voor die winkelcentra die met
structurele problemen worden gecon
fronteerd. Het antwoord hierop is posi
tief. Inderdaad lijken er mogelijkheden
te bestaan ter verbetering van het
functioneren van dergelijke winkelcen
tra. Overigens moet hier wel direct wor
den opgemerkt, dat de uitwerking van
de hieronder genoemde alternatieven
grotendeels afhankelijk zal zijn van de
mogelijkheden die de afzonderlijke si
tuaties ter verbetering bieden.
Allereerst kan worden gedacht aan een
versterking van de woonfunctie in de
nabijheid van de getroffen winkelcen
tra, bijvoorbeeld door invulling van niet
bebouwd terrein met woningen, waar
door een versterking van het draagvlak
van het betrokken centrum kan worden
bereikt. Overigens kan een vergroting
van het draagvlak ook worden gereali
seerd door een versterking van de
werkfunctie of door de vestiging van
publiekstrekkers als ziekenhuizen of
onderwijsvoorzieningen in de nabijheid
I van het centrum.
Een andere mogelijkheid is de vesti
ging van publiekstrekkers in het betref
fende centrum zelf. Men kan hierbij
denken aan een grote supermarkt of
warenhuis, maar ook aan een groot
schalige discountzaak.
Een volgend alternatief is renovatie
van de betrokken centra, hetgeen in
het kort gezegd een aanpassing be
helst aan de wensen van de huidige
consumenten. Door middel van een
nieuwe interne invulling van het cen
trum kan men trachten de neerwaartse
spiraal te doorbreken.
Aansluitend op een dergelijke renova
tie wordt in het winkelcentrum vaak het
zogenaamde 'dynamische beheer' ge
ïntroduceerd. In de praktijk wordt deze
vorm van beheer meestal uitbesteed
aan gespecialiseerde beheersorgani
saties of makelaarskantoren. Eén van
de belangrijkste taken van dit beheer is
het bewaken van de concurrentieposi
tie van het winkelcentrum. Daar de
kwaliteit voor een belangrijk deel wordt
bepaald door het branchepatroon,
wordt door middel van instrumenten
als bestemmingsclausules in huurcon
tracten getracht de gewenste samen-
stelling van het centrum te behouden
of te verkrijgen.
Overigens zijn deze beheersorganisa
ties niet geheel vrij in hun beleid. Met
name op het gebied van de huurvast-
stelling hebben zij te maken met regel
geving van overheidswege. In essentie
is de huurwetgeving inzake midden-
i standspanden bedoeld om de huurder
zijn huurrecht te garanderen en hem
een redelijke kans te bieden voor de
uitoefening van zijn bedrijf. Volgens
een aantal beleggers zou deze huur
wetgeving echter het doelmatig behe
ren van winkelcentra aanzienlijk be-
moeilijken. Om in een winkelcentrum
tot het juiste totaalpakket te komen,
achten zij de nu nog ontbrekende mo
gelijkheid tot huurdifferentiatie essen
tieel. Door de mogelijkheid om bijvoor
beeld een winkelier met een hogere
omzet en toegevoegde waarde per m2
meer huur te laten betalen dan zijn col
lega, is men volgens hen pas echt in
staat om een zo aantrekkelijk mogelijk
aanbod te creëren. Voorstanders van
een dergelijke wetswijziging wijzen
doorgaans naar de Verenigde Staten
en West-Duitsland waar dergelijke dy
namische huurprijssystemen al lang
hun waarde zouden hebben bewezen.
Tenslotte kan worden gedacht aan een
versterking van de aantrekkingskracht
I van de betrokken centra met behulp
van andere dan distributieve functies.
Door het getroffen winkelcentrum te
ontwikkelen tot een geïntegreerd ver
zorgingscentrum zou de distributieve
verzorging van met name de kleine ker
nen geen hopeloze zaak hoeven te
zijn.
Volgens prof. dr. L. Bak zou een derge
lijk centrum in functionele zin geleed
kunnen worden in drie segmenten:
1 de sociaal medische voorzieningen,
2 de sociale ruimten,
3 de distributieve voorzieningen.
Met betrekking tot dit laatste segment
merkt Bak op dat het van groot belang
is dat er een duidelijke eenheid ont
staat tussen de supermarkten en de
speciaalzaken. Alleen op die wijze zou
den de juiste prijs/kwaliteit-relatie en de
continuïteit van het aanbod kunnen
worden gegarandeerd. Om dit te berei
ken zullen echter wel afspraken tussen
commerciële organisaties moeten wor
den gemaakt. Deze zouden volgens
Bak op zijn minst betrekking moeten
hebben op de gezamenlijke presenta
tie, de branchebegrenzing, de prijszet
ting en het reclamebeleid, de mate van
collectieve gebondenheid in vestigings
keuze en tenslotte op zaken als de or
ganisatievorm en de vorm van bestuur.
Continuïteit zou de grondslag moeten
zijn van het samengaan.
Men kan zich echter afvragen in hoe
verre bovenstaande opties daadwerke
lijk een oplossing bieden voor de slecht
renderende winkelcentra en dus voor
het behoud van het voorzieningen
niveau. Het is duidelijk dat het slagen
van bovengenoemde alternatieven in
alle gevallen afhankelijk is van het be
reiken van overeenstemming tussen de
vele belanghebbende partijen. De af
zonderlijke partijen (overheden, beleg
gers en detaillisten) zullen bereid moe
ten zijn tot het aangaan van compro
missen of zelfs in een aantal gevallen
tot het wijzigen van standpunten. Zo zal
de overheid bereid moeten zijn om de
aandacht niet alleen te richten op de
versterking van de functie van de (bin
nensteden (compacte stad idee), maar
ook op het behoud van het voorzienin
genniveau in de kleinere kernen. Ge
meenten zullen er van overtuigd moe
ten raken dat voor de realisering van
het zogenaamde verzorgingscentrum
hoge grondprijzen en strenge welstands-
eisen funest kunnen zijn. Tevens zul
len zij bereid moeten zijn om eventu
eel noodzakelijke investeringen in de
infrastructuur te plegen. Beleggers zul-
