Woningmarkt in
demografisch
perspectief
w* M
De vraag naar goederen en diensten wordt door een groot aantal
externefactoren beïnvloed. Een daarvan, en zeker niet de minst
belangrijke, is de demografische ontwikkeling. De invloed hiervan
kent een tweetal aspecten. Enerzijds wordt door groei van de bevol
king de vraag naar goederen en diensten kwantitatief beïnvloed.
Anderzijds wordt de vraag kwalitatief beïnvloed door de bevolkings
opbouw, omdat de ene leeftijdsgroep andere behoeften heeft dan
de andere.
Ook het bankwezen zal bij het aanbieden van zijn diensten rekening
moeten houden met ontwikkelingen op demografisch gebied, wil
het niet voor verrassingen komen te staan. In dit artikel zal worden
getracht aan te geven wat de belangrijkste demografische ontwik
kelingen in de komende jaren zullen zijn en welke invloed dit zal kun
nen hebben op de woningmarkt, die mede bepalend is voor de hypo
theekmarkt.
Daarbij zal worden uitgegaan van de 'Bevolkingsprognose voor Ne
derland 1985-2035' zoals die door het CBS is gemaakt.
Demografische ontwikkelingen
en de woning- en
hypotheekmarkt
f
paald, bij halfjaarbetaling de halfjaar
annuïteit enz. Deze methode houdt in
dat na elke annuïteitenbetaling rekening
wordt gehouden met het aflossings
bestanddeel in de annuïteit. Elke volgen
de annuïteit bestaat hierdoor uit een
kleiner deel rente en een groter wor
dend deel aflossing. Bij deze methode is
- afgezien van rentewijzigingen - de
effectieve rente gedurende de totale
looptijd gelijk. In het rekenvoorbeeld is
deze methode met A aangegeven.
Een beperkt aantal hypotheekaanbie
ders hanteert een methode van an
nuïteitenberekening waarbij de jaar
annuïteit wordt berekend en vervolgens
gedeeld door het aantal termijnbetalin
gen per jaar. Deze methode (B) houdt in,
dat gedurende het jaar geen rekening
wordt gehouden met de aflossings
bestanddelen in de annuïteitenbetalin
gen. De consument betaalt hierdoor ge
durende het gehele jaar rente over het
saldo van de lening aan het begin van
het jaar. Bij deze methode is de effectie
ve rente gedurende de totale looptijd
niet gelijk, maar neemt toe naarmate de
looptijd verstrijkt en het aflossings
bestanddeel in de annuïteit toeneemt.
Uit vorenstaand voorbeeld wordt duide
lijk tot welke verschillen in effectieve
rente de toegepaste methode van an
nuïteitenberekening aanleiding kan ge
ven. Het vermelden van effectieve rente
moet ook deze verschillen voor de con
sument blootleggen.
Actieve opstelling noodzakelijk
De Rabobank heeft de afgelopen jaren
een forse bijdrage geleverd aan produkt-
vernieuwing op de markt voor woning
hypotheken.
De Rente Stabiel Hypotheek, de Rabo
bank Hypotheek met Levensverzeke
ring, de Aflossingsvrije lening en de in
voering van 10 en 15 jaar vaste rente
zijn hiervan de meest sprekende voor
beelden. Al deze produkten hebben zich
inmiddels een vaste plaats verworven in
ons produktenassortiment, dat de totale
marktbehoefte kan dekken.
In de komende periode zullen onze in
spanningen zich hoofdzakelijk moeten
richten op het op hoog niveau houden
van onze advieskracht, mede door de
inzet van geautomatiseerde hulpmidde
len en gekoppeld aan een actieve markt
bewerking. Het spreekt vanzelf dat wij
hierbij in ons produkt- en prijsbeleid
alert moeten blijven inspelen op ontwik
kelingen die zich (gaan) voordoen. Op
die wijze zal de Rabobankorganisatie in
staat zijn haar landelijk marktaandeel
van 28% gedurende de eerste zeven
jaren van het lopende decennium ten
minste te handhaven.
n de prognose van het CBS wor
den drie varianten onderscheiden:
een lage, een midden en een hoge
variant. De verschillen tussen de
ze varianten hebben uitsluitend
betrekking op de kwantitatieve
veronderstellingen met betrekking
tot geboorte, huwelijkssluiting en
buitenlandse migratie. In dit artikel
wordt uitgegaan van de middenvariant,
die volgens het CBS de meest waar
schijnlijke ontwikkeling weergeeft.
Volgens de middenprognose zal de be
volking van Nederland de komende ja
ren verder groeien. In 1990 zal het aan
tal inwoners 2,2% hoger zijn dan in
1985, in 1995 4,0% en in het jaar 2000
zal de bevolking in totaal met 5,2% zijn
gegroeid ten opzichte van 1985. Daarbij
is sprake van een geleidelijke afnemen
de groei die na 2000 waarschijnlijk zal
omslaan in een bevolkingsdaling. Om
dit te laten zien is ook het jaar 2010 in
tabel 1 opgenomen. Over het gehele
tijdvak 1985-2000 bezien, zal de bevol
king naar verwachting toenemen met
758 000 personen.
Naast de absolute omvang van de be
volking is ook de samenstelling van be
lang. De komende jaren zal zich een pro
ces van ontgroening en vergrijzing voor
doen. Het aandeel van de jongeren in
het totaal zal voortdurend afnemen
(waarbij de groep 20-24 jaar relatief het
sterkst zal dalen), terwijl het aandeel
van de ouderen in tegendeel zal toene
men. De zwaartepunten in de bevol
kingsopbouw ondergaan aldus een ver
schuiving in de loop van de tijd.
De optredende vergrijzing van de bevol
king impliceert een forse groei van het
aantal ouderen, maar bedacht dient te
worden dat de toekomstige categorie
ouderen qua samenstelling een funda
menteel andere zal zijn dan de huidige.
Degenen die in het jaar 2000 tot de ou
deren gerekend zullen worden, zullen
veelal een hogere opleiding hebben ge
noten en overwegend over een hoger in
komen beschikken.
Demografische ontwikkelingen hebben
op een tweetal manieren invloed op de
Drs. J. M. Schreurs
W Bedrijfstakonderzoek
