Marktverschuivingen
Gewijzigde rot overheid
schrijven aan het feit, dat de belangrijk
ste oorzaken van de hausse in woning
hypotheken in de tweede helft van de
jaren zeventig zich in de huidige markt-
verhoudingen niet voordoen. Mede door
de huidige lage inflatie, de gematigde
prijsontwikkeling op de woningmarkt
en het nagenoeg ontbreken van een
kwantitatief woningtekort verwachten
wij voor de komende jaren ook geen
nieuwe hausse in woninghypotheken.
Met het omslaan van de woningmarkt
van een verkopers- naar een ko-
persmarkt is ook de opstelling van po-
tentiële hypotheekcliënten gewijzigd.
Werd in de hoogconjunctuur van de ja
ren zeventig met name gevraagd naar
hypotheekvormen die de aanvangs-
I lasten zo laag mogelijk en het bereikba
re hypotheekbedrag zo hoog mogelijk
J maakten, onder de huidige omstandig-
I heden bestaat bij consumenten een
grotere behoefte aan zekerheid. Zeker
heid omtrent de hoogte van de rente en
de omvang van de maandelijkse lasten.
j De belangrijkste kenmerken waaraan
j een hypotheek momenteel in de ogen
van de consument moet voldoen, zijn:
een lage rente;
een stabiele maandlast;
ruime boetevrije aflossingsmogelijk
heden.
In de jaren zeventig werden nog hoofd
zakelijk hypotheken met variabele rente
en 5 jaar vaste rente afgesloten. Inmid
dels is het aandeel van leningen met 10
en 1 5 jaar vaste rente aanzienlijk toege-
nomen. Bovendien hebben de belang
rijkste hypotheekverstrekkers nieuwe
produktvormen ingevoerd, die in het te
ken staan van lastenstabilisatie en het
wegnemen van de risico's van rente-
schokken.
Maar niet alleen in de produktvormen
zijn grote verschuivingen opgetreden.
Ook de aanbieders zelf zijn veranderd.
I Nieuwe aanbieders, zoals Postbank,
Pensioenfondsen en Roparco zijn tot de
j markt toegetreden. Bestaande aanbie
ders zoals NMB en Directbank hebben
hun methode van marktbenadering
j sterk gewijzigd.
Genoemde aanbieders hebben gemeen
schappelijk, dat zij de verkoop van hy
potheken in belangrijke mate in handen
hebben gegeven van makelaars en an
dere tussenpersonen. Deze tussenper
sonen verrichten hun werkzaamheden
uiteraard niet gratis. De betreffende hy
potheekaanbieders betalen de tussen-
persoon hiervoor een vergoeding in de
I vorm van retourprovisie. Deze vergoe
ding is niet bij alle aanbieders en voor al
le produktvormen gelijk. Zo wordt voor
hypotheken met levensverzekering veel
al een beduidend hogere vergoeding be
taald dan voor annuïteitenhypotheken.
Tevens wordt in veel gevallen gewerkt
met een bonusregeling, die inhoudt dat
de tussenpersoon een hogere vergoe
ding ontvangt van de hypotheekaanbie
der indien een vooraf vastgestelde hy-
pothekenproduktie wordt gerealiseerd.
Het zal duidelijk zijn dat door deze
werkwijzen bij makelaars en andere
tussenpersonen een aanmerkelijk finan
cieel (eigen)belang kan bestaan bij het
adviseren aan de consument van een
bepaalde hypotheekaanbieder of pro
duktvorm.
De invloed van de overheid op de markt
voor woninghypotheken komt onder
meer tot uitdrukking in de gemeente
garantieregeling. De gemeentegarantie
regeling houdt in dat de gemeente
waarin een nieuwe of bestaande koop
woning is gelegen, zich tegenover de
hypotheekverstrekker borg stelt voor
een hypothecaire geldlening, die wordt
verstrekt aan de koper van de woning.
Ruim de helft van alle aankopen van
woningen in Nederland wordt momen
teel gefinancierd met behulp van ge
meentegarantie. Bij de premiewoningen
in de nieuwbouw bedraagt dit aandeel
zelfs 90%.
De gemeentegarantieregeling bestaat
sinds 1956. In de loop der jaren is de re
geling een aantal malen aangepast en
uitgebreid. Meer dan twintig jaar heeft
de garantieverlening voor de gemeen
ten niet of nauwelijks tot verliezen ge
leid. Gedwongen verkopen deden zich
nauwelijks voor en als eens beta
lingsproblemen optraden, dan was de
opbrengst van de woning veelal vol
doende om de hypothecaire geldlening
volledig af te lossen.
Aan het eind van de jaren zeventig is
hierin echter verandering gekomen. On
der invloed van de economische reces
sie en de sterke waardedaling van wo
ningen namen niet alleen de beta
lingsproblemen toe, maar deze leidden
ook vaker tot gedwongen verkopen. In
het jaar 1 979 steeg het aantal gedwon
gen verkopen bij leningen met gemeen
tegarantie voor het eerst boven de hon
derd en het totale verliesbedrag boven
de één miljoen gulden. In de jaren na
dien zijn de verliezen excessief geste
gen. In de periode 1980-1985 bedroeg
het aantal gedwongen verkopen in ons
land 9 000 met een totaal verliesbedrag
van 470 miljoen gulden. Voorlopig
hoogtepunt is het jaar 1 984 met 2 500
gedwongen verkopen en een verliesbe
drag van 126,5 miljoen gulden. De ver
liezen uit hoofde van de gemeentega
rantieregeling komen voor 50% voor re
kening van de gemeenten en voor 50%
van het Rijk. Bij het toenemen van de
verliezen bleek al spoedig dat de ge
meenten voor deze risico's door de ja
ren heen niet hadden gereserveerd.
Als reactie op voornoemde ontwikke
ling zijn veel gemeenten die met verlie
zen werden geconfronteerd, overge
gaan tot eenzijdige verscherping van de
voorwaarden voor het verkrijgen van
gemeentegarantie. Het resultaat is ge
weest dat de uniformiteit in de garantie
verlening grotendeels is verdwenen.
Ten einde deze uniformiteit weer te her
stellen, bestaan momenteel plannen om
te komen tot de vorming van een Inter
gemeentelijk Risicofonds (IRF) ter ver
vanging van de huidige gemeente
garantieregeling. Het IRF heeft boven
dien als doel om de verliezen beter te
spreiden in de tijd en over de gemeenten.
Voorts is het de bedoeling aan het IRF
de invoering van een verplichte woon
lastverzekering te koppelen, die wo
ningkopers moet vrijwaren voor de ne
gatieve financiële gevolgen van onvoor
ziene, onvrijwillige en niet-beïnvloed-
bare oorzaken van inkomensterugval
(zoals werkloosheid, ziekte, wegvallen
tweede inkomen e.d.).
Rabobank Nederland is bepaald geen
voorstander van de invoering van een
IRF. De voorstellen leiden naar ons oor
deel tot het in het leven roepen van een
bureaucratisch, ingewikkeld en admi
nistratief bewerkelijk instituut dat sterk
kostenverhogend werkt. De nage
streefde uniformiteit in de voorwaarden
en spreiding van de verliezen zijn ook
binnen de huidige gemeentegarantiere
geling goed te realiseren. Indien binnen
de huidige regeling wordt overgegaan
tot (jaarlijkse) premiebetaling door de
gemeenten aan het Rijk op basis van de
verstrekte of uitstaande garanties, kan
de beoogde spreiding van de verliezen
worden verwezenlijkt. Tegenover deze
premiebetaling door gemeenten staat
- eventueel afgezien van een beperkt
eigen risico voor de gemeente - een
volledige contragarantie door het Rijk.
Uniformiteit in de voorwaarden moet
dan realiseerbaar zijn.
De coöperatieve Rabobankorganisatie
met zijn autonome plaatselijke banken
die in dat opzicht te vergelijken zijn met
(autonome) gemeenten, heeft met
soortgelijke interne regelingen op het
gebied van debiteurenrisico's en finan-
cieringsverliezen uitstekende ervarin
gen opgedaan. Het onnodig introduce
ren van een stuk bureaucratie, waartoe
het IRF zeker zal leiden, kan op deze
wijze worden voorkomen.