Marktverschuivingen Gewijzigde rot overheid schrijven aan het feit, dat de belangrijk ste oorzaken van de hausse in woning hypotheken in de tweede helft van de jaren zeventig zich in de huidige markt- verhoudingen niet voordoen. Mede door de huidige lage inflatie, de gematigde prijsontwikkeling op de woningmarkt en het nagenoeg ontbreken van een kwantitatief woningtekort verwachten wij voor de komende jaren ook geen nieuwe hausse in woninghypotheken. Met het omslaan van de woningmarkt van een verkopers- naar een ko- persmarkt is ook de opstelling van po- tentiële hypotheekcliënten gewijzigd. Werd in de hoogconjunctuur van de ja ren zeventig met name gevraagd naar hypotheekvormen die de aanvangs- I lasten zo laag mogelijk en het bereikba re hypotheekbedrag zo hoog mogelijk J maakten, onder de huidige omstandig- I heden bestaat bij consumenten een grotere behoefte aan zekerheid. Zeker heid omtrent de hoogte van de rente en de omvang van de maandelijkse lasten. j De belangrijkste kenmerken waaraan j een hypotheek momenteel in de ogen van de consument moet voldoen, zijn: een lage rente; een stabiele maandlast; ruime boetevrije aflossingsmogelijk heden. In de jaren zeventig werden nog hoofd zakelijk hypotheken met variabele rente en 5 jaar vaste rente afgesloten. Inmid dels is het aandeel van leningen met 10 en 1 5 jaar vaste rente aanzienlijk toege- nomen. Bovendien hebben de belang rijkste hypotheekverstrekkers nieuwe produktvormen ingevoerd, die in het te ken staan van lastenstabilisatie en het wegnemen van de risico's van rente- schokken. Maar niet alleen in de produktvormen zijn grote verschuivingen opgetreden. Ook de aanbieders zelf zijn veranderd. I Nieuwe aanbieders, zoals Postbank, Pensioenfondsen en Roparco zijn tot de j markt toegetreden. Bestaande aanbie ders zoals NMB en Directbank hebben hun methode van marktbenadering j sterk gewijzigd. Genoemde aanbieders hebben gemeen schappelijk, dat zij de verkoop van hy potheken in belangrijke mate in handen hebben gegeven van makelaars en an dere tussenpersonen. Deze tussenper sonen verrichten hun werkzaamheden uiteraard niet gratis. De betreffende hy potheekaanbieders betalen de tussen- persoon hiervoor een vergoeding in de I vorm van retourprovisie. Deze vergoe ding is niet bij alle aanbieders en voor al le produktvormen gelijk. Zo wordt voor hypotheken met levensverzekering veel al een beduidend hogere vergoeding be taald dan voor annuïteitenhypotheken. Tevens wordt in veel gevallen gewerkt met een bonusregeling, die inhoudt dat de tussenpersoon een hogere vergoe ding ontvangt van de hypotheekaanbie der indien een vooraf vastgestelde hy- pothekenproduktie wordt gerealiseerd. Het zal duidelijk zijn dat door deze werkwijzen bij makelaars en andere tussenpersonen een aanmerkelijk finan cieel (eigen)belang kan bestaan bij het adviseren aan de consument van een bepaalde hypotheekaanbieder of pro duktvorm. De invloed van de overheid op de markt voor woninghypotheken komt onder meer tot uitdrukking in de gemeente garantieregeling. De gemeentegarantie regeling houdt in dat de gemeente waarin een nieuwe of bestaande koop woning is gelegen, zich tegenover de hypotheekverstrekker borg stelt voor een hypothecaire geldlening, die wordt verstrekt aan de koper van de woning. Ruim de helft van alle aankopen van woningen in Nederland wordt momen teel gefinancierd met behulp van ge meentegarantie. Bij de premiewoningen in de nieuwbouw bedraagt dit aandeel zelfs 90%. De gemeentegarantieregeling bestaat sinds 1956. In de loop der jaren is de re geling een aantal malen aangepast en uitgebreid. Meer dan twintig jaar heeft de garantieverlening voor de gemeen ten niet of nauwelijks tot verliezen ge leid. Gedwongen verkopen deden zich nauwelijks voor en als eens beta lingsproblemen optraden, dan was de opbrengst van de woning veelal vol doende om de hypothecaire geldlening volledig af te lossen. Aan het eind van de jaren zeventig is hierin echter verandering gekomen. On der invloed van de economische reces sie en de sterke waardedaling van wo ningen namen niet alleen de beta lingsproblemen toe, maar deze leidden ook vaker tot gedwongen verkopen. In het jaar 1 979 steeg het aantal gedwon gen verkopen bij leningen met gemeen tegarantie voor het eerst boven de hon derd en het totale verliesbedrag boven de één miljoen gulden. In de jaren na dien zijn de verliezen excessief geste gen. In de periode 1980-1985 bedroeg het aantal gedwongen verkopen in ons land 9 000 met een totaal verliesbedrag van 470 miljoen gulden. Voorlopig hoogtepunt is het jaar 1 984 met 2 500 gedwongen verkopen en een verliesbe drag van 126,5 miljoen gulden. De ver liezen uit hoofde van de gemeentega rantieregeling komen voor 50% voor re kening van de gemeenten en voor 50% van het Rijk. Bij het toenemen van de verliezen bleek al spoedig dat de ge meenten voor deze risico's door de ja ren heen niet hadden gereserveerd. Als reactie op voornoemde ontwikke ling zijn veel gemeenten die met verlie zen werden geconfronteerd, overge gaan tot eenzijdige verscherping van de voorwaarden voor het verkrijgen van gemeentegarantie. Het resultaat is ge weest dat de uniformiteit in de garantie verlening grotendeels is verdwenen. Ten einde deze uniformiteit weer te her stellen, bestaan momenteel plannen om te komen tot de vorming van een Inter gemeentelijk Risicofonds (IRF) ter ver vanging van de huidige gemeente garantieregeling. Het IRF heeft boven dien als doel om de verliezen beter te spreiden in de tijd en over de gemeenten. Voorts is het de bedoeling aan het IRF de invoering van een verplichte woon lastverzekering te koppelen, die wo ningkopers moet vrijwaren voor de ne gatieve financiële gevolgen van onvoor ziene, onvrijwillige en niet-beïnvloed- bare oorzaken van inkomensterugval (zoals werkloosheid, ziekte, wegvallen tweede inkomen e.d.). Rabobank Nederland is bepaald geen voorstander van de invoering van een IRF. De voorstellen leiden naar ons oor deel tot het in het leven roepen van een bureaucratisch, ingewikkeld en admi nistratief bewerkelijk instituut dat sterk kostenverhogend werkt. De nage streefde uniformiteit in de voorwaarden en spreiding van de verliezen zijn ook binnen de huidige gemeentegarantiere geling goed te realiseren. Indien binnen de huidige regeling wordt overgegaan tot (jaarlijkse) premiebetaling door de gemeenten aan het Rijk op basis van de verstrekte of uitstaande garanties, kan de beoogde spreiding van de verliezen worden verwezenlijkt. Tegenover deze premiebetaling door gemeenten staat - eventueel afgezien van een beperkt eigen risico voor de gemeente - een volledige contragarantie door het Rijk. Uniformiteit in de voorwaarden moet dan realiseerbaar zijn. De coöperatieve Rabobankorganisatie met zijn autonome plaatselijke banken die in dat opzicht te vergelijken zijn met (autonome) gemeenten, heeft met soortgelijke interne regelingen op het gebied van debiteurenrisico's en finan- cieringsverliezen uitstekende ervarin gen opgedaan. Het onnodig introduce ren van een stuk bureaucratie, waartoe het IRF zeker zal leiden, kan op deze wijze worden voorkomen.

Rabobank Bronnenarchief

blad 'Rabobank' | 1987 | | pagina 12