f
Ontwikkeling bruto
woonlasten
(1974 100)
Woonlastenontwikkeling
De koopwoningmarkt in 1985
pen. Door de stagnerende inkomens
ontwikkeling verwachtte de consument
dat de rente over de hoge huizenprijzen
in de toekomst niet meer kon worden
opgebracht, waardoor de vraag naar
koopwoningen ook stagneerde. Boven
dien kwam op dat moment ook de af
trekbaarheid van de hypotheekrente ter
discussie te staan. De Nederlandse poli
tiek had wat dat betreft vrijwel geen on
gelukkiger tijdstip kunnen kiezen. Het
gevolg van dit alles was dat de huizen
prijzen in amper drie jaar tijd met 30
procent daalden.
Ook de nieuwbouwsector had te lijden
van de stagnerende woningmarkt. Met
name bij de duurdere nieuwbouwwo
ningen ontstond in 1980 een grote on
verkochte voorraad. Dit leidde ertoe dat
ook op deze markt het gemiddelde
prijspeil daalde.
De huidige woningmarkt heeft nog
steeds te lijden van de hausseperiode
van 1974-1978. Mensen die in deze pe
riode hun huis hebben gekocht, kunnen
Drs. J. M. Schreurs
Bedrijfstakonderzoek
hun woning vaak alleen maar kwijt
wanneer zij een fors verlies incasseren.
Bovendien is de waarde van het huis
soms minder dan het nog niet afgeloste
deel van de hypothecaire lening. Als ge
volg hiervan bestaat er momenteel een
prop op de woningmarkt van mensen
die eventueel wel willen, maar voorals
nog niet kunnen verhuizen, waardoor de
doorstroming wordt belemmerd.
Uit het bovenstaande wordt duidelijk
dat een groot aantal factoren van in
vloed is op de woningmarkt. De ontwik
keling van de markt kan dan ook niet
worden toegeschreven aan één enkele
factor als prijs, inkomen, rente, inflatie,
subsidies of fiscale aspecten. Het is
veelal een combinatie van factoren die
bepalend is voor de richting die de wo
ningmarkt inslaat. Daarnaast blijken
ontwikkelingen die al een aantal jaren
achter ons liggen nog steeds invloed te
hebben. Dit is een gevolg van het feit
dat men door de aankoop van een wo
ning gedurende een groot aantal jaren
financiële verplichtingen op zich neemt.
Naast het feit dat de markt op een aan-
-150
tioo
tal objectieve factoren reageert, is zij
ook in sterke mate afhankelijk van sub
jectieve factoren, zoals de verwachtin
gen omtrent het prijsniveau, het rente
verloop en de inkomensontwikkeling.
Het moment van aankoop is sterk bepa
lend voor de woonlasten die een koper
gedurende een flink aantal jaren moet
gaan betalen. Toen de huizenprijzen na
1978 begonnen te dalen, bleven de
woonlasten aanvankelijk hoog, omdat
de rente in de periode 1978-1981 in een
stijgende lijn zat. In 1981 werd zelfs een
recordhoogte bereikt van bijna 13%.
Vanaf dat jaar zette een daling in tot het
huidige niveau van circa 7%. Gevolg
daarvan is dat iemand die nu een huis
koopt, in het eerste jaar slechts 65%
van de bruto woonlasten betaalt van de
gene die in 1980 eenzelfde type woning
kocht tegen het toen geldende prijs
niveau.
De huren zijn daarentegen de afgelopen
vijf jaar, onder invloed van de jaarlijkse
huurverhogingen en de huurharmonisa-
tie, nominaal met 41% gestegen. Afge
zet tegen een stijging van het prijsindex
cijfer van de gezinsconsumptie, zijn de
huren - gemiddeld genomen - reëel
met 14,6% toegenomen. Het behoeft
geen betoog dat door deze ontwikkelin
gen de bruto woonlasten, die aan het
eind van de jaren zeventig voor de koop
sector aanzienlijk hoger waren dan voor
de huursector, flink naar elkaar zijn toe
gegroeid. Hoewel de netto woonlasten
deze ontwikkeling in wat mindere mate
hebben gevolgd, wordt het kopen van
een woning toch steeds aantrekkelijker.
De situatie is momenteel ontstaan, dat
voor iemand met iets meer dan een mo
daal inkomen die geen huursubsidie
ontvangt, de netto lasten van een
premie-A-woning in een aantal gevallen
lager zijn dan de netto huur van een ver
gelijkbare nieuwbouw eengezinswoning
Berekening
83 84 85 Rabobank Nederland
(ruim f 500 per maand). Bovendien zijn
de prijzen van eengezinswoningen zo
laag en is de rente zoveel gedaald, dat
ook zonder premie deze woningen al
zeer goed kunnen concurreren met een
vergelijkbare huurwoning. Wanneer bij
voorbeeld voor f 130 000 een rijtjeshuis
wordt gekocht bij een hypotheekrente
van 7,2%, bedragen de netto lasten in
het eerste jaar circa f 580 per maand bij
een hypotheek op annuïteitsbasis.
In bovenstaande grafiek is vanaf 1974
de ontwikkeling van de bruto woon
lasten van een koopwoning weergege
ven, berekend op basis van de gemid
delde prijs van bestaande, leeg te aan
vaarden woningen volgens de Neder
landse Vereniging van Makelaars en het
jaargemiddelde van de hypotheekrente
volgens het CBS (met behulp van
30-jarige annuïteit). De bruto woon
lasten van een koopwoning zijn, nomi
naal gezien, momenteel aangeland op
het niveau van tien jaar geleden. Het
loonindexcijfer is in de tussentijd echter
met 54% gestegen. Dit betekent dat de
bruto woonlastenquote in het jaar van
aankoop met 35% is gedaald ten op
zichte van 1975.
De koopwoningmarkt heeft zich in 1985
beduidend positiever ontwikkeld dan in
1984. Volgens de Nederlandse Vereni
ging van Makelaars werden door de
aangesloten leden in 1985 15% meer
woningen verkocht dan in 1984. Met
name voor de goedkopere huizen
bestond meer belangstelling. Bij de fi
nanciële instellingen kwam deze ople
ving tot uitdrukking in een toename van
het totale aantal verstrekte hypotheken
met 15% terwijl in bedragen gemeten
zelfs 19% meer werd verstrekt. Het lijkt
erop dat de consument het vertrouwen
in een koopwoning begint terug te
vinden.
Deze forse stijging van het aantal trans-
