Markt voor koopwoningen
lijkt definitief in herstel
03403
78000
De woningmarkt heeft in 1985
voor het eerst sinds jaren weer
een flinke opleving te zien
gegeven. Toch kwam deze
opleving nog nauwelijks tot
uitdrukking in het prijsniveau.
Dit geeft aan dat de ruimte in
de markt waarschijnlijk nog
voldoende groot is om aan de
vraag te voldoen. In dit artikel
wordt nagegaan hoe de
factoren die van invloed zijn op
de koopwoningmarkt zich de
afgelopen jaren hebben
ontwikkeld. Aan de hand
daarvan wordt een blik in de
toekomst geworpen.
24
--ia-
,-C r'-ü
octf
•mm
Ontwikkelingen in de afgelopen
tien jaar
e totale woningvoorraad in
Nederland omvat ruim 5 mil-
joen woningen. Dit aantal
- bestaat voor circa 56% uit
- huurwoningen en 44% uit
koopwoningen. In vergelij
king met andere landen in
Europa heeft Nederland
daarmee één van de laagste percenta
ges koopwoningen.
Binnen de woningmarkt is een aantal
deelmarkten te onderscheiden die met
elkaar concurreren. Onderscheid kan
worden gemaakt tussen verschillende
kwaliteits-, prijs- en, wat de nieuwbouw
betreft, premieklassen. De eerste keus
die een consument moet maken is of hij
gaat huren of kopen. Wanneer de con
sument tot het laatste besluit, zal hij
vervolgens moeten kiezen tussen een
bestaande of een nieuwbouwwoning.
Kiest hij voor nieuwbouw, dan is er de
keuze tussen de diverse premieklassen.
Zo moet een premie-A-woning momen
teel bijvoorbeeld concurreren met een
premie-C-woning. Naast een concurren-
tie-aspect is ook een interactie-aspect
te onderscheiden. Iemand die een wo
ning koopt, laat - als hij geen starter is
- een andere woning achter. Dit kan
een huur- danwel een koopwoning zijn.
Het is goed mogelijk dat een vrager van
een woning in de nieuwbouwsector te
gelijkertijd aanbieder is op de markt van
goedkope bestaande woningen. Het is
dan ook duidelijk dat de ontwikkelingen
op de ene deelmarkt niet los kunnen
worden gezien van die op de andere
deelmarkten.
In de jaren zeventig heeft de woning
markt een onstuimige ontwikkeling la
ten zien. In vier jaar tijd verdubbelden de
prijzen onder invloed van de alsmaar
aanhoudende vraag en bereikten in
1978 het hoogste niveau. Een aantal
oorzaken lag aan deze ontwikkeling ten
grondslag. De belangrijkste oorzaak lag
in het feit dat de inkomensverwachtin
gen in deze jaren nog steeds gunstig
waren gestemd. Het reële inkomen
steeg gemiddeld met 2 tot 3% per jaar.
Omdat bovendien de reële rente laag
was, of soms zelfs negatief, was de
aankoop van een huis voordelig. Im
mers, door de heersende inflatie werd
verwacht dat de prijzen van woningen
zouden blijven stijgen, terwijl de schuld
reëel steeds kleiner zou worden onder
invloed van diezelfde inflatie.
In 1979 raakte de markt op een keer
punt onder invloed van de economische
ontwikkelingen. De werkloosheid nam
zeer snel toe, de inkomensontwikkeling
stagneerde en bovendien begon de ren
te over hypothecaire leningen op te lo-