Erfpacht straks
Ondererfpacht
Opstal straks
Financiering op
erfpachtsrecht en
opstalrecht
goeding, canon genaamd, betaalt. Voor
het opstalrecht geldt dat niet.
Omdat het huidig recht partijen nogal vrij
laat om de inhoud van beide rechten te be
palen, wordt in de praktijk, met name
bij uitgifte door de gemeenten en rijksover
heid, gebruik gemaakt van algemene voor
waarden. Daarin worden de rechten en
verplichtingen van partijen meer in detail
uitgewerkt. Aangezien op het recht van
erfpacht en opstal hypotheek kan worden
gevestigd, zijn die algemene voorwaarden,
zoals wij later nog zullen zien, van groot be
lang voor de bank.
De erfpachter mag alle rechten, die de
eigenaar van de grond heeft, uitoefenen,
met dien verstande dat hij de bestemming
van de grond niet mag wijzigen. Hij mag
wel beplantingen en gebouwen op de
grond aanbrengen, die echter door 'nat
rekking' eigendom van de grondeigenaar
worden. De erfpachter mag deze zaken na
afloop van de erfpachtstermijn weer weg
nemen. Ontstaat bij het wegnemen echter
schade aan de grond, dan is de erfpachter
daarvoor aansprakelijk. Haalt de erfpach
ter de door hem aangebrachte goederen
niet weg, dan hoeft de eigenaar hem
niets te vergoeden.
Een belangrijk verschil tussen erfpacht en
opstal is, dat bij het recht van opstal de op
stalhouder wel eigenaar wordt van de
door hem aangebrachte beplantingen en
gebouwen. De grondeigenaar dient de op
stalhouder een vergoeding te geven, in
dien die opstalhouder, na afloop van de
opstaltermijn, de door hem aangebrachte
zaken laat staan.
Het Nieuw Burgerlijk Wetboek omschrijft
erfpacht als een zakelijk recht, dat de erf
pachter de bevoegdheid geeft de onroe
rende zaak die aan een ander in eigendom
toebehoort te houden en te gebruiken. In
houdelijk is er met het huidig recht geen
verschil. De betaling van een jaarlijkse ver
goeding is echter niet meer strikt noodza
kelijk. Voorts is een aantal belangrijke wij
zigingen of aanvullingen op het huidig
recht aangebracht.
Het nieuwe Burgerlijk Wetboek regelt in
tegenstelling tot het huidige recht uitdruk
kelijk de mogelijkheid dat zowel de erf
pachter als de grondeigenaar de erf
pacht kan opzeggen. Zij moeten dat doen
tenminste één jaar voor het tijdstip waar
op zij het recht willen beëindigen. Die
opzegging geschiedt bij deurwaardersex-
ploit. De grondeigenaar kan niet eerder
opzeggen dan vijfentwintig jaar na het
tijdstip van vestiging van het recht. Partij
en kunnen bij aanvang van het recht van
deze regel afwijken.
Het recht van de erfpachter om de door
hem aangebrachte gebouwen en beplan
tingen weg te nemen kan krachtens ko
mend recht door de erfpachter ook tijdens
de duur van het erfpachtsrecht worden
uitgeoefend.
Bij de vestiging van de erfpacht kan wor
den bepaald, dat dit recht niet zonder toe
stemming van de eigenaar kan worden
overgedragen. Indien de eigenaar zonder
redelijke gronden die toestemming wei
gert, kan deze worden vervangen door een
machtiging van de Kantonrechter.
Indien meerdere personen dezelfde
zaak in erfpacht hebben zijn zij in beginsel
hoofdelijk - dat wil zeggen ieder voor het
geheel - aansprakelijk voor de betaling van
de canon. Bij overdracht van de erfpacht is
de opvolgende verkrijger hoofdelijk aan
sprakelijk voor de achterstallige canon
over de laatste vijf jaar.
Het Nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt
uitdrukkelijk dat de erfpachter de zaak
mag verhuren of verpachten. In principe is
de eigenaar verplicht deze huur of pacht
bij het einde van het erfpachtsrecht te res
pecteren. Hij kan dit in bepaalde gevallen
weigeren, bijvoorbeeld wanneer de verhu
ring of verpachting is geschied zonder zijn
toestemming en bovendien de bepalingen
in de huur- of pachtovereenkomst onge
woon en voor de eigenaar bezwarend zijn.
Indien de eigenaar zich niet tijdig op ver
zoek van de erfpachter uitspreekt over het
al dan niet dulden van de huur- of pacht
overeenkomst blijft die overeenkomst je
gens de eigenaar voortduren.
Op grond van onvoorziene omstandig
heden kan de rechter na 25 jaar de erf
pacht wijzigen, of opheffen wanneer de
eigenaar of de erfpachter daarom ver
zoekt.
Ook in de toekomst kan de rechter op
verzoek van de eigenaar de erfpacht ver
vallen verklaren bij gebreke van betaling
van de canon over 5 jaren, danwel indien
de erfpachter ernstig tekortschiet in de
nakoming van zijn verplichtingen.
In tegenstelling tot thans bepaalt de
nieuwe regeling, dat bij beëindiging van
het erfpachtsrecht, anders dan door ver
vallenverklaring, de erfpachter recht heeft
op vergoeding van de door hem aange
brachte werken. In een aantal gevallen
kunnen partijen hiervan afwijken. In de ak
te van vestiging kan bijvoorbeeld worden
bepaald, dat geen recht op vergoeding
bestaat als de erfpacht eindigt door op
zegging door de erfpachter.
De erfpachter mag de zaak onder zich
houden totdat de hem verschuldigde ver
goeding is voldaan.
De ondererfpacht wordt in het komend
recht met zoveel woorden geregeld. Lange
tijd bestond onzekerheid omtrent het ka
rakter van de ondererfpacht onder het hui
dige recht. Moest het beschouwd worden
als een zakelijk of als een persoonlijk recht
van de ondererfpachter? De onzekerheid
hierover schrok financiers af om met de
ondererfpacht als zekerheid leningen en
kredieten te verstrekken. Inmiddels heeft
de Hoge Raad zich over het karakter van de
ondererfpacht uitgesproken. Het is een
zakelijk recht, dat als een recht van erf
pacht moet worden aangemerkt. Bij onder-
erfpëcht krachtens het komend recht
wordt de grond waarop de erfpacht rust
door de erfpachter in erfpacht uitgegeven.
De ondererfpachter heeft uiteraard niet
meer bevoegdheden dan de erfpachter je
gens de eigenaar heeft.
Uit de omschrijving van het recht van op
stal in het Nieuw Burgerlijk Wetboek blijkt
duidelijk, dat het een recht is om gebou
wen en dergelijke en, op of boven een an
ders onroerende zaak in eigendom te heb
ben. Uitdrukkelijk wordt bepaald, dat het
recht zowel zelfstandig kan voorkomen, als
afhankelijk van een ander recht, zoals erf
pacht, huur of pacht. In tegenstelling tot
thans kan ook het recht van opstal verval
len worden verklaard door de rechter. Ove
rigens verwijst de nieuwe wettelijke rege
ling met betrekking tot het opstalrecht
veelvuldig naar de regels betreffende erf
pacht.
In het huidig recht bevatten de wettelijke
bepalingen geen enkele regeling, waaruit
blijkt dat met de rechten van de hypo
theekhouder rekening is gehouden. Het is
voor iedere bank dan ook van groot belang
kennis te nemen van de inhoud van de
toepasselijke erfpachts- of opstalvoor-
waarden, alvorens financieringen te ver
strekken met als zekerheid het recht van
hypotheek op het opstal- of erfpachts
recht.
Bij de toetsing van de erfpacht- en opstal-
voorwaarden zal met name gelet moeten
worden op de volgende onderdelen:
De hoogte van de canon en de periodie
ke bijstelling daarvan. De canon vormt een
last voor de debiteur welke van invloed is
op zijn vermogen om rente en aflossing op
financieringen te betalen.
De termijn waarvoor het recht is geves
tigd moet langer zijn dan de termijn, waar
binnen de financieringen moeten zijn af
gelost. Uitgesloten moet zijn dat de erf
pacht of opstal eindigt, zonder dat de hy
potheekhouder daar kennis van kan ne
men. Hij moet de gelegenheid hebben de
oorzaak van de beëindiging weg te nemen,
dan wel zijn recht als hypotheekhouder uit
te kunnen oefenen.
Aan de erfpachter moet bij het einde van
de erfpacht of het recht van opstal een be
hoorlijke vergoeding voor de door hem
aangebrachte zaken toekomen. Krachtens
de algemene hypotheekvoorwaarden van
de bank zal dit vergoedingsrecht tot meer
dere zekerheid van de financieringen aan
de bank worden overgedragen.
