Ketting bed in gen
Kwalitatieve verplichtingen
in het NBW
Erfdienstbaarheden in het
NBW
Conclusie
De vereisten voor het vestigen van zo'n erf
dienstbaarheid zijn de volgende.
De erfdienstbaarheid moet strekken ten
nutte van een erf. Daaraan wordt hier vol
daan omdat de binnenplaats van de bakke
rij achterom bereikbaar wordt.
De onroerende goederen moeten dicht
bij elkaar in de buurt liggen. Aangezien het
in ons voorbeeld om twee aangrenzende
panden gaat levert dat ook geen pro
bleem op.
Het nut van de gebruiker van het heer
send erf - onze bakker - ten laste van
het dienend erf mag niet zuiver van voor
bijgaande aard zijn. Aangezien de bakker
het als permanente achteromgang wil
gaan gebruiken en niet als eenmalige stal
ling van zijn winkelwagen, totdat deze ver
kocht is levert dat vereiste voor hem ook
geen probleem op.
Het heersende en dienende erf mogen
niet aan dezelfde persoon in volle eigen
dom toebehoren. Met andere woorden de
bakker kan voor de verkoop dus geen erf
dienstbaarheid ten laste van het erf achter
zijn woonhuis t.b.v. zijn bakkerij verstigen.
Hij zal moeten wachten totdat het verkocht
is. Dit betekent dat, indien de bakker het
woonhuis weer terugkoopt, de erfdienst
baarheid van rechtswege vervalt.
De erfdienstbaarheid moet bestaan in
een verplichting om iets te dulden of iets
niet te doen. De koper moet dus dulden
dat de bakker over zijn erf rijdt.
De wensen van de bakker voldoen aan de
vijf vereisten om een erfdienstbaarheid te
kunnen vestigen. De erfdienstbaarheid kan
door het opmaken van een notariële akte
en de inschrijving daarvan in de openbare
registers worden gevestigd.
Hierdoor is een zakelijk recht verkregen dat
tegenover iedereen werkt, ongeacht aan
wie, of op welke wijze het woonhuis wordt
doorverkocht.
Voor onze ondernemer met zijn super
markt kan onder het bestaande recht ech
ter geen erfdienstbaarheid ten laste van
zijn oude pand worden gevestigd. Aan de
vereisten die gesteld worden voor het ver
krijgen van een erfdienstbaarheid kan na
melijk niet worden voldaan. Er is bijvoor
beeld geen sprake van naburigheid.
In de praktijk wordt dan gebruik gemaakt
van het zogenaamde kettingbeding. Dit
houdt het volgende in.
De verkoper bedingt van koper dat hij er
geen supermarkt in zal vestigen. Komt de
koper dat niet na, dan is hij een boete
verschuldigd. Tevens bedingt de verkoper
dat die verplichting met boete bij verdere
doorverkoop te behoeve van hem wordt
bedongen.
De zwakte in deze constructie is dat het tel
kens bij dooiverkoop weer opnieuw moet
worden bedongen. Komt het onroerend
goed in handen van een insolvente debi
teur die het goed doorverkoopt zonder de
koper het beding op te leggen, dan blijft
onze ondernemer zitten met een geldvor
dering op een insolvente debiteur. De ko
per is dan vrij om naar goeddunken daarin
een supermarkt te vestigen.
Een bekend kettingbeding is het zoge
naamde bierbeding waarbij de koper van
een horecabedrijf zich verplicht uitsluitend
een bepaald soort bier af te nemen.
Bij invoering van het Nieuw Burgerlijk Wet
boek krijgt een aantal bedingen, indien in
geschreven in de openbare registers, de
zelfde zakelijke werking als de hierboven
vermelde erfdienstbaarheid. Deze bedin
gen, kwalitatieve verplichtingen genaamd,
moeten dan voldoen aan de volgende
eisen.
Het beding dat tegenover een ieder
moet werken (zogenaamde derdenwer-
king) moet bij overeenkomst tussen de
schuldeiser en de schuldenaar zijn over
eengekomen.
Het moet gaan om een verplichting ten
aanzien van een registergoed.
De verplichting moet strekken tot 'een
dulden' of een 'niet doen'.
Onze supermarkt-ondernemer zal bij het in
werking treden van het Nieuw Burgerlijk
Wetboek zijn gewenste absolute rechtsbe
scherming krijgen. Hij loopt met name
geen gevaar meer, dat er door toedoen van
een insolvente debiteur (bijv. in geval van
faillissement) een supermarkt in zijn voor
malig onroerend goed wordt gevestigd.
Kettingbedingen, zoals het bekende bier-
beding zullen onze akten overigens blijven
sieren, aangezien daarin niet aan het derde
vereiste voor de totstandkoming van een
kwalitatieve verbintenis wordt voldaan.
Van de horeca-ondernemer wordt immers
verlangd dat hij iets moet 'doen', namelijk
een bepaald soort bier afnemen.
De supermarktondernemer kan - zoals ge
meld - onder het huidige recht geen erf
dienstbaarheid vestigen. Onder het nieuwe
recht zal dat straks echter wel kunnen.
Want, onder de werking van het Nieuw
Burgerlijk Wetboek vervallen 2 van de 5
thans bestaande vereisten voor de geldig
heid van een erfdienstbaarheid. Deze zijn
het naburigheidsvereiste en het nuts-
vereiste. Dit betekent dat door de overblij
vende beperkende vereisten voor de gel
digheid van een erfdienstbaarheid onze
ondernemer met een supermarkt een keu
ze heeft gekregen uit twee mogelijkheden.
Hij kan zoals wij hierboven hebben gezien
het beding maken van een kwalitatieve ver
plichting, maar ook heeft hij de mogelijk
heid tot het vestigen van een erfdienst
baarheid tot het niet-uitoefenen van het
supermarktbedrijf op het door hem ver
kochte perceel. Beide mogelijkheden kun
nen ook tegen opvolgende eigenaren wor
den ingeroepen, omdat zij zakenrechtelijke
werking hebben. De praktische werking
van de beide mogelijkheden is min of meer
hetzelfde. Echter, in het ene geval is er
sprake van een heersend erf en in het an
dere geval niet. Aldus kan men straks toch
een last op een perceel leggen, ook indien
er geen heersend erf voorhanden is. Nu
zegt men daarom al dat de kwalitatieve
verplichting een 'erfdienstbaarheid zonder
heersend erf' is.
Een aantal gevallen dat thans slechts door
middel van een kettingbeding kan worden
geregeld, kan in het Nieuw Burgerlijk Wet
boek zakelijke werking krijgen. Enerzijds
doordat de toepassingsmogelijkheden van
de erfdienstbaarheid worden verruimd,
anderzijds doordat de mogelijkheid van
een kwalitatieve verplichting wordt gege
ven. Verwacht mag worden dat hiervan
straks onder het Nieuw Burgerlijk Wet
boek veel gebruik zal worden gemaakt. Dit
heeft voor de aspirant-hypotheekhouder
belangrijke gevolgen. Bij het vaststellen
van de verstrekkingsnorm zal hij rekening
dienen te houden met gevestigde of bij de
transportakte te vestigen erfdienstbaarhe
den of kwalitatieve verplichtingen. Deze op
het goed drukkende lasten zal hij bij execu
tie immers moeten respecteren.
