23
De nieuwbouwmarkt
Vooruitzich ten
t T
koopwoningmarkt kunnen onder meer de
volgende positief op de markt inwerkende
factoren worden genoemd.
Allereerst heeft het aantrekkelijke prijsni
veau, in combinatie met het lagere nomi
nale renteniveau, in 1983 gemiddeld be
hoorlijk lagere financieringslasten opgele
verd dan in 1982 het geval was.
Daarnaast was er sprake van een aantal
factoren met eén meer psychologische uit
werking. Hierbij kan gedacht worden aan
de meer positieve instelling van de over
heid ten opzichte van de koopwoning. Dit
heeft zich al vertaald in een aantal concrete
maatregelen, waarbij voor 1 983 kan wor
den genoemd het tot op zekere hoogte fis
caal aftrekbaar maken van onderhouds
kosten van de eigen woning. Bovendien
stond tegenover de kostendaling in de
koopsector een forse lastenstijging in de
huursector via de trendmatige huurverho
ging, de huurharmonisatie en de vermin
dering van individuele huursubsidies. Bij
de afweging tussen kopen en huren is de
koopwoning aldus sneller in beeld geko
men, te meer daar in toenemende mate bij
dragen geleverd werden aan vermindering
van met het bezit van een koopwoning
samenhangende onzekerheden. Genoemd
kunnen worden nieuwe hypotheekvormen
als de Rente Rust Hypotheek van het BNG,
de Loon-Vast Hypotheek van het PGGM,
en de Rente Stabiel Hypotheek van de
Rabobank. Ook wordt bij meerdere markt
partijen - waaronder de Rabobank - de
mogelijkheid geboden een verzekering af
te sluiten die een aantal jaren (een deel
van) de financiële verplichtingen over
neemt in geval van onvrijwillige werkloos
heid. Daarnaast is vanaf begin 1983 het
'opeten' van de eigen woning ingeval van
een bijstandsuitkering aanzienlijk beperkt,
terwijl over een eventueel op te nemen kre
diethypotheek geen rente meer behoeft te
worden betaald zolang de bijstandsuitke
ring duurt.
Ook het geleidelijk aan wegebben van ne
gatieve publiciteit rond de eigen woning
kan als een positieve ontwikkeling worden
aangemerkt.
Het gunstiger klimaat rond de koopwoning
weerspiegelde zich ook in de uitkomsten
van het Consumentenconjunctuuronder-
zoek van het CBS. Bij de peilingen in janua
ri en mei trad er - in vergelijking met 1 982
- een aanzienlijke verschuiving op van de
opvatting 'ongunstige tijd' naar de opvat
ting 'gunstige tijd om een huis te kopen'.
De meest recent beschikbare peiling van
oktober jl. laat overigens op dit punt weer
een wat tegengestelde verschuiving zien.
De nieuwbouwmarkt kan worden onder
verdeeld in gesubsidieerde (premiekoop A
en B) en ongesubsidieerde (vrije sector)
woningen. De stichtingskosten van deze
woningen bestaan globaal gesproken uit
de grond- en bouwkosten. Beide compo
nenten stegen tot 1 980/1981 vrij fors. Ge
bruikelijk was de grondkosten voor de ge
subsidieerde woningen te drukken door de
kavelprijzen van de ongesubsidieerde wo
ningen met de grondexploitatiekosten van
de gesubsidieerde sector te belasten.
Onder druk van de marktomstandigheden
is de bouwkostenstijging in 1 981 al scherp
teruggevallen en in 1 982 - en waarschijn
lijk ook in 1 983 - zelfs omgeslagen in een
daling.
De aanzienlijke terugval in de bouw van
vrije sectorwoningen (traditioneel wonin
gen vanaf circa f 200 000) van 29 000 in
1 980 tot nog geen 3000 in het eerste half
jaar van 1 983 noopte diverse gemeenten
tot herziening van het tot dusver gevolgde
grondexploitatiebeleid, of door het nemen
van verliezen op met name vrije-sectorka-
vels. Deze ontwikkeling, in combinatie met
het wegvallen van premiekoopcontingen-
ten in bepaalde delen van het land in
1981/1982, hebben geleid tot de op
komst van de goedkope vrije-sectorwonin-
gen. Dit zijn woningen met stichtings
kosten van soms slechts f 110000 a
f 120 000, waarmee ze goedkoper zijn
dan de duurste premie-A-koopwoningen
(f 142 000/f 152 000 in 1983).
Deze verschuiving van overwegend duur
tot zeer duur naar - zo langzamerhand -
goedkoop tot zeer goedkoop heeft uiter
aard een belangrijke invloed op het geregi
streerde prijsverloop van nieuwbouw vrije
sectorwoningen. Een prijsdaling behoeft
dan niet te duiden op het goedkoper wor
den van met elkaar vergelijkbare wonin
gen, maar is meer de resultante van een
kwalitatieve verschuiving van de ene naar
de andere categorie.
Naast bovengenoemde marktontwikkeling
leverde ook de rijksoverheid een bijdrage
tot een druk op de prijzen via het niet meer
verhogen respectievelijk verlagen van de
maximale stichtingskostengrenzen voor
premiekoopwoningen. Zo kan de overheid
langs indirecte weg de subsidiekosten pro
beren te verlagen.
Maximale stichtingskosten premie-A
en premie-B-koopwoningen
1980
1981
1982
1983
1984
1) x f 1000
premie A
130/140
135/145
142/152
142/152
132/142
premie B
165/175
170/180
177/187
177/187
162/172
Bron: MVROM
De prijzen van premiekoopwoningen -
zoals deze worden geregistreerd via de
Rabobank Woningprijswijzer - hebben
dan ook in de afgelopen anderhalf jaar
nauwelijks een wijziging ondergaan. Het
proces van prijsdruk en daarmee samen
hangende versobering op de nieuwbouw
markt heeft weliswaar slechts betrekking
op een relatief gering aantal woningen ten
opzichte van de gehele voorraad koopwo
ningen. Toch hebben nieuw ontwikkelde -
aan de huidige marktvraag aangepaste -
projecten veelal een zodanig gunstige
prijs-kwaliteitverhouding, dat er in ieder
geval een psychologische invloed van uit
gaat op de markt voor bestaande wonin
gen. Bij dit laatste kan met name-gedacht
worden aan woningen met meer luxe, die
gebouwd werden in een tijd, waarin men
allerlei extra's nog kon en wilde betalen.
Het prijsniveau van dit soort woningen zal
vermoedelijk ook al in 1 983 een negatieve
druk vanuit alternatieven in de nieuw
bouwmarkt hebben ondergaan.
Momenteel zijn er signalen van een terug
kerend vertrouwen in de economische toe
komst. Daar economisch herstel in belang
rijke mate afhankelijk is van psychologi
sche processen of verwachtingspatronen,
zou aldus een eerste aanzet tot verbetering
kunnen zijn gegeven. Voorzover nu valt te
overzien, zal het conjunctuurherstel vrij ge
matigd zijn in vergelijking met een aantal
andere industrielanden. Daar komt bij dat
door bezuinigingen en loonmatiging de
particuliere inkomens vooralsnog vrij sterk
onder druk zullen blijven staan, waardoor
de bestedingsmogelijkheden per inko
menstrekker niet of nauwelijks zullen toe
nemen. In brede kring wordt verondersteld
dat de inflatie zich in de eerstkomende ja
ren rond het thans bereikte niveau van 2'/2
a 3% zal blijven bewegen. Een daling van
de reële rente zou aldus alleen kunnen
plaatsvinden via een verlaging van de no
minale rentevoet.
Naast de verwachte macro-ontwikkelin
gen krijgt de koopwoningmarkt in 1 984 te
i»ï f ■DM nl»-
