Onderhandse executie
Betaling en verdeling van
kooppenningen
Minnelijke regeling
Rangregeling
Positie eerste
hypotheekhouder
Zuivering
Samenvattend
wanbetaling tot openbare verkoop van het
onderpand over te gaan. Met dit beding
heeft de eerste hypotheekhouder het recht
van parate executie. Tweede en volgende
hypotheekhouders moeten altijd eerst be
slag leggen, voordat zij tot openbare ver
koop kunnen overgaan.
Hier geeft het nieuwe recht een grote ver
andering. Bij wanbetaling door de debiteur
hebben alle hypotheekhouders het recht
van parate executie: zij allen hebben dan
het recht het verbonden goed in het open
baar ten overstaan van de notaris te doen
verkopen.
Indien de executie wordt ingeleid door een
lagere hypotheekhouder, kan een hypo
theekhouder met een hogere rang de ver
koop overnemen.
Nieuw en voor de praktijk zeer belangrijk is
het feit dat straks naast openbare verkoop
ook de mogelijkheid wordt gecreëerd van
executie door middel van onderhandse
verkoop.
Op verzoek van de hypotheekgever of de
hypotheekhouder kan de President van de
rechtbank bepalen dat de verkoop onder
hands zal gebeuren. Het verzoek daartoe
zal vergezeld dienen te worden van een
overeenkomst van verkoop en koop, welke
door de President moet worden goedge
keurd. Belanghebbenden bij de opbrengst
van het verbonden goed kunnen een der
gelijke verkoop niet tegenhouden met de
bewering dat de prijs te laag zou zijn, zelfs
niet indien taxatierapporten een hogere
prijs aangeven. Uiteraard zal de rechter wel
met dergelijke rapporten rekening houden,
maar hij is vrij om zijn eigen oordeel te ge
ven. Hoger beroep tegen zijn beslissing is
niet mogelijk. Indien een belanghebbende
- voordat de president heeft beslist.- een
betere koper naar voren schuift, zal de pre
sident verplicht zijn de verzochte goedkeu
ring te weigeren.
Onderhandse executie biedt voordelen
voor de hypotheekhouder en vaak ook voor
de hypotheekgever. Andere hypotheek
houders en beslagleggers kunnen de ver
koop niet blokkeren door het weigeren van
royement. Voorts geldt ook dat veel onroe
rend goed nu eenmaal minder geschikt is
voor openbare verkoop. Men denke aan
grote schepen, vliegtuigen en industriële
complexen.
Een bijkomend voordeel van onderhandse
executie is, dat in geval van faillissement
van de hypotheekgever de hypotheekhou
der medewerking van de curator en de
rechter-commissaris niet meer nodig
heeft. De hypotheekhouder heeft straks
immers een wettelijk eigen recht tot onder
handse verkoop. Een curator kan dan niet-
zoals nu vaak het geval is - zijn medewer
king aan onderhandse verkoop koppelen
aan een door de hypotheekhouder te beta
len vergoeding aan de boedel. Deze thans
gevraagde vergoeding wordt als onbillijk
ervaren, indien de curator niet actief be
trokken is geweest bij het zoeken naar een
onderhandse koper.
In het huidige recht betaalt de koper op de
veiling aan de notaris als gemachtigde van
de hypotheekhouder. De hypotheekhou
der is verplicht om een eventuele meer-op-
brengst boven zijn hypothecaire vorderin
gen aan de eigenaar af te dragen. Heeft de
hypotheekhouder nog andere opeisbare
vorderingen, dan kan hij de meer-op-
brengst geheel of ten dele met deze niet-
hypothecaire vorderingen compenseren,
tenzij er sprake is van meer-hypotheek-
houders of beslagleggers.
Volgens het Nieuw Burgerlijk Wetboek
moet de koper na de executie ook aan de
notaris betalen. De notaris treedt echter
niet meer op als gevolmachtigde van de
hypotheekhouder, maar als rijksambte
naar. Uit de opbrengst worden allereerst
de kosten van de executie voldaan.
Indien er slechts een hypotheekhouder is,
keert de notaris, indien mogelijk, uit de net
to-opbrengst aan de hypotheekhouder het
bedrag uit ter grootte van zijn door hypo
theek gedekte vorderingen. Hiertoe dient
de hypotheekhouder een schriftelijke op
gave van zijn door hypotheek gedekte vor
deringen aan de notaris te verstrekken. Een
eventueel overschot keert de notaris uit
aan de oorspronkelijke eigenaar. Andere
vorderingen kan de hypotheekhouder niet
meer compenseren met de meer-op-
brengst.
Indien er meer hypotheekhouders of be
slagleggers zijn, ligt de verdeling allemaal
wat ingewikkelder.
Als alle ingeschreven schuldeisers (hypo
theekhouders, beslagleggers) en alle be
perkt gerechtigden van wie de rechten
door de executie vervallen, de hypotheek
gever en de schuldenaar het voor de be
taaldag eens zijn over de verdeling van de
opbrengst, keert de notaris aan ieder het
hem krachtens die verdeling toekomende
uit.
Indien de minnelijke regeling voor de be
taaldag niet mogelijk is, bijv. omdat de
schuldenaar of beslagleggers weigeren
mee te werken, plaatst de notaris de net
to-opbrengst op een bankrekening. De
belanghebbenden kunnen dan aan de
rechter een rangregeling vragen. Dan be
paalt de rechter wie wat van de opbrengst
krijgt.
Deze hoeft de genoemde lange en inge
wikkelde weg niet altijd te volgen. Indien
de eerste hypotheekhouder het verbonden
heeft geëxecuteerd, kan hij voor de be
taaldag aan de notaris een verklaring af
geven over hetgeen hem van de opbrengst
toekomt krachtens zijn door eerste of on
middellijk daarop aansluitende hypotheek
rechten gedekte vorderingen. In de ver
klaring moeten ook de bevoorrechte exe
cutiekosten worden opgenomen. Na goed
keuring van de verklaring door de Presi
dent van de rechtbank keert de notaris
uit aan de eerste hypotheekhouder. Heeft
de notaris ernstige twijfel over de juistheid
van de verklaring, dan kan hij de uitkering
opschorten en de President om een beslis
sing vragen.
Van de hiervoor vermelde regeling mag
men in de verkoopvoorwaarden niet afwij
ken.
Een recht van hypotheek gaat teniet door:
betaling van de schulden waarvoor de
hypotheek is gevestigd
door afstanddoening
door vermenging
door levering in gevolge executie en be
taling (zuivering).
Dit laatste, de zuivering, is nieuw van op
zet.
In het huidige recht is de zuivering een ge
rechtelijke procedure op verzoek van de
koper. De rechter stelt de rangorde van de
verschillende vorderingen vast, verdeelt de
koopprijs tussen de gerechtigden en be
veelt ten slotte de doorhaling van de hypo
theken en beslagen welke op het goed la
gen.
Straks onder het Nieuw Burgerlijk Wet
boek wordt de zuivering losgekoppeld van
de verdeling van de opbrengst. Zij vindt
van rechtswege plaats, indien na de execu
tie aan twee vereisten is voldaan, namelijk
de levering van het verkochte goed aan de
koper en de betaling van de koopprijs aan
de notaris. Teneinde de doorhaling in de
registers te bewerkstelligen kan de koper
aan de President van de rechtbank een
verklaring vragen, dat de hypotheken en
beslagen zijn vervallen. Deze verklaring
machtigt de bewaarder van de registers
om alle hypotheken en beslagen door te
halen. De koper krijgt het gekochte goed
hierdoor veel vlugger zonder veel kosten
onbelast op zijn naam. Thans moet de
koper in zo'n geval de kostbare weg volgen
van een gerechtelijke rangregelingsproce
dure.
Onder het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt
het wezen van het hypotheekrecht niet aan
getast. Het blijft een sterk recht om bij
voorrang op betrekkelijk eenvoudige en
snelle wijze verhaal te zoeken op het ver
bonden goed.
Enige standaardbedingen vervallen, omdat
zij niet meer nodig zijn (beding van niet-zui-
vering) of omdat zij wettelijk zijn geregeld
(assurantiebeding, eigenmachtige verkoop).
Naast openbare executie wordt ook onder
handse executie mogelijk. Dit bevordert een
optimale verkoopprijs.
De huurder krijgt meer wettelijke bescher
ming. Dit leidt er wel toe dat financiers hun
verstrekkingsnormen ongetwijfeld lager
zullen stellen. Dit werkt remmend op de be
vordering van het eigen woningbezit.
Geheel nieuw zijn het beheersbeding, het
ontruimingsbeding en het wegnemings-
recht.
De notaris is geen gevolmachtigde meer van
de hypotheekhouder, maar treedt bij execu
tie op als rijksambtenaar. Het compensa-
tierecht van de eerste hypotheekhouder
komt te vervallen. De koper kan het goed
veel eenvoudiger, vrij van hypotheken en
beslagen, verkrijgen.
Kortom, het hypotheekrecht is meer aange
past aan de huidige eisen van het rechtsver
keer.
