Het huurbeding Het beheersbeding Het ontruimingsbeding Zaaksvervanging Het wegnemingsrecht Parate executie Nieuw Burgerlijk Wetboek ding, het assurantiebeding, het beding van niet-zuivering en het beding van eigen machtige verkoop ofwel van parate execu tie. In het Nieuw Burgerlijk Wetboek keert slechts het huurbeding - meer uitgebreid - terug. Het beding van niet-zuivering ver valt geheel. Het assurantiebeding en het beding van parate executie worden in de wet opgenomen en zijn steeds van toepas sing. Geheel nieuw in het Nieuw Burgerlijk Wetboek zijn het beheersbeding en het ontruimingsbeding. Thans houdt dit beding een beperking in van bevoegdheid van de hypotheekgever om het verbonden goed te verhuren of te verpachten. Deze beperking kan een alge meen verbod inhouden of eisen stellen aan de wijze waarop en de periode waarvoor verhuurd of verpacht mag worden. Verder kan vooruitbetaling van de huur- of pacht- penningen verboden worden. Indien het beding is ingeschreven in de re gisters, werkt het niet alleen tussen de hy potheekgever en de hyptheekhouder, maar kan het door de hypotheekhouder ook tegen een latere huurder of pachter worden ingeroepen. In het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt het huurbeding uitgebreid. Het beding kan straks ook een verbod inhouden om de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden. Het beding kan bovendien worden ingeroepen tegen degene aan wie de huur- of pachtpenningen zijn ver vreemd of verpand, alsmede tegen latere verkrijgers van het onderpand. Veelal heeft de hypotheekhouder geen be lang om bij een normaal verlopende finan ciering op te treden tegen de huurder of pachter aan wie in strijd met het huurbe ding is verhuurd of verpacht. Dit belang ontstaat vaak pas bij veiling van het ver bonden goed. Een goed in onverhuurde staat brengt immers vaak meer op dan een verhuurd of verpacht goed. In het huidige recht kan de koper op de vei ling slechts een beroep op het beding doen, indien de hypotheekhouder in de veilingvoorwaarden de nietigheid van de huur of pacht inroept. Is de nietigheid niet ingeroepen, dan kan de koper dat ook niet. Dan geldt immers het principe 'koop breekt geen huur'. In het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt dit anders. De koper op de veiling krijgt van rechtswege het recht om beroep te doen op het beding, tenzij de hypotheekhouder in de verkoopvoorwaarden uitdrukkelijk bepaalt, dat de koper dit recht niet zal heb ben. De koper kan het huurbeding vormvrij inroepen: een eenvoudig briefje of monde linge verklaring is al voldoende. Thans is slechts ten aanzien van pacht be paald, dat het beding niet in strijd mag zijn met de dwingend voorgeschreven pacht- bepalingen. In het Nieuw Burgerlijk Wet boek zal het huurbeding ook niet in strijd mogen zijn met de dwingend voorgeschre ven bepalingen over de huur van woon- en bedrijfsruimten. Indien ten gevolge van een beroep op het huurbeding de huurder van woonruimte deze zou moeten ontrui men, kan door de hypotheekhouder of de koper op het huurbeding slechts een be roep worden gedaan na verkregen verlof van de President van de rechtbank. Zoals het er nu naar uitziet zal het huurbeding nieuwe stijl de executieopbrengst negatief beïnvloeden. Ook zullen aspirant-hypothe caire financiers dit aspect van het huurbe ding vertalen naar een lagere verstrek kingsnorm. Immers, duidelijk is het risico aanwezig, dat de koper van geëxecuteerd onroerend goed te maken krijgt met een huurder die hij er niet (spoedig) uitkrijgt, hoewel de hypotheek van eerdere datum was dan de huur. Ook zal straks op het huurbeding geen be roep kunnen worden gedaan, indien het onderpand op het moment van hypotheek vestiging kennelijk reeds bestemd was om verhuurd te worden. Dit beding is geheel nieuw. Het dient uit drukkelijk te worden gemaakt. Het houdt in, dat de hypotheekhouder met machti ging van de rechter het verbonden goed in beheer mag nemen, indien de hypotheek gever in ernstige mate tekort schiet in het nakomen van zijn verplichtingen. De hypo theekhouder kan dan maatregelen nemen om het goed in stand te houden of meer geschikt te maken voor de verkoop. De hy potheekhouder kan dan ook de vruchten innen (bijv. huurpenningen incasseren), in dien de hypotheekhouder echter verhaal wil hebben op de door hem geïnde huur penningen, dan zal hij daarvoor een pand recht moeten bedingen. Het hypotheek recht als zodanig geeft hierop geen recht van voorrang. Ook het ontruimingsbeding is nieuw. Het houdt in dat men in de hypotheekakte kan opnemen, dat de hypotheekhouder be voegd is om het verbonden goed onder zich te nemen, indien dit met het oog op de executie vereist is. Door dit beding kan de hypotheekhouder de eigenaar en zijn huis genoten voor de executie door middel van een Kort Geding uit het gebouw doen ver wijderen. Ook heeft de hypotheekhouder een eigen recht om degenen die een ge bouw bewonen of gebruiken tegen de wil van de eigenaar (bijv. krakers) uit het pand te doen zetten. Het ontruimingsbe ding kan men niet inroepen tegen huur ders. Tegen dezen geldt het huurbeding met zijn beperkingen. In het huidige recht kan de hypotheekhou der van de hypotheekgever, die tevens schuldenaar is, bedingen dat bij brand schade de assurantiepenningen 'in de plaats treden' van het verbonden goed. Dit beding geldt dus niet voor andere verzeke ringen zoals storm- of waterschadeverze keringen. Ook geldt dit beding niet wan neer een derde hypotheek geeft voor schulden van de debiteur (derdenhypo- theek). In deze gevallen dient men uit drukkelijk cessie van assurantiepenningen overeen te komen. Het nadeel van de huidige regeling is dat indien de hypotheekgever van verzeke- I ringsmaatschappij verandert ook een nieu we cessieakte opgemaakt dient te worden. In de praktijk is de hypotheekhouder vaak niet op de hoogte van de verandering en onderneemt hij daarom geen aktie. In het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt dit nadeel voor de hypotheekhouder wegge nomen. De hypotheekhouder krijgt van rechtswege een pandrecht op alle vorde ringen tot vergoeding die in de plaats treden van het verbonden goed. Hiertoe behoren ook de vorderingen ter zake van waardevermindering van het goed. M.a.w. als een huis afbrandt heeft de hypotheek houder een pandrecht op de verzekerings penningen. Dit pandrecht gaat boven alle andere op die vorderingen gevestigde pandrechten, ook al zijn deze eerder ge vestigd. In het huidige en het Nieuw Burgerlijk Wetboek strekt het recht van hypotheek zich uit over al hetgeen de eigendom van het verbonden goed omvat. Onder het huidige recht worden verande ringen en toevoegingen aan het verbonden goed, welke zijn aangebracht na de vesti ging van hypotheek, mede in de executie begrepen. Men denke hierbij aan uitbrei ding van gebouwen, verbouwingen, het tij delijk in de grond bewaren van planten (bloembollen). Slechts de hypotheekgever/niet schulde naar heeft een recht op vergoeding van de kosten van verbetering van het verbonden goed, voor zover daardoor de waarde is toegenomen. Bewijs hiervan is overigens niet altijd gemakkelijk. In het Nieuw Burgerlijk Wetboek krijgt de hypotheekgever het recht om dergelijke veranderingen en toevoegingen weg te ne men. Uitzonderingen hierop zijn: de hypotheekgever is volgens de hypo theekakte verplicht de veranderingen mede tot onderpand te doen strekken; het wegnemingsrecht verdraagt zich niet met de bedoeling van het recht van hypotheek (bijv. bij bouwhypotheken, nor male modernisering van een huis). Bij gebruikmaking van het wegnemings recht moet de wegnemer het verbonden goed wel in de oorspronkelijk staat terug brengen. Voor de nakoming van deze ver plichting kan de hypotheekhouder nadere zekerheid verlangen. Naast het wegnemingsrecht hebben de eigenaar, de vruchtgebruiker, de huurder en de pachter het recht om de te velde staande vruchten en beplantingen in te oogsten. Zij hebben dit recht ook, indien de hypotheeknemer een gebruiksrecht niet behoeft te respecteren, zoals bij pacht in strijd met het huurbeding. Indien de vruchten en gewassen niet voor de executie kunnen worden ingeoogst, dan moet ook de koper na de executie de inoogsting toestaan. Onder het huidige recht wordt het beding van eigenmachtige verkoop standaard in hypotheekaktes opgenomen. Alleen de eerste hypotheekhouder kan dit beding met effect maken. Hierdoor verkrijgt hij het recht om zonder het leggen van beslag bij

Rabobank Bronnenarchief

blad 'Rabobank' | 1983 | | pagina 32