Het huurbeding
Het beheersbeding
Het ontruimingsbeding
Zaaksvervanging
Het wegnemingsrecht
Parate executie
Nieuw Burgerlijk Wetboek
ding, het assurantiebeding, het beding van
niet-zuivering en het beding van eigen
machtige verkoop ofwel van parate execu
tie.
In het Nieuw Burgerlijk Wetboek keert
slechts het huurbeding - meer uitgebreid
- terug. Het beding van niet-zuivering ver
valt geheel. Het assurantiebeding en het
beding van parate executie worden in de
wet opgenomen en zijn steeds van toepas
sing. Geheel nieuw in het Nieuw Burgerlijk
Wetboek zijn het beheersbeding en het
ontruimingsbeding.
Thans houdt dit beding een beperking in
van bevoegdheid van de hypotheekgever
om het verbonden goed te verhuren of te
verpachten. Deze beperking kan een alge
meen verbod inhouden of eisen stellen aan
de wijze waarop en de periode waarvoor
verhuurd of verpacht mag worden. Verder
kan vooruitbetaling van de huur- of pacht-
penningen verboden worden.
Indien het beding is ingeschreven in de re
gisters, werkt het niet alleen tussen de hy
potheekgever en de hyptheekhouder,
maar kan het door de hypotheekhouder
ook tegen een latere huurder of pachter
worden ingeroepen.
In het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt het
huurbeding uitgebreid. Het beding kan
straks ook een verbod inhouden om de
huur- of pachtpenningen te vervreemden
of te verpanden. Het beding kan bovendien
worden ingeroepen tegen degene aan wie
de huur- of pachtpenningen zijn ver
vreemd of verpand, alsmede tegen latere
verkrijgers van het onderpand.
Veelal heeft de hypotheekhouder geen be
lang om bij een normaal verlopende finan
ciering op te treden tegen de huurder of
pachter aan wie in strijd met het huurbe
ding is verhuurd of verpacht. Dit belang
ontstaat vaak pas bij veiling van het ver
bonden goed. Een goed in onverhuurde
staat brengt immers vaak meer op dan een
verhuurd of verpacht goed.
In het huidige recht kan de koper op de vei
ling slechts een beroep op het beding
doen, indien de hypotheekhouder in de
veilingvoorwaarden de nietigheid van de
huur of pacht inroept. Is de nietigheid niet
ingeroepen, dan kan de koper dat ook niet.
Dan geldt immers het principe 'koop
breekt geen huur'.
In het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt dit
anders. De koper op de veiling krijgt van
rechtswege het recht om beroep te doen
op het beding, tenzij de hypotheekhouder
in de verkoopvoorwaarden uitdrukkelijk
bepaalt, dat de koper dit recht niet zal heb
ben. De koper kan het huurbeding vormvrij
inroepen: een eenvoudig briefje of monde
linge verklaring is al voldoende.
Thans is slechts ten aanzien van pacht be
paald, dat het beding niet in strijd mag zijn
met de dwingend voorgeschreven pacht-
bepalingen. In het Nieuw Burgerlijk Wet
boek zal het huurbeding ook niet in strijd
mogen zijn met de dwingend voorgeschre
ven bepalingen over de huur van woon- en
bedrijfsruimten. Indien ten gevolge van
een beroep op het huurbeding de huurder
van woonruimte deze zou moeten ontrui
men, kan door de hypotheekhouder of de
koper op het huurbeding slechts een be
roep worden gedaan na verkregen verlof
van de President van de rechtbank. Zoals
het er nu naar uitziet zal het huurbeding
nieuwe stijl de executieopbrengst negatief
beïnvloeden. Ook zullen aspirant-hypothe
caire financiers dit aspect van het huurbe
ding vertalen naar een lagere verstrek
kingsnorm. Immers, duidelijk is het risico
aanwezig, dat de koper van geëxecuteerd
onroerend goed te maken krijgt met een
huurder die hij er niet (spoedig) uitkrijgt,
hoewel de hypotheek van eerdere datum
was dan de huur.
Ook zal straks op het huurbeding geen be
roep kunnen worden gedaan, indien het
onderpand op het moment van hypotheek
vestiging kennelijk reeds bestemd was om
verhuurd te worden.
Dit beding is geheel nieuw. Het dient uit
drukkelijk te worden gemaakt. Het houdt
in, dat de hypotheekhouder met machti
ging van de rechter het verbonden goed in
beheer mag nemen, indien de hypotheek
gever in ernstige mate tekort schiet in het
nakomen van zijn verplichtingen. De hypo
theekhouder kan dan maatregelen nemen
om het goed in stand te houden of meer
geschikt te maken voor de verkoop. De hy
potheekhouder kan dan ook de vruchten
innen (bijv. huurpenningen incasseren), in
dien de hypotheekhouder echter verhaal
wil hebben op de door hem geïnde huur
penningen, dan zal hij daarvoor een pand
recht moeten bedingen. Het hypotheek
recht als zodanig geeft hierop geen recht
van voorrang.
Ook het ontruimingsbeding is nieuw. Het
houdt in dat men in de hypotheekakte kan
opnemen, dat de hypotheekhouder be
voegd is om het verbonden goed onder
zich te nemen, indien dit met het oog op de
executie vereist is. Door dit beding kan de
hypotheekhouder de eigenaar en zijn huis
genoten voor de executie door middel van
een Kort Geding uit het gebouw doen ver
wijderen. Ook heeft de hypotheekhouder
een eigen recht om degenen die een ge
bouw bewonen of gebruiken tegen de
wil van de eigenaar (bijv. krakers) uit het
pand te doen zetten. Het ontruimingsbe
ding kan men niet inroepen tegen huur
ders. Tegen dezen geldt het huurbeding
met zijn beperkingen.
In het huidige recht kan de hypotheekhou
der van de hypotheekgever, die tevens
schuldenaar is, bedingen dat bij brand
schade de assurantiepenningen 'in de
plaats treden' van het verbonden goed. Dit
beding geldt dus niet voor andere verzeke
ringen zoals storm- of waterschadeverze
keringen. Ook geldt dit beding niet wan
neer een derde hypotheek geeft voor
schulden van de debiteur (derdenhypo-
theek). In deze gevallen dient men uit
drukkelijk cessie van assurantiepenningen
overeen te komen.
Het nadeel van de huidige regeling is dat
indien de hypotheekgever van verzeke- I
ringsmaatschappij verandert ook een nieu
we cessieakte opgemaakt dient te worden.
In de praktijk is de hypotheekhouder vaak
niet op de hoogte van de verandering en
onderneemt hij daarom geen aktie.
In het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt dit
nadeel voor de hypotheekhouder wegge
nomen. De hypotheekhouder krijgt van
rechtswege een pandrecht op alle vorde
ringen tot vergoeding die in de plaats
treden van het verbonden goed. Hiertoe
behoren ook de vorderingen ter zake van
waardevermindering van het goed. M.a.w.
als een huis afbrandt heeft de hypotheek
houder een pandrecht op de verzekerings
penningen. Dit pandrecht gaat boven alle
andere op die vorderingen gevestigde
pandrechten, ook al zijn deze eerder ge
vestigd.
In het huidige en het Nieuw Burgerlijk
Wetboek strekt het recht van hypotheek
zich uit over al hetgeen de eigendom van
het verbonden goed omvat.
Onder het huidige recht worden verande
ringen en toevoegingen aan het verbonden
goed, welke zijn aangebracht na de vesti
ging van hypotheek, mede in de executie
begrepen. Men denke hierbij aan uitbrei
ding van gebouwen, verbouwingen, het tij
delijk in de grond bewaren van planten
(bloembollen).
Slechts de hypotheekgever/niet schulde
naar heeft een recht op vergoeding van de
kosten van verbetering van het verbonden
goed, voor zover daardoor de waarde is
toegenomen. Bewijs hiervan is overigens
niet altijd gemakkelijk.
In het Nieuw Burgerlijk Wetboek krijgt de
hypotheekgever het recht om dergelijke
veranderingen en toevoegingen weg te ne
men. Uitzonderingen hierop zijn:
de hypotheekgever is volgens de hypo
theekakte verplicht de veranderingen
mede tot onderpand te doen strekken;
het wegnemingsrecht verdraagt zich
niet met de bedoeling van het recht van
hypotheek (bijv. bij bouwhypotheken, nor
male modernisering van een huis).
Bij gebruikmaking van het wegnemings
recht moet de wegnemer het verbonden
goed wel in de oorspronkelijk staat terug
brengen. Voor de nakoming van deze ver
plichting kan de hypotheekhouder nadere
zekerheid verlangen.
Naast het wegnemingsrecht hebben de
eigenaar, de vruchtgebruiker, de huurder
en de pachter het recht om de te velde
staande vruchten en beplantingen in te
oogsten. Zij hebben dit recht ook, indien de
hypotheeknemer een gebruiksrecht niet
behoeft te respecteren, zoals bij pacht in
strijd met het huurbeding.
Indien de vruchten en gewassen niet voor
de executie kunnen worden ingeoogst,
dan moet ook de koper na de executie de
inoogsting toestaan.
Onder het huidige recht wordt het beding
van eigenmachtige verkoop standaard in
hypotheekaktes opgenomen. Alleen de
eerste hypotheekhouder kan dit beding
met effect maken. Hierdoor verkrijgt hij het
recht om zonder het leggen van beslag bij