SiSbi "£««55 grootels
Fswu
30
SOCIALE
UTRECHT
- EINDHOVEN
STICHTING SOCIALE WONINGBOUW
UTRECHT tel: 431774
Kerncijfers economische ontwikkeling
INGBOUW
mm CHRISTELIJKE WONINGB.yer.NIEUWEGEIN
1267 WONINGEN,TE WETENL BOUWMIJ
IÏ83 WONINGWETWONINGEN^
IbT~premie huur woningen.
119 PREMIE KOOFTWONINGEN.
PREMIEHUUR
BOUWT WONINGEN
Buigpunt of keerpunt?
Daarnaast wil de regering binnen de
nieuwbouwprogramma's het accent ver
leggen van huur- naar koopwoningen. Wil
men dat deze koopwoningen inderdaad
worden gebouwd, dan zullen er ook maat
regelen genomen moeten worden om dit
mogelijk te maken.
Negatieve aspecten
Tegenover de genoemde positieve ontwik
kelingen op de koopwoningmarkt staat
echter ook een aantal negatieve aspecten.
Het verband tussen rente en woningprijs-
c.q. marktontwikkeling is minder duidelijk
dan aan het begin van dit artikel werd ge
suggereerd. Zo leidde de forse rentestij
ging in 1 974 niet tot een onderbreking in
de opwaartse prijsbeweging. Andere fac
toren spelen namelijk ook een rol. Een zeer
belangrijke factor is de inkomensontwik
keling en dan niet zozeer de feitelijke als-
wel de verwachte inkomensontwikkeling.
Er speelt zich op het sociaal-economisch
vlak momenteel een proces af, dat ten aan
zien van de inkomensverwachtingen een
nogal ongunstig beeld oplevert.
de relatieve financieringslast beperkt tot
ongeveer 21 in 1 986, waarbij is veron
dersteld dat de rente ongewijzigd blijft.
Wel problematisch is de ontwikkeling bij
de koper van een premiekoopwoning. Daar
kan de combinatie van inkomens- en pre
miedaling tot een aanzienlijke stijging van
het relatieve lastenniveau leiden.
Ter vergelijking kan worden opgemerkt dat
een huurwoning met een kale huur van
f 500 per maand bij een veronderstelde
huurstijging van 6 per jaar in 1 982 ruim
18% van het netto inkomen (bruto
f 54 000) vraagt (er wordt gezien de hoog
te van het inkomen geen individuele huur
subsidie genoten) en - bij een netto-inko
mensdaling van 3% per jaar - in 1986
ruim 26%.
Er zijn echter aan een koopwoning ook risi
co's verbonden zoals een plotselinge inko
mensdaling bij werkloosheid, met na ver
loop van tijd het 'opeten' van het eigen
huis, een forse lastentoename door rente
stijging en een vermogensverlies bij een
(gedwongen) verhuizing. Risico's waar
voor de huursector gevrijwaard is.
1975/77
1979/80
1981
1982
1983
Produktievolume be
drijven mutatie)
2,1
1,8
-1
-1
0
Werkloosheid (niveau)
216000
236 000
385 000
540000
690000
Reëel vrij beschikbaar
inkomen (modaal)
2,5
1,3
-3,5
-2,5
-3
mutatie)
2,5
1,3
-3,5
-2,5
-3
Bron: CBS
De tabel met kerncijfers inzake de econo
mische ontwikkeling laat zien, dat de weer
gegeven grootheden de laatste jaren een
duidelijke verslechtering hebben onder
gaan. Voor de eerstkomende jaren moet
rekening worden gehouden met een zeer
gering herstel in het produktievolume van
de bedrijven en daarmee samenhangend
met een toenemende werkloosheid en een
voortgaande inkomensachteruitgang. Fei
telijk valt het effect van een inkomensda
ling op het relatieve woonlastenniveau in
de meeste gevallen nog wel mee. Zo zou
een netto inkomensdaling gedurende vier
jaar van 3 per jaar bij het in de tabel ge
noemde voorbeeld van het rijtjeshuis de
netto financieringslast in procenten van
het netto inkomen (bruto f 54 000) doen
stijgen van circa 17% in 1982 tot onge
veer 1 9 in 1 986. Zelfs bij een gedurende
vier jaar volgehouden nominale inkomens
daling van 6 per jaar blijft de stijging van
In een tijd waarin alle zekerheden van het
verleden lijken te worden vervangen door
de onzekerheden van het heden en de toe
komst, worden risico's vaak overdreven
hoog ingeschat. Een afweging van lasten
en risico's leidt dan veelal niet tot de uit
komst die op grond van nuchter en ratio
neel redeneren zou worden verwacht,
maar tot het kiezen van het zekere voor het
onzekere.
Keerpunt
Wanneer de aldus op een rijtje geplaatste
positieve en negatieve factoren tegen el
kaar worden afgewogen, zal de huidige
stand van zaken er vermoedelijk toe leiden,
dat starters op de woningmarkt in een aan
tal gevallen toch zullen kiezen voor een
huurwoning, ook al is een koopwoning
wellicht strikt rationeel geredeneerd in fi
nanciële zin of qua zeggenschapsverhou
ding wat aantrekkelijker. Een soortgelijke
redenering geldt ook voor een zittende
huurder, die de overstap naar een koopwo
ning overweegt. Ten slotte neemt ook de
gene die al een koopwoning bezit en finan
cieel gezien zou kunnen doorstromen naar
een duurdere woning, het zekere voor het
onzekere en blijft zitten waar hij zit.
Concreet betekent dit voor de ontwikkeling
van de koopwoningmarkt in 1983, dat de
positieve factoren nog steeds grotendeels
teniet worden gedaan door de negatieve
factoren. Het is echter denkbaar dat de for
se rentedaling als positieve factor tijdelijk
gaat overheersen. Daardoor kunnen er in
zekere mate nieuwe kopers in de markt ko
men - vermoedelijk veelal degenen die
reeds op het vinketouw zitten - waardoor
het aantal transacties toeneemt en de prijs
kan aantrekken. Na enige tijd zóu het effect
van de rentedaling weer weg kunnen eb
ben en zouden de negatieve factoren weer
de overhand kunnen krijgen. Over het ge
heel genomen zou de markt in 1983 een
wisselend beeld van aantrekken en inzak
ken te zien kunnen geven, waarbij de ge
middelde prijs in 1983 wellicht niet te veel
zal afwijken van die in 1982. Deze prijssta-
bilisatiezou in vergelijking met de voortdu
rende prijsdaling in de laatste jaren als een
buigpunt kunnen worden aangemerkt. Een
keerpunt in de zin van het overtuigend en
blijvend aantrekken van de markt zal ook
1983 echter vermoedelijk nog niet te zien
geven.
[S| I [Éj "II :-j_M.r uinuiunoUICIIUff-ni-IN
If I
VRIJE VESTIGING
