p
I
-
Aangezien de huurverhogingen al jaren
lang sterk achtergebleven zijn bij de in
komensontwikkeling, behoeft voor ou
dere woningen veelal een in verhouding
tot het inkomen geringere huur te wor
den betaald, die lang niet altijd samen
hangt met een evenredig geringe kwali
teit van de woning. Het spreekt vanzelf
dat huurders van dergelijke, in verhou
ding tot de kwaliteit erg goedkope, wo
ningen nauwelijks doorstromingsge
dachten koesteren. Starters op de wo
ningmarkt (met veelal lage inkomens)
zijn daarom aangewezen op de dure
nieuwbouw. Het op een aanvaardbaar
niveau houden van hun woonlasten-kost
de overheid grote bedragen aan indivi
duele huursubsidies.
De overheidsuitgaven voor de diverse
subsidies en voor de financiering van de
exploitatietekorten bij woningwetwo
ningen zijn de afgelopen jaren sterk ge
stegen van f 1,2 miljard in 1975 tot f2,9
miljard in 1980. Naast de reeds ge
noemde onevenwichtige verdeling van
de huurwoningen over de verschillende
inkomensgroepen spelen hierbij ook een
rol de aanzienlijke toename van de
stichtingskosten en de forse stijging van
het renteniveau.
Deze factoren zullen bij ongewijzigd be
leid ook in de komende jaren hun in
vloed doen gelden. Zo verwacht het
Centraal Planbureau, dat genoemde uit
gaven zullen stijgen tot f4,4 miljard in
1985. Met name de objectensubsidies
en de exploitatietekorten leggen een
enorme last op de toekomst. Deze uit
gaven dreigen op wat langere termijn
een zodanige omvang aan te nemen,
dat de ruimte voor de financiering van
nieuwbouw sterk wordt beperkt. Dit
klemt te meer, omdat de totale over
heidsbegroting onder druk staat vanwe
ge de minder gunstige economische
ontwikkeling en de gewenste ombui
ging vanuit de collectieve naar de
marktsector. Beide factoren maken het
minder aannemelijk, dat er binnen de
totale overheidsbegroting aanzienlijke
bedragen kunnen worden overgeheveld
naar de volkshuisvesting zonder andere
overheidstaken teveel in de knel te doen
komen.
Ook is het de vraag, of de institutionele
beleggers onder de huidige omstandig
heden een duurzame wezenlijke bijdra
ge aan de woningbouw zullen leveren.
Hoewel de beleggers momenteel weer
op ruimere schaal dan in het recente
verleden de markt voor premiehuurwo
ningen betreden, bestaat de indruk dat
dit niet zozeer is gebaseerd op economi
sche overwegingen, als wel op het toe
geven aan politieke en maatschappe
lijke druk. Aan veel van hun bezwaren
tegen het beleggen in premiehuurwo
ningen, zoals te lage (aanvangs)rende-
menten, te lange calculatieperiode (50
jaar), te hoge grondprijzen en te veel be
perkingen van de verkoopmogelijkhe
den voor woningen buiten het beleg
gingscircuit, is immers niet, of in onvol- j
doende mate tegemoetgekomen.
Per saldo kan worden gesteld, dat de J
de vraag is of er bij ongewijzigd beleid
wel blijvend financieringsmiddelen zul
len kunnen worden gevonden om de
bouw van voldoende huurwoningen te
realiseren.
Koopwoningen
Het huidige kader, waarbinnen de be
slissing tot het aankopen van een wo
ning moet worden genomen, kan in het
kort als volgt worden geschetst:
- onzekere en ongunstige inkomens
ontwikkeling;
- een vooralsnog hoog blijvend rente
niveau;
- voortdurende onzekerheid inzake de
fiscale behandeling van de hypotheek
rente;
- een subsidiestelsel dat in aanzienlijk
geringere mate dan in de huursector ge
richt is op het vermijden van onaan- I
Drs. A. M. Dierick
Hoofd Stafgroep
Economisch Onderzoek
Drs. W. van Heerdt
Bedrijfstakonderzoek
vaardbare woonlasten;
- sterk oplopende bijkomende kosten
van het wonen, vooral als gevolg van
energieprijsstijgingen;
- moeilijke financierbaarheid van de
woningen, waarbij naast de inkomens- j
ontwikkeling en de hoge rente ook de
onzekere waarde van het onderpand
een rol speelt;
- problemen bij de verkoop van de hui
dige woning.
Het zal duidelijk zijn, dat binnen dit ka
der de beslissing tot aanschaf van een
(nieuwe) woning vaak wordt uitgesteld
of zelfs afgesteld, met name bij bewo
ners die al redelijk goed zijn gehuisvest, j
Dit heeft vooral zijn weerslag op de af-
zet van ongesubsidieerde en duurdere j
gesubsidieerde (premie-B-)woningen,
waarvan de woonlasten naar verhou
ding hoog zijn. Nog wel redelijke afzet-
perspectieven biedt momenteel de sterk
gesubsidieerde goedkope (premie-A)-
woning. Ook hier moet echter met een
geleidelijke lastenverzwaring rekening
.f
I
worden gehouden. Zo is de vorig jaar
verstrekte belastingvrije bijdrage van
f 5 000 reeds komen te vervallen.
Naast een renteverlaging zal vooral een
verbetering van het inkomensperspec
tief het herstel van de koopwoning
markt moeten dragen. Het ziet er echter
naar uit, dat in de inkomenssfeer de on
gunstige ontwikkelingen voorlopig blij
ven overheersen. De afzet - en daarmee
de bouw - van met name de duurdere
premiekoop- en vrije-sectorwoningen
zal daarom onder sterke druk blijven
staan. Dit heeft ook zijn weerslag op de
sociale woningbouw, aangezien via de
prijsstelling van de gemeentelijke
bouwterreinverkaveling een onevenre
dig deel van de grondkosten op de duur
dere woningbouw kon worden afge
wenteld. Het is niet aannemelijk dat de
goedkope premie-A-woningen een
compensatie zullen kunnen bieden voor
het achterblijven van de duurdere koop
sectoren.
Per saldo kan worden gesteld, dat de
toestroming van financieringsmiddelen
vanuit de particuliere sector naar de
nieuwbouwmarkt zeker in de eerstko
mende jaren onvoldoende zal zijn om de
gewenste aantallen koopwoningen te
realiseren.
Oplossingen
Het vinden van een oplossing voor (de
financiering van) de maatschappelijk
gewenste woningnieuwbouw is verre
van eenvoudig.
De opvallende suggestie om een deel
van de nationale goudvoorraad te ver
kopen en de opbrengst daarvan aan te
wenden voor de financiering van de wo
ningbouw is, wegens de daaraan ver
bonden bezwaren uit financieel en mo
netair oogpunt, door dr. Zijlstra in zijn
