woningbouw: een
financierings
probleem
In brede kring is men ervan overtuigd, dat het maatschappelijk ge
wenst is in de jaren tachtig gemiddeld ongeveer 120 000 huur- en
koopwoningen per jaar te bouwen. Het is echter de vraag, of er bij on
gewijzigd beleid voldoende financieringsmiddelen gevonden kunnen
worden, om deze aantallen inderdaad te realiseren.
In de huursector dreigt in de nabije toekomst namelijk de ruimte, die
binnen de overheidsbegroting beschikbaar is voor de financiering en
subsidiëring van nieuwbouw, aanzienlijk verkleind te worden door de
sterk toenemende exploitatiesubsidies voor bestaande woningen. Ook
moet afgewacht worden, of de institutionele beleggers het hun toebe
dachte aandeel in de woningbouw inderdaad zullen realiseren.
Binnen de koopwoningsector stagneert momenteel de afzet - en
daarmee de bouw - van met name duurdere woningen. Particulieren
blijken in het huidige sociaal-economische klimaat uiterst terughou
dend te zijn bij de aankoop van een eigen woning. Op deze knelpunten
en de mogelijke oplossingen willen we nader ingaan.
de vraaghuur. Dit verschil wordt opge
vangen via een door de overheid aan de
verhuurder te betalen objectsubsidie,
die stijgt met de jaarlijkse trendmatige
huurverhoging. Een en ander wordt
sterk gestileerd in de grafiek weergege
ven.
van de
stichtingskosten
5Vi
A dynamische kostprijshuur
B gemiddeld rendement
C vraaghuur
P exploitatietekort
Q exploitatie-overschot
A-C objectsubsidie
Huurwoningen
In de sociale huursector wordt een drie
tal huurprijsniveaus gehanteerd. Het
eerste is de zogenaamde dynamische
kostprijshuur die de verhuurder zoals
pensioenfondsen en woningbouwvere
nigingen, ontvangen. Het systeem is zo
danig opgezet, dat over een periode van
50 jaar de exploitatie kostendekkend is.
Daarbij wordt tevens gemiddeld een
door de overheid gegarandeerd rende
ment over het geïnvesteerde vermogen
behaald, dat ongeveer gelijk is aan het
rendement op staatsobligaties. Aanvan
kelijk ontstaan exploitatie- of liquidi
teitstekorten, die echter als gevolg van
trendmatige huurverhogingen later zul
len worden gecompenseerd door exploi
tatie-overschotten.
Het tweede huurprijsniveau is de vraag
huur, die door de woningexploitant aan
de huurder in rekening mag worden ge
bracht. De hoogte hiervan wordt gro
tendeels bepaald door overwegingen
van volkshuisvestingspolitiek. De dyna
mische kostprijshuur en de vraaghuur
kunnen met elkaar samenvallen, maar
reeds meerder jaren is - voornamelijk
onder invloed van de gestegen rente -
de dynamische kostprijshuur hoger dan
Het derde huurprijsniveau is de zoge
naamde normhuur, die in een bepaalde
verhouding staat tot het belastbare in
komen van de huurder. Deze verhou
ding - de zogenaamde normhuurquote
- varieert van circa 11 voor huurders
met de laagste inkomens tot bijna 18
voor huurders met een maximaal subsi
diabel inkomen van f43 000. Bij het
vaststellen van de normhuurquote spe
len vooral overwegingen van inkomens
politiek een rol. Het verschil tussen
vraag- en normhuur wordt opgevangen
door de individuele huur- of subject
subsidie.
