koopwoningmarkt:
herstel in 1981
min. loon
modaal
1x modaal
2 x modaal
premie A
pr. A pr. B
pr. A pr. B
pr. A pr. B
14
10 33
16 20
12 12
7
5 35
13 21
9 13
5
4 30
12 18
8 11
11
8 32
13 20
8 12
De koopwoningmarkt verkeerde in het afgelopen jaar in een mineurstem
ming. Het aanbod was, door de terughoudende opstelling van de (potentië
le) kopers, duidelijk groter dan de vraag. IMa een kort overzicht van de
marktsituatie in 1980 wordt bezien welke factoren aan deze terughoudend
heid ten grondslag lagen.
Vervolgens komt aan de orde of de verwachte ontwikkeling van de be
schouwde factoren ruimte biedt voor een opleving van de markt in het lo
pende jaar.
De koopwoningmarkt in 1980
De verkoop van bestaande woningen
verliep in 1980 moeilijk. Het duurde, in
vergelijking met 1979, gemiddeld geno
men langer voordat een in de markt ge
komen woning een nieuwe eigenaar
vond. Daarnaast werden de transacties
afgewikkeld op een gemiddeld lager
prijsniveau. Het aantal verkochte wo
ningen onderging een verdere terug
gang.
De nieuwbouwsector werd geconfron
teerd met een gedurende het gehele
jaar aanwezige voorraad van ruim tien
duizend onverkochte woningen. De ver
koopproblemen concentreerden zich op
de ongesubsidieerde en duurdere pre
miekoopwoningen. Kostprijsdrempels
en vrees voor marktbederf vormden in
de nieuwbouw barrières voor prijsverla
gingen. Desondanks werden er in de
loop van het jaar meerdere nieuwe wo
ningen met aanzienlijke kortingen ver
kocht. Vaak was hierbij de achtergrond
dat de hoog oplopende financieringslast
van de woningvoorraad de desbetref
fende bouwbedrijven boven het hoofd
dreigde te groeien.
Mede vanwege deze transacties stond
het gemiddelde prijsniveau ook in de
nieuwbouw onder druk.
Woonlasten
Het is mogelijk meerdere oorzaken aan
te wijzen voor de problemen op de
koopwoningmarkt. Zo kunnen worden
genoemd geringere financieringsmoge
lijkheden, verkoopregulerende bedin
gen, vestigingsverordeningen, prijs/-
kwaliteitverhouding en het psycholo
gisch klimaat. Een van de belangrijkste
redenen voor de terughoudende opstel
ling van de vragers op de woningmarkt
zou echter wel eens de onzekerheid
over de ontwikkeling van de woonlas
tenquote (de woonlasten uitgedrukt in
procenten van het inkomen) kunnen
zijn.
Factoren die op deze quote inwerken
zijn vooral het inkomen, de omvang van
de financiering en de daarmee samen
hangende rentelast, rekening houdend
met nabelasting en eventuele subsidies.
Drs. W. van Heerdt
Bedrijfstakonderzoek
De ontwikkeling van de genoemde fac
toren in het verleden heeft ertoe geleid,
dat de gemiddelde aanvangswoonlas-
tenquote sterk is gestegen. De in 1980
bestaande verwachtingen omtrent de
ontwikkeling van inkomen en rente
maakten het aannemelijk, dat het hoge
lastenniveau waarop de koper begon, in
tegenstelling tot wat voorheen gebrui-
jan. '80 (rente 10V*)
mei'80 (rente 1116)
sept. '80 (rente 11
jan.'81 (rente 11 IA)
kelijk was, niet snel zou afnemen in de
loop der jaren. De berichten over afne
mende economische groei en inko
mensmatiging zullen in dit verband hun
invloed niet hebben gemist. Ook de dis
cussie rond de fiscale behandeling van
de hypotheekrente schiep een stuk on
zekerheid.
Het is denkbaar dat de genoemde onze
kerheid - in samenhang met de andere
genoemde oorzaken - bewonersgroe-
pen die al redelijk tot goed gehuisvest
zijn, ertoe aanzet niet te verhuizen.
Daardoor loopt het aantal transacties op
de woningmarkt terug en komt de door
stroming in de knel. Zij die wel kopen
(soms daartoe gedwongen vanwege bij
voorbeeld verandering van werkkring)
zullen vermoedelijk slechts een woon
lastenniveau accepteren, waarin de no
dige speelruimte zit voor het opvangen
van onzekerheden in met name de inko
menssfeer. Het als gevolg van de onze
kerheid streven naar aanvaardbare aan-
vangswoonlasten leidt, bij gelijkblijven
de andere relevante variabelen, tot prijs
dalingen.
De woonlasten die met de aankoop van
premiekoopwoningen samenhangen
verdienen enige extra aandacht, omdat
de overheid hierop via de subsidiëring
sterke invloed kan uitoefenen. Gezien
de afzetproblemen en de daardoor drei
gende ineenstorting van de nieuwbouw
van koopwoningen, werden in mei en
september 1980 de subsidies in op
waartse richting herzien. De invloed
hiervan op de aanvangswoonlasten van
enkele inkomensgroepen is weergege
ven in de tabel.
Vooral de premiekoop A-woningen wer
den na de aanzienlijke subsidieverho
ging in mei nog aantrekkelijker dan ze al
waren. De afzet van deze woningen on
dervond dan ook weinig problemen. Bij
de premie B-woningen werden de sub
sidies ook, zij het in beperktere mate
dan bij de premie A, verhoogd. Ze ble
ven echter relatief te duur voor de inko
mensgroepen waarvoor ze zijn bestemd
en boden in het algemeen te weinig
kwaliteit voor de inkomensklassen die
ONTWIKKELING AANVANGSWOONLASTEN PREMIEKOOPWONINGEN1)
V woonlasten (na belastingen en subsidies) in procenten van het belastbare inko
men, bij 90 financiering van de koopprijs (in 1980 f120 000 voor premie-A en
f 150 000 voor premie-B) via een 30-jarige annuïteit.
