f
Met name die REIT's welke hun midde
len hadden belegd in hypothecaire le
ningen, en bovendien deze uitzettingen
voor een deel hadden gefinancierd door
zelf kredieten op te nemen, kwamen als
gevolg van genoemde factoren in de
grootste problemen.
Het feit dat via AMVABEL een indirect
r
j 1
- !a*
aandelen. Het aantrekkelijke van REIT's
is dat zij geen vennootschapsbelasting
betalen, indien de gehele winst uitge
keerd wordt aan de aandeelhouders.
Ditzelfde voordeel geldt voor AMVABEL,
waardoor de inkomsten uit Amerikaans
onroerend goed zonder enige belasting
heffing aan de participanten van AMVA
BEL kunnen worden uitgekeerd.
Het probleem van dubbele belastinghef
fing is in deze opzet derhalve niet aan
wezig.
Dat de REIT-sector bij vele Amerikaanse
beleggers nog steeds een slecht imago
heeft, valt te verklaren uit de vaak slech
te ervaringen die vele beleggers in de
jaren 1973 en 1974 hebben opgedaan
als gevolg van de economische reces
sie, de daarmee gepaard gaande crisis
in de vastgoedsector, en de algemene
rentestijging.
De REIT's die zich uitsluitend toelegden
op beleggen in de vastgoedsfeer ston
den daardoor, geheel ten onrechte ove
rigens, onder zware koersdruk.
De situatie waarin de REIT's nu verkeren
is totaal verschillend van de situatie van
5 a 6 jaar geleden.
Onze positieve visie voor de REIT-sector
is gebaseerd op een aantal factoren van
algemene en meer specifieke aard.
Op de eerste plaats wordt gedurende de
laatste jaren door de trusts, een voor
zichtiger beleggingsbeleid gevoerd op
basis van strengere selectiecriteria.
Daarnaast heeft gezondmaking van de
financiële structuur grote aandacht ge
kregen van de bestuurders.
Als derde punt kan genoemd worden
het feit dat de situatie op de vastgoed
markt verbeterd is. Er is sprake van wei
nig leegstand en stijgende huren. De
specifieke factor die van belang is voor
onze visie, is dat REIT's onderworpen
zijn aan een aantal stringente voor
schriften terzake van balanswaardering
en resultatenrekening.
In het septembernummer is in de ru
briek 'Wat Ons Bezighoudt' uitvoerig
aandacht besteed aan deze aspecten,
aan de daarmee verband houdend on
derwaardering van de REIT-aandelen
ten opzichte van de liquidatiewaarde en
werd de verwachting uitgesproken van
het geleidelijk verdwijnen van de nog
bestaande onderwaardering als gevolg
van overname, fusie of liquidatie.
In dit verband is het vermeldenswaard,
dat in de afgelopen periode op een REIT
welke in de beleggingsportefeuille van
AMVABEL was opgenomen, een bod tot
overname is gedaan tegen een koers die
tientallen procenten boven de gemid
delde aankoopkoers lag.
Uit het voorgaande moge duidelijk zijn
waarom AMVABEL zich in haar beleg
gingsbeleid in het bijzonder toelegt op
de REIT-sector, met name op de finan
cieel sterke REIT's, die beleggen in ver
huurd vastgoed.
belang in Amerikaans vastgoed wordt
verworven kan voor de kleine en mid
delgrote beleggers een duidelijk voor
deel zijn boven het rechtstreeks kopen
van vastgoed in de Verenigde Staten.
Een groot aantal problemen wordt hier
mee omzeild, terwijl het fonds vanwege
de verhandelbaarheid van de REIT's op
de beurs de mogelijkheid heeft van een
flexibel beleggingsbeleid.
Indien noodzakelijk kan in korte tijd een
deel van de portefeuille te gelde worden
gemaakt. Om deze redenen kan de par
ticipanten de mogelijkheid worden ge
boden om te allen tijde te royeren zon
der dat het fonds verplicht is ruime li
quiditeiten aan te houden. De beheerder
kan in deze opzet een dynamisch beleg
gingsbeleid voeren door profijt te trek
ken van koersschommelingen, die ken
merkend zijn voor aandelen in het alge
meen, derhalve ook voor de door AM
VABEL geselecteerde onroerend goed-
aandelen.
Indirecte belegging in ondergewaar
deerde aandelen van REIT's geeft de
mogelijkheid tegen relatief lage prijzen
vastgoedbelangen te verwerven.
Men moet zich uiteraard bewust zijn dat
het hier een dollarbelegging betreft, zo
dat valutaire ontwikkelingen mede van
invloed zijn op het beleggingsresultaat
gemeten in guldens.
Beleggers in AMVABEL genieten een
gunstige fiscale uitgangspositie, in ver
gelijking tot degenen die rechtstreeks
beleggen in Amerikaans onroerend
goed.
n de Verenigde Staten zijn voorstellen
M j
ingediend om niet-ingezetenen te gaan
belasten voor vermogenswinsten be
haald op belegging in onroerend goed in
Amerika.
Hiermede wordt de buitenlandse inves
teerder gelijkgesteld met de Amerikaan
se belegger.
Er zijn echter geen voorstellen inge
diend om ook de vermogenswinst be
haald door niet-ingezetenen op aande
lenbezit te brengen onder de vermo
genswinstbelasting.
Aangezien alle REIT's waarin AMVABEL
belegt op een Amerikaanse beurs geno
teerd zijn, zal AMVABEL bij het realise
ren van koerswinsten buiten het bereik
van de vermogenswinstbelasting blij-
De resultaten
Elke beleggingsfonds, van welke om
vang dan ook, wordt door de belegger
uiteindelijk beoordeeld op zijn beleg
gingsresultaten. De koersontwikkeling
en de uitkeringen van de in de beleg
gingsportefeuille aanwezige REIT's zijn
de elementen die bepalend zijn voor het
verloop van de intrinsieke waarde van
AMVABEL.
In de laatste week van september ver
scheen voor het eerst een tussentijds
bericht, met concrete informatie per 31
juli 1980 over de stand van zaken.
Sinds de emissiedatum - 18 maart 1980
- is de afgifteprijs gestegen van f 100,-
tot f 113,15 op 1 augustus 1980, on
danks een daling van de dollarkoers van
f2,06 tot f 1,95.
Dit resultaat zal voor degenen die op de
emissiedatum hebben ingeschreven tot
tevredenheid stemmen.
De directie voegt in haar verslag eraan
toe dat het niet aan te nemen is dat het
tempo van waardestijging in deze
maanden zich in de toekomst in dezelf
de mate zal voortzetten.
Wel wordt opnieuw het vertrouwen uit
gesproken dat op langere termijn AM
VABEL een aantrekkelijke belegging zal
zijn wegens het contante dividend en de
te verwachten vermogensgroei.
Het vermogen per ultimo juli van bijna
f20 min. was voor 1978 belegd in een
15-tal REIT's, waarbij het accent van de
beleggingen, wat de geografische sprei
ding betreft werd gelegd op de staten
Californië en Florida met respectievelijk
18,5% en 14,1 omdat hier de beste
perspectieven aanwezig zijn voor waar
destijging.
Wat spreiding in soort vastgoed betreft,
maken de winkelcentra en kantoren,
wegens de veelbelovende verwachtin
gen in deze categorieën 41,6% respec
tievelijk 24,2 van het bestand uit.
Het tussentijds bericht alsmede de
voorwaarden van beheer en bewaring
zijn gratis verkrijgbaar bij alle vestigin
gen van de Rabobank en F. van Lan-
schot Bankiers NV.
