Ook wanneer de verhuurder de huur
heeft opgezegd kan de huurder in de
woning blijven. De huurovereenkomst
blijft namelijk van kracht. Ook bij opzeg
ging moet de verhuurder zich tot de
rechter wenden met het verzoek een
tijdstip te bepalen, waarop de huurove
reenkomst eindigt en de huurder de wo
ning dient te verlaten.
Deze huuropzegging moet geschieden
bij deurwaardersexploit of bij aangete
kende brief. Als de echtgenoot mede
huurder is - hierop wordt later terugge
komen - moet de opzegging aan beide
echtgenoten afzonderlijk worden ge
daan. De opzegging moet de gronden
vermelden die tot de opzegging hebben
geleid, terwijl tevens de huurder moet
worden gevraagd binnen zes weken
schriftelijk aan de verhuurder mede te
delen of hij al dan niet toestemt in de
beëindiging van de overeenkomst. De
opzeggingstermijn voor de verhuurder
mag niet korter zijn dan drie maanden,
terwijl voor elk jaar dat de huurder
krachtens overeenkomst ononderbro
ken in de woning heeft gewoond, deze
termijn met een maand wordt verlengd,
tot ten hoogste zes maanden.
Wanneer de huurder binnen de hem ge
geven termijn van zes weken niet rea
geert door schriftelijk te verklaren dat hij
in de beëindiging van de huurovereen
komst toestemt, moet de verhuurder
zich tot de kantonrechter wenden met
het verzoek het tijdstip vast te stellen
waarop de huurovereenkomst zal ein
digen. Daarbij moet de verhuurder de
gronden aangeven waarop de beëindi
ging van de huurovereenkomst wordt
verzocht. Deze gronden zijn limitatief in
de wet opgesomd en de kantonrechter
kan alleen op basis van daarvan opge
somde gronden het verzoek toewijzen.
Gronden
De gronden waarop de huur kan worden
beëindigd zijn de volgende:
1 indien de huurder zich niet heeft ge
dragen zoals een goed huurder be
taamt;
2 indien de huurovereenkomst voor be
paalde tijd is aangegaan en de verhuur
der uitdrukkelijk heeft bedongen dat de
woning na afloop van die termijn moet
worden ontruimd. Tot de in de wet na
der gepreciseerde gevallen mag worden
gerekend het geval dat iemand zijn wo
ning tijdelijk verhuurt, omdat hij bijv.
voor enige tijd naar het buitenland ver
trekt en de woning na zijn tussenkomst
weer wil gaan bewonen;
3 indien de verhuurder aannemelijk
maakt dat hij de woning dringend voor
eigen gebruik nodig heeft.
De kantonrechter zal hierbij naar billijk
heid in aanmerking moeten nemen de
belangen en behoeften van beide partij
en en van de onderhuurders, terwijl te
vens zal moeten blijken, dat de huurder
andere passende woonruimte kan ver
krijgen;
4 indien de huurder niet toestemt in
een redelijk aanbod tot het aangaan van
een nieuwe huurovereenkomst.
Dit aanbod mag niet inhouden een wij
ziging van de huurprijs of van de ser
vicekosten;
5 indien de verhuurder een bestem
ming wil verwezenlijken die op het ge
huurde ligt krachtens een geldend be
stemmingsplan.
Indien de rechter een verzoek tot beëin
diging van de huurovereenkomst op de
onder sub 3 of 5 bedoelde gronden toe
wijst, kan hij tevens een bedrag vast
stellen dat de verhuurder aan de huur
der moet betalen ter tegemoetkoming
in diens verhuis- en inrichtingskosten.
De bescherming van de huurder is in de
nieuwe wettelijke bepalingen verder ge
waarborgd in de volgende situatie.
Indien een verhuurde woning wordt ge
kocht kan de nieuwe eigenaar/verhuur
der gedurende drie jaar de huurovereen
komst niet opzeggen met het oog op ei
gen gebruik. De termijn van drie jaar be
gint te lopen op het moment, waarop de
huurder schriftelijk in kennis is gesteld
van het feit dat de koper de nieuwe
eigenaar van de woning is geworden.
De nieuwe wettelijke regeling houdt
ook rekening met anders blijkende be
doelingen dan zijn voorgewend. Wan
neer bijvoorbeeld een huurovereen
komst op verzoek van de verhuurder zou
zijn beëindigd, hetzij doordat de rechter
het verzoek daartoe heeft toegewezen,
hetzij doordat de huurder daarin heeft
toegestemd, dan is de verhuurder je-
gens de huurder tot schadevergoeding
gehouden, indien blijkt dat de wil om de
woning duurzaam in gebruik te nemen
in werkelijkheid niet aanwezig is ge
weest. Aldus kan worden voorkomen
dat de huurder de woning verlaat of
moet verlaten, alleen om de verkoper
daardoor een kans te geven voor de wo
ning een hogere prijs te maken.
Echtgenoot medehuurder
Aparte aandacht wordt in de nieuwe re
geling geschonken aan de positie van
de medehuurder. De echtgenoot van
een huurder is van rechtswege mede
huurder, zolang de echtgenoot in de
woning zijn hoofdverblijf heeft, on
geacht of de huurovereenkomst vóór
danwel na het aangaan van het huwelijk
is gesloten. Indien de huurovereen
komst ten aanzien van de huurder ein
digt, wordt de medehuurder huurder.
Deze bepaling is met name van belang
bij een scheiding, omdat de echtgenoot
die in de gemeenschappelijke woning
blijft wonen, in dat geval tegenover de
verhuurder als huurder aanspraak op de
woning kan maken.
Ook bij overlijden van de huurder/echt
genoot zet de medehuurder de huur
overeenkomst als huurder voort.
Ook wanneer de huurder van een wo
ning en een andere persoon, die in de
woning zijn hoofdverblijf heeft met de
huurder een duurzame gemeenschap
pelijke huishouding heeft, kan die ander
als medehuurder worden aangemerkt.
Zij moeten dan te zamen aan de ver
huurder vragen daarmee in te stemmen.
Als de verhuurder niet binnen drie
maanden schriftelijk heeft verklaard er
mee in te stemmen dat die andere per
soon medehuurder wordt, kunnen de
huurder en die andere persoon zich tot
de kantonrechter wenden met het geza
menlijke verzoek te bepalen dat de an
der medehuurder wordt. De kanton
rechter zal het verzoek toewijzen indien
beide personen gedurende ten minste
twee jaar in de woning hun hoofdverblijf
hebben gehad en een duurzame ge
meenschappelijke huishouding gedu
rende ten minste die periode met elkaar
hebben gevoerd. Ook in dat geval geldt
dat, indien de huurovereenkomst ten
aanzien van de huurder eindigt, de me
dehuurder huurder wordt.
Zoals hierboven al is gezegd, zet de me
dehuurder bij overlijden van de huurder
de huurovereenkomst als huurder voort.
Wanneer echter iemand in de woning
zijn hoofdverblijf heeft en met de overle
den huurder een duurzame gemeen
schappelijke huishouding heeft gehad,
zonder dat hij medehuurder was, kan hij
niettemin de huurovereenkomst nog ge
durende zes maanden na het overlijden
van de huurder voortzetten.
Binnen die termijn kan hij aan de kan
tonrechter verzoeken te bepalen dat de
overeenkomst ook na die termijn kan
worden voortgezet.
Ten slotte mag ten aanzien van de me
dehuurders worden opgemerkt dat een
belangrijke consequentie is, dat de me
dehuurder hoofdelijk aansprakelijk
wordt voor de verplichtingen uit de
huurovereenkomst voortvloeiende.
Deze hoofdelijke aansprakelijkheid geldt
echter niet voor die verplichtingen, die
reeds opeisbaar waren voordat de per
soon in kwestie medehuurder werd.
Onderhuurder
Ook de positie van de onderhuurder is in
de nieuwe wettelijke bepalingen verbe
terd. Wanneer de onderhuurder een
zelfstandige woning huurt - zie voor het
begrip zelfstandige woning hierboven -
wordt in geval van beëindiging van de
huurovereenkomst tussen huurder en
verhuurder deze huurovereenkomst
voortgezet door de verhuurder. Deze
voortzetting van de huurovereenkomst
heeft van rechtswege plaats en geldt al
leen wanneer een zelfstandige woning
wordt bewoond. Wanneer het gaat om
onderhuur van kamers, al dan niet met
medegebruik van gezamenlijke voorzie
ningen, dan geldt deze voortzetting niet.
Beëindiging van de huurovereenkomst
tussen huurder en verhuurder betekent
dan ook het einde van de onderhuur
overeenkomst. De onderhuurder zal dan
de woonruimte moeten verlaten.
