relatief geringe verhoging van het
huurniveau geleid.
Gezien de hier, onder invloed van de
meermalen genoemde WIR, nogal in
sterke mate optredende verschuiving
van huren naar kopen is ook voor de
komende jaren een vrij gematigde tot
flauwe huurontwikkeling te verwachten.
Per saldo kan worden gesteld dat voor
de komende jaren in feite alleen in de
kantoren- en winkelsector een
acceptabel huurverloop te verwachten
is, zij het dat de ontwikkeling over het
geheel genomen vermoedelijk wat
gematigder zal zijn dan in de verstreken
jaren.
De beleggingsmarkt
Onroerend goed mocht zich met name
in het afgelopen decennium in een
toenemende belangstelling verheugen.
Zo stegen de beleggingen van
institutionele beleggers in vaste
eigendommen van f 6,5 miljard in 1970
tot f 15,5 miljard in 1977.
De vraag richtte zich vooral op eerste
klas commercieel onroerend goed
waarvan het aanbod echter niet naar
evenredigheid meegroeide. Dit leidde
tot boven de markthuurontwikkeling
uitgaande prijsstijgingen waardoor de
aanvangsrendementen daalden.
Zo bedroegen in 1972 de netto
aanvangshuurrendementen (exclusief
Stijgende kapitalisatiefactoren
gekoppeld aan op grond van onder
meer indexatieclausules toenemende
contracthuuropbrengsten1 hebben als
eindresultaat een aanzienlijke
waardestijging van het
beleggingsobject.
Zowel het huur- als het
waardestijgingsrendement kunnen dus,
bij een gunstige ontwikkeling op zowel
de verhuur- als beleggingsmarkt, in de
loop der jaren een aanzienlijk accres
vertonen.
Dit kan met behulp van het volgende
getallenvoorbeeld worden toegelicht.
Stel een belegger overweegt begin
1976 in een nieuw en zojuist geheel
verhuurd kantoorobject te investeren.
Het gebouw is verhuurd tegen een netto
jaarhuur (voor afschrijvijng) van
f 80 000,- en in het huurcontract is
vastgelegd dat het aanvangshuurbedrag
de eerstkomende vier jaar jaarlijks met
8 zal stijgen. Indien het
marktaanvangshuurrendement 6,5
bedraagt zal voor het object 100/6,5
15,4 x 80 000 f 1 232 000 worden
gevraagd.
Wanneer de belegger tot kopen besluit
en eind 1979 nagaat wat de investering
hem tot dusver heeft opgeleverd zou hij
tot de volgende uitkomsten kunnen
komen. Verondersteld is dat het
marktaanvangshuurrendement
telkenjare met 0,25 daalt en de
gemiddeld per jaar een netto
huurrendement van ruim 7 behaald.
Dit cijfer dient echter zeer voorzichtig te
worden geïnterpreteerd vanwege de
verschillende waarderingsgrondslagen
die per belegger worden gehanteerd.
Daarnaast kan, rekening houdend met
een aantal relevante aspecten, de
gemiddelde jaarlijkse waardestijging
van commercieel vastgoed in de jaren
zeventig op bij benadering 7 worden
gesteld2.
Dit impliceert een totaalrendement van
14 wat in vergelijking met
bijvoorbeeld het gemiddeld rendement
in die periode op Staatsobligaties van
ruim 8 een fraai resultaat betekent.
Koopkrachthandhaving van en
daarnaast een acceptabel rendement op
het geïnvesteerde vermogen was bij
een professioneel beleggingsbeleid
zeker een haalbare zaak. Ook in de jaren
tachtig mag van onroerend goed een, in
vergelijking met andere
beleggingsmogelijkheden, goede
'performance' worden verwacht. Deze
uitspraak dient echter van de volgende
kanttekeningen te worden voorzien:
- het verschil tussen het
totaalrendement van
vastgoedbeleggingen en van
alternatieve beleggingsmogelijkheden
zal om meerdere, in het voorgaande
genoemde, redenen minder groot zijn
huur
contracthuuropbrengst rendement
begin 1976 f 80 000 6,5%
eind 1976 f 80 000x 1,08 86 400 7,0%
eind 1977 86 400x1,08= 93 312 7,6%
eind 1978 93 312x1,08 100 777 8,2%
eind 1979 100 777 x1,08 108 839 8,8%
waardestijgings-
waarde rendement
100/6,5 15,4 x 80 000 f 1 232 000 0%
100/6,25 16 x 86 400= 1 382 400 12,2%
100/6 16,7 x 93 312= 1 558 310 14,3%
100/5,75 17,4x100 777 1 753 519 15,8
100/5,5 18,2x108 839= 1 980 872 18,5%
afschrijvingen) van nieuw gebouwde
kantoren, winkels en bedrijfsruimten
respectievelijk 8 10 en 10,5 In
1979 waren deze rendementen voor
beide eerstgenoemde sectoren reeds
gedaald tot circa 5,75 en voor de
produktie- en distributieruimten tot
circa 7
De beleggers namen genoegen met
deze lagere aanvangsrendementen op
grond van optimistische
groeiverwachtingen. Wat men
aanvankelijk tekort kwam zou later wel
weer ingehaald worden. Ter
verduidelijking van het bovenstaande is
enige, wellicht wat technisch
aandoende, toelichting gewenst.
In de praktijk wordt vastgoed bij de
verhandeling ervan vaak gewaardeerd
tegen rendementswaarde. Deze waarde
wordt als volgt vastgesteld. De deling
100/marktaanvangsrendement levert
als uitkomst de zogenaamde
kapitalisatiefactor. Het produkt van deze
kapitalisatiefactor en de voor het object
geldende huuropbrengst resulteert in de
rendementswaarde. Het zal duidelijk
zijn dat dalende aanvangsrendementen
via het aangegeven verband leiden tot
stijgende kapitalisatiefactoren.
markthuur, evenals de contracthuur,
met 8 stijgt. De huur- en
waardestijgingsrendementen zijn steeds
uitgedrukt in procenten van het
oorspronkelijk geïnvesteerde vermogen
ad f 1 232 000.
De indruk bestaat dat de bodem in de
daling van de aanvangsrendementen
momenteel wel is bereikt. Redenen
hiervoor zijn onder meer de vrij hoge
opbrengsten die thans via sommige
alternatieve beleggingsmogelijkheden
kunnen worden gerealiseerd en de, in
het voorgaande reeds gereleveerde, wat
gematigder toekomstige
huurprijsontwikkeling. Hierbij is tevens
van belang, dat wanneer de inflatie zich
inmiddels op een lager peil dan
voorheen handhaaft, ook de
contracthuren een naar evenredigheid
lager stijgingspercentage vertonen. Wat
houdt het bovenstaande nu in voor de
vastgoedbeleggingsmogelijkheden
wanneer deze onder meer worden
afgezet tegen wat in de zeventiger jaren
is gerealiseerd.
Om met het laatste te beginnen: door
verschillende categorieën institutionele
beleggers is in de periode 1970-1977
dan in de jaren zeventig het geval was.
- men zal, om een bevredigend
resultaat te behalen, zeer selectief
dienen te zijn, zowel naar sector waarin
men de objecten zoekt als naar locatie
waar de objecten zijn gelegen. Wat de
sectorkeuze betreft lijken kantoren en
winkels de voorkeur te verdienen. Ten
aanzien van het locatie-aspect kan zeer
globaal worden gesteld dat kantoren
met name in de Randstad moeten
worden gezocht en winkels in kleinere
steden en gedecentraliseerde centra in
de grote steden.
1 Markthuren zijn relevant wanneer een
object onverhuurd op de verhuurmarkt
wordt aangeboden, ze vormen de
aanvangshuren van een huurcontract.
Contracthuren vloeien voort uit het in de
loop van de jaren ten uitvoer leggen van
het huurcontract.
2 Opgemerkt wordt dat het
waardestijgingsrendement pas een
gerealiseerde opbrengst vormt na
verkoop van het (de) onderhavige
object! en).
