is beleggen in
onroerend goed nog
interessant?
Onroerend-goedbeleggingen
spreken duidelijk tot de
verbeelding. De, mede door de
opgetreden waardestijging, niet
zelden tot aanzienlijke hoogte
gestegen totaalrendementen op
de in vastgoed geïnvesteerde
vermogens, hebben daaraan een
belangrijke bijdrage geleverd.
Konden de jaren zeventig nog in
een vrij sterke mate tot deze
verbeelding bijdragen, het
komende decennium lijkt in dat
opzicht wat minder perspectief te
bieden. Relatief aantrekkelijke
mogelijkheden zullen echter nog
wel gevonden kunnen worden en
wel met name in de kantoren- en
winkelsector.
De onroerend-goedmarkt en haar
deelmarkten
De op de vastgoedmarkt verhandelde
objecten kunnen worden onderverdeeld
in een tweetal categorieën, te weten
commercieel en niet-commercieel
onroerend goed. De eerstgenoemde
groep omvat kantoren, winkels en
bedrijfsruimten, terwijl de
laatstgenoemde categorie uit woningen
bestaat. Het ligt in de bedoeling de
vastgoedbeleggingsmogelijkheden
vanuit de optiek van de grotere
(institutionele) belegger te belichten.
Aangezien voor deze groep het
beleggen in woningen sinds het midden
van de zeventiger jaren minder
interessant geworden is, blijven de
beschouwingen hier beperkt tot het
commerciële onroerend goed.
Commercieel onroerend goed vertoont
een duidelijk hybride karakter,
veroorzaakt door het feit dat het
enerzijds fungeert als beleggingsobject
en anderzijds als produktiemiddel. Dit
maakt het om analytische redenen
zinvol de vastgoedmarkt onder te
verdelen in twee deelmarkten en wel in
de beleggingsmarkt en de
verhuurmarkt. In werkelijkheid zijn
beide deelmarkten minder goed van
elkaar te onderscheiden. Zo wordt het
op een vastgoedbelegging te realiseren
totaalrendement, dat is opgebouwd uit
het directe- of huurrendement en het
indirecte- of waardestijgingsrendement,
verkregen uit een samenspel van
ontwikkelingen op zowel de verhuur- als
de beleggingsmarkt.
Drs. W. van Heerdt
Studiedienst
Ten einde het totaalrendement te
optimaliseren, is een actief en
dynamisch portefeuillebeheer
noodzakelijk.
Dit beheer wordt echter niet alleen
gecompliceerd door een veelheid van
factoren die beïnvloedend werken, maar
tevens door het feit dat de onroerend
goedmarkt eigenlijk een regionaal of
plaatselijk gebeuren is, waardoor een
totaalbeeld moeilijk verkregen kan
worden. Het is daarom in feite
noodzakelijk gebruik te kunnen maken
van een staf van onroerend-goed-
deskundigen. Deze deskundigen dienen
daarbij ook nog te beschikken over een
professionele kennis en
marktbewustheid die buiten het
eigenlijke beleggingsdenken liggen.
Beleggen in vastgoed vraagt duidelijk
meer inzicht en informatie dan het
aankopen van bijvoorbeeld een pakket
Staatsobligaties.
De extra inspanning en het, in
vergelijking met sommige andere
beleggingsmogelijkheden, aanwezige
extra risico werden en worden echter
wel beloond, zoals uit het onderstaande
overzicht van de ontwikkelingen op de
Nederlandse verhuur- en
beleggingsmarkt kan blijken.
De verhuurmarkt
De verhuurmarkt wordt opgesplitst in
de kantoren-, winkel- en
bedrijfsruimtensector.
Kantoren. Rond het begin van de jaren
zeventig maakte het, door de
toegenomen ontwikkeling van nieuwe
projecten, verruimde aanbod de factor
relatieve schaarste van minder belang
dan voorheen. Enige jaren later was
zelfs sprake van een overaanbod toen
het bedrijfsleven zich nogal
terughoudend op de verhuurmarkt
opstelde. Hierdoor bleef de stijging van
de aanvangs- en markthuren achter bij
de bouwkostentoename wat tot een
vertraging in de ontwikkeling van
nieuwe projecten leidde. Dit laatste is
de oorzaak van een momenteel in de
richting van een evenwichtiger
verhouding tussen vraag en aanbod
gaande beweging.
In enkele gebieden lijkt een zekere
aanbodkrapte in de eerstkomende jaren
aannemelijk. Dit alles biedt
vooruitzichten op aantrekkelijke huren.
In een wat later stadium kan een
huurdrukkende werking worden
verwacht van de momenteel in vrij
ruime mate op stapel staande nieuwe
projecten. De WIR kan eveneens tot een
druk op de huren leiden. Het is namelijk
aannemelijk dat deze regeling een, zij
het voor de kantorensector relatief
gematigde, verschuiving in de
belangstelling bij de gebruikers van
huren naar kopen zal veroorzaken.
Winkels. In de winkelsector is het
schaarste-element steeds van belang
gebleven. Dit verleende aan de markt
een willig karakter wat zijn invloed op
de huurprijsontwikkeling niet heeft
gemist. De huren stegen dan ook sterk
tot zeer sterk. Het laatste was met
name het geval op toplocaties in de
grote steden alwaar het huurplafond zo
langzamerhand lijkt te zijn bereikt.
Doorgaande huurstijgingen kunnen daar
namelijk de bedrijfsuitoefening in
gevaar gaan brengen en tot een
nauwelijks aanvaardbare verschraling
van het branchepatroon in winkelstraat
of winkelcentrum leiden.
In vergelijking met de jaren zeventig
moet voor de komende jaren met een
over het geheel genomen wat
gematigder huurontwikkeling rekening
worden gehouden. Hiervoor zijn, naast
het reeds genoemde bereiken van het
huurplafond op een aantal locaties, de
volgende oorzaken aan te geven:
- een afzwakkende groei van de
consumptieve bestedingen;
- de WIR-invloed die, wat sterker dan
in de kantorensector, bij de gebruikers
een grotere belangstelling dan voorheen
voor kopen in plaats van huren zal
bewerkstelligen.
Bedrijfsruimten. Dit, produktie- en
distributieruimten omvattende,
onderdeel van de markt is van de
besproken sectoren het meest gevoelig
voor het economische klimaat. De
matige ontwikkeling op dit terrein in de
afgelopen jaren is dan ook van invloed
geweest op het vraagverloop naar deze
objecten. Dit geplaatst tegenover een,
met name buiten de Randstad, in de
periode 1977-1978 nogal sterk vergroot
aanbod heeft de laatste jaren tot een
