aanbod niet goed op elkaar zijn afge
stemd, in de huidige situatie vooral het
gevolg zijn van veranderingen in de
vraagomvang. Daarbij dient onder
scheid gemaakt te worden tussen po
tentiële en effectieve vragers. De eerste
groep bestaat uit mensen die willen,
maar misschien niet kunnen kopen. De
tweede groep uit personen, die zowel
willen, als kunnen kopen.
De woningprijsexplosie
Toegerust met het in het bovenstaande
weergegeven 'gereedschap', is het mo
gelijk allereerst te proberen de woning
prijsexplosie van de jaren 1976/1977 te
verklaren.
Vanaf het midden van de jaren zestig tot
aan medio de jaren zeventig namen de
woningprijzen met gemiddeld 10% per
jaar toe, terwijl de bouwkostenstijging
op gemiddeld 9 per jaar uitkwam. De
prijsstijging is in dat tijdvak dus voorna
melijk autonoom geweest.
In 1976 en 1977 kwam tegenover een
min of meer gelijkgebleven aanbod een
sterk toegenomen aantal effectieve ko
pers te staan met als gevolg een duide
lijk onevenwichtige prijsbeweging. Dit
laatste blijkt uit de in die periode opge
treden woningprijs- en bouwkostenstij
ging van respectievelijk 31 en 8 per
jaar.
De vraag is nu waardoor er zoveel meer
effectieve kopers in de markt kwamen.
Dit zou als volgt kunnen worden ver
klaard.
In de jaren vlak voor 1976/1977 stegen
de inflatiepercentages en daarmee de
inflatieverwachtingen. Omdat de bouw
kostenstijging meestal boven de stijging
van het algemene prijspeil ligt, werden
de vooruitzichten op een toenemende
autonome prijsstijging van woningen en
op grond daarvan de verwachtingen in
zake vermogensvorming en/of bescher
ming gunstiger. Een aanzienlijke toena
me van het aantal potentiële kopers is
daardoor aannemelijk.
Een groot gedeelte van het aantal po
tentiële kopers kon om de volgende re
denen ook effectieve koper worden.
Doordat de inkomens gemiddeld sterker
gestegen waren dan de woningprijzen,
daalde de woningprijs/inkomen verhou
ding van 3,68 in 1965 naar2,85 in 1975.
De aldus ontstane ruimte gekoppeld
aan verruimde hypothecaire financie
ringsmogelijkheden, onder meer ont
staan vanwege gemeentegaranties en
op optimistische inkomensgroeiver
wachtingen afgestemde hypotheekvor-
men, creëerden een stuk koopkracht dat
zich nu op de koopwoningmarkt richtte.
In deze markt begon steeds meer, zoals
in iedere haussemarkt, een gunstig psy
chologisch klimaat te heersen waarbij
de koopbeslissingen in een nu-of-nooit
stemming werden genomen.
Dat door het gecombineerde effect van
woningprijs-, inkomens- en hypotheek
renteverloop de woonlasten medio
1977 inmiddels al fors waren gestegen,
vormde nog geen rem op het marktge-
beuren. Immers de hoge inflatie leidde
via de automatische prijscompensatie
tot aanzienlijke nominale inkomensstij
gingen waarbij de hoge aanvangswoon-
last binnen enkele jaren tot veel gerin
gere proporties zou kunnen worden te
ruggebracht.
De kopers bleven dus in de markt en
zorgden zo voor voldoende vraag om de
prijzen verder te laten doorstijgen.
De omslag in het prijsverloop
Medio 1978 begon zich echter een ken-
gen in de voorafgaande twee jaren er
vermoedelijk toe hebben bijgedragen
dat men, ondanks of juist dank zij de
verminderde inflatieverwachtingen, po
sitief bleef staan ten opzichte van ver
mogensvorming en/of -bescherming via
het aankopen van een woning.
Het lijkt daarom redelijk te veronderstel
len dat het aantal potentiële kopers
nauwelijks of in het geheel geen afname
vertoonde.
De omvang van het effectieve kopers
bestand vertoonde echter wel een dui
delijke daling. Immers, de inkomens
groeiverwachtingen waren, mede door
de lagere inflatieverwachtingen, inmid
dels vrijwel gehalveerd, waardoor de
tering af te tekenen die erin resulteerde
dat de prijzen zich vanaf dat moment in
een neerwaartse richting gingen bewe
gen. De oorzaak hiervan is naar onze
mening ook weer grotendeels te herlei
den tot ontwikkelingen, maar nu nega
tieve, in het genoemde samenstel van
factoren.
De inflatiepercentages kwamen, met
name in 1978, op een duidelijk lager ni
veau te liggen. Dit temperde de inflatie
verwachtingen. De bouwkostenstijging
handhaafde zich echter op een hoog
peil, waardoor een voortgaande autono
me prijsstijging van woningen aanne
melijk was. Daarnaast zal het psycholo
gische effect van de sterke prijsstijgin-
reeds genoemde hoge woonlasten in
een geheel ander daglicht kwamen te
staan. Het zou bij de geldende verhou
dingen nu wel eens jaren kunnen gaan
duren voordat men weer wat financiële
'lucht' kreeg. Dit gegeven was voor veel
kopers een reden om af te haken. Daar
naast ging het marktproces minder
goed functioneren. Het op steeds grote
re schaal gaan invoeren door gemeen
ten van vestigingsverordeningen en ver-
koopregulerende bedingen vormden in
toenemende mate een belemmering
voor het soepel op elkaar afstemmen
van vraag en aanbod. Ook het, mede
door de Hofstra-voorstellen, veranderde
psychologische klimaat, waarin niet lan
ger een beter-nu-dan-nooit, maar een
