juridische aspecten
van investeringen bij
pachtbedrijven
•r'T,
De land- en tuinbouw heeft in de
laatste decennia een belangrijke
structuurwijziging ondergaan. Er
heeft een evolutie plaatsgevonden
van arbeidsintensieve bedrijven
naar gemechaniseerde, kapitaalin
tensieve bedrijven. Nieuwe techni
sche en economische ontwikkelin
gen noodzaken de agrarische on
dernemer zijn bedrijf voortdurend
aan te passen en te verbeteren.
Wanneer de investeringen plaats
vinden op pachtbedrijven is het
zaak dat de ondernemer zich reali
seert hoe zijn juridische positie is. In
dit artikel wordt op een aantal juri
dische aspecten van investeringen
bij pachtbedrijven ingegaan mede in
verband met de gedeeltelijke finan
ciering van de investering met
vreemd vermogen.
De pachtovereenkomst
Een pachtovereenkomst is volgens de
Pachtwet elke overeenkomst in welke
vorm en onder welke benaming ook
aangegaan, waarbij een partij zich ver
bindt aan een andere partij tegen vol
doening van een tegenprestatie een
hoeve of los land in gebruik te verstrek
ken ter uitoefening van de landbouw.
Het gebruiksrecht van de pachter is niet
onbeperkt. In de eerste plaats moet hij
het gepachte gebruiken voor de uitoefe
ning van de landbouw. Verder zal het
gebruik in overeenstemming moeten
zijn met de aard en bestemming van het
gepachte. Een warenhuis op pachtgrond
mag niet zonder meer worden gebruikt
als stallingsruimte voor caravans. Ten
slotte kunnen partijen uitdrukkelijk of
stilzwijgend verdere beperkingen in het
gebruik overeenkomen.
Verandering en verbetering van het
gepachte
Wanneer een pachter tot een ander ge
bruik van het gepachte wil overgaan,
dan is dat niet zonder meer geoorloofd.
De pachter is niet bevoegd om eigen
machtig de bestemming, inrichting of
gedaante van het gepachte geheel of
gedeeltelijk te veranderen. Hij mag dus
niet overgaan tot het stichten van op-
Mr. W. H. S. A. Filott
Juridische Zaken
stallen op de pachtgrond ook al ge
schiedt dat geheel voor zijn rekening.
Daarvoor heeft hij de voorafgaande
schriftelijke toestemming nodig van de
verpachter. Wanneer de verpachter
weigert toestemming te verlenen voor
een door de pachter voorgenomen ver
andering, dan kan de pachter de grond
kamer op grond van artikel 30 van de
Pachtwet machtiging vragen om de ge
wenste verandering aan te brengen.
Een verandering zal veelal tevens een
verbetering van het gepachte inhouden.
In de praktijk komt het nogal eens voor
dat een pachter een ligboxenstal of wa
renhuis wil bouwen om zijn bedrijf ren
dabeler te maken. De financiering van
dergelijke patersinvesteringen met
vreemd kapitaal kan problemen opleve
ren. De door de pachter aangebrachte
verbeteringen worden door natrekking
immers eigendom van de verpachter.
De pachter kan zijn financier geen zake
lijke zekerheid verschaffen middels hy
potheek op het gebouwde.
Financieringsproblematiek
Voor dit financieringsprobleem zijn in de
praktijk een aantal oplossingen gevon
den, welke de pachter in staat stelt de
financier een bepaalde zekerheid te ver
schaffen met betrekking tot de door de
pachter gestichte opstallen.
Vooreerst is er de mogelijkheid dat de
verpachter de grond, waarop de opstal
len gesticht worden aan de pachter in
eigendom overdraagt of aan de pachter
het zakelijk recht van opstal of erfpacht
op het betreffende perceel verleent. De
pachter kan dan aan zijn financier zeker
heid verschaffen in de vorm van hypo
theek op de eigendom, het opstalrecht
of het recht van erfpacht. De waarde
van een dergelijk eigendomsrecht of be
perkt zakelijk recht - en daarmee dus
ook de waarde van het hypotheekrecht
- is sterk afhankelijk van de bedrijfssi
tuatie, de ligging van de opstallen en de
voorwaarden, waaronder het opstal
recht of recht van erfpacht zijn uitgege
ven.
Ook komt het voor dat de verpachter
aan de pachter toestemming verleent
om de door de pachter aangebrachte
veranderingen bij het einde van de
pacht weer af te breken. De pachter kan
dan dit afbraakrecht aan zijn financier
cederen. Zo'n afbraakrecht zal slechts
waarde hebben indien en voorzover de
verwijderde materialen te gelde ge
maakt kunnen worden. Voorts kan de
verpachter zich bereid verklaren aan de
pachter bij het einde van de pacht van
de nieuwe pachter een vergoeding te
vragen voor de door de oude pachter
gedane investeringen en deze vergoe
ding aan de oude pachter af te staan
Over investeringen op gepachte grond
moeten goede afspraken gemaakt wor
den tussen pachter en verpachter.
dan wel bij het einde van de pacht zelf
die vergoeding te betalen aan de pach
ter. Een dergelijk vergoedingsrecht kan
de pachter aan zijn financier cederen.
