gevolg zijn van het niet of niet volledig
doorberekenen van de kostenstijgingen
in de prijzen.
Gecombineerd met het feit dat de stij
ging van de grondprijzen (meer laag
bouw betekent ook meer grond per wo
ning) en de toename van de woning
kwaliteit niet tot uiting komen in de
bouwkostenindex maar wel in de wo
ningprijzen, kan derhalve moeilijk verde
digd worden dat er sprake is van een al
gemeen irreëel prijsniveau op de wo
ningmarkt.
Onder invloed van de in 1977 weer op
levende bouwactiviteit en door het ver
dwijnen van een aanzienlijk aantal be
drijven kan doorberekening van de kos
tenstijging in de prijzen momenteel wel
plaatshebben. Ook in de nabije toe
komst zal dit waarschijnlijk mogelijk
blijven.
De bouwkosten per woning, waarin de
kwaliteitsverbetering, de toepassing van
andere materialen (meer hout en bak
steen), de grotere typenvariatie en de
afname van de gemiddelde projectom-
vang tot uiting komen, stijgen dan ook
aanzienlijk sneller dan de inflatie. In het
eerste halfjaar van 1977 stegen de
bouwkosten per woning met gelijke in
houd naar schatting zelfs met 10 tot
15%!
Het overheidsbeleid
Medio 1977 brachten het Bouwcentrum
en het Economisch Instituut voor de
Bouwnijverheid (EIB) verslag uit van een
gezamenlijk onderzoek naar de toekom
stige woningbehoefte in Nederland. Het
onderzoek is verricht in opdracht van de
minister van Volkshuisvesting en Ruim
telijke Ordening en gebaseerd op de
meest recente ramingen met betrekking
tot de toekomstige omvang en samen
stelling van de Nederlandse bevolking.
De beide onderzoekinstituten komen
voor de periode 1975-1979 tot een
noodzakelijke gemiddelde jaarproduktie
van 126 200 woningen. Aangezien de
meerjarenraming van het ministerie uit
gaat van een jaarproduktie van 110 000
115 000 woningen zou een reactie
van de opdrachtgever tot het onderzoek
verwacht mogen worden. Deze reactie
is echter niet gevolgd. Het woning
bouwprogramma voor het komend jaar
omvat 106 000 woningen en 8 000
wooneenheden. Opmerkelijk is hierbij,
dat de enige forse toename is waar te
nemen in een sector waarop de over
heid weinig of geen invloed kan uitoefe
nen, namelijk de vrije sectorbouw.
Ervan uitgaande dat ook in de komende
tijd de meerjarenraming niet drastisch
bijgesteld zal worden, zal ons land in
1980 geconfronteerd worden met een
kwantitatief woningtekort van meer dan
40 000 woningen. Het tekort aan koop
woningen is evenwel nog vele malen
groter. In het Structuurschema Volks
huisvesting valt te lezen: 'van het totale
aantal woningen blijkt in 1975 38%
door de eigenaar te worden bewoond,
terwijl het gewenste percentage 42 be
draagt'. Het verschil tussen deze beide
percentages komt overeen met het ont
breken van liefst 175 000 koopwonin
gen. Aangezien de nieuwbouw van ei
gen woningen de komende jaren onge
veer gelijke tred houdt met de jaarlijkse
toename van de vraag zal dit tekort nog
lange tijd blijven bestaan.
De regering heeft in het recente verle
den overigens zelf bijgedragen tot dit
grote kwalitatieve woningtekort. Nadat
in het begin van de jaren zeventig de
woningnood grotendeels was opgehe
ven en de vraag naar koopwoningen
veel groter bleek te zijn dan het aanbod,
voelde zij zich toch geroepen om via een
scala van stimulerende maatregelen de
eigen woning nog aantrekkelijker te ma
ken. Gecombineerd met de veranderin
gen in het huurbeleid en de uitbreiding
van de financieringsmogelijkheden bij
de banken resulteerde dit in een over
spannen vraag naar koophuizen.
Aangezien het aanbod vrijwel niet toe
nam, waren de forse prijsverhogingen
het resultaat. Geconfronteerd met de
nadelen van deze prijsstijgingen begint
de regering momenteel aan de vraagzij
de van de woningmarkt de handrem aan
te trekken. Op 17 mei jongstleden
maakte De Nederlandsche Bank de in
voering van kredietbeperkende maatre
gelen bekend, welke maatregel mede
bedoeld was om een einde te maken
aan de 'windhandel in onroerend goed',
zoals dr. J. Zijlstra het noemde.
Op het moment van het schrijven van
dit artikel is de signatuur van het ko
mende kabinet nog niet bekend. Enkele
mogelijkheden om de vraag naar koop
woningen af te remmen, zijn achtereen
volgens:
1. afschaffing van de subsidies op ei
gen woningen:
2. verhoging van het huurwaardefor-,
fait;
3. invoering van een reële vermogens
winstbelasting op onroerend goed:
4. beperking van de financieringsmoge
lijkheden voor de eigen woning:
5. beperking van de fiscale aftrek van
hypotheekrente voor de eigen woning.
De volgorde van de in het bovenstaande
genoemde mogelijkheden is overigens
niet geheel willekeurig gekozen.
De maatregelen zijn gerangschikt naar
de mate waarin zij gepaard gaan met
nadelige neveneffecten voor de woning
markt op langere termijn. Met name de
laatste twee genoemde mogelijkheden
lijken maatregelen te zijn, waarbij het
middel ernstiger is dan de kwaal.
Het is daarom ook voor een toekom
stige regering uit financieringsoogpunt
niet verstandig tot deze maatregelen te
bestuiten, want dan zal de koopwoning
als kalf verdrinken, voordat het een vol
groeide melkkoe geworden is.
De financiering
Onder invloed van de uitbreiding van de
financieringsmogelijkheden, de prijsstij
gingen op de woningmarkt en de toena
me van het eigen woningbezit is het be
drag aan uitstaande woninghypotheken
de laatste jaren fors gestegen. Eind
1976 stond in ons land voor een totaal
bedrag van f55 miljard aan woninghy
potheken uit. De verdeling hiervan over
de verschillende hypotheekverstrekken-
de instellingen luidt als volgt:
Rabobank 31
Handelsbanken 15%
Verzekeringsmaatschappijen 13%
Bouwfondsen 11
Hypotheekbanken 8
Spaarbanken 8
Rijkspostspaarbank 4
Overige 10%
Het zeer omvangrijke onder hypotheek
op woningen gefinancierde bedrag is
met name een gevolg van de opvallend
sterke groei, die de markt voor de wo
ninghypotheken de afgelopen jaren
heeft gekenmerkt. Weliswaar weten wij
niet in hoeverre de overheid in de naas
te toekomst maatregelen wenst te ne
men, die remmend op de vraagzijde
naar woningen bedoelen te werken, wij
kunnen ook niet voorspellen in hoeverre
zulke maatregelen effect zullen sorte
ren, maar - los daarvan - menen wij dat
de groei van de woninghypotheekmarkt
zich in de eerstkomende jaren zeer sterk
zal doorzetten.
Gemeten aan de al geprononceerder
wordende voorkeur voor koophuizen,
moet ook in de toekomst met een over
spannen vraag op de woningmarkt re
kening worden gehouden. Ondanks en
een beetje ook dank zij het grote kwali
tatieve woningtekort - het feit dat te
weinig koopwoningen beschikbaar ko
men - mogen we er daarom vanuit
gaan, dat het totale in ons land uit
staande bedrag aan woninghypotheken
in een tijdsbestek van vijf jaar meer dan
verdubbelen of zelfs verdrievoudigen
zal.
Ook van onze banken zal de markt voor
woninghypotheken in de komende jaren
de aandacht blijven vragen. Deze markt
is kennelijk nog niet gestabiliseerd en
biedt door zijn ruimte mogelijkheden tot
veranderingen in de marktverhoudin
gen.
