kan worden bezwaard, kan dit tot zeker heid dienen. Men bedenke bij dit alles echter wel, dat een recht van erfpacht op een hoeve of op los land voor 25 jaar of korter, of voor onbepaalde tijd, krachtens de Pachtwet als een pachtovereenkomst moet wor den behandeld. Drie belangrijke elementen bij hypotheekverlening leder erfpachtrecht zal op zichzelf moe ten worden beoordeeld. Dat geldt na tuurlijk voor elk zakelijk recht zoals de eigendom, maar speciaal in het geval van erfpacht. Weliswaar geeft de wet nadere regels over het recht van erf pacht, maar in diezelfde wet staat, dat een en ander alleen geldt, voor zover daarvan door partijen (dus eigenaar en erfpachter gezamenlijk) niet is afgewe ken. Eigenaar en erfpachter kunnen dus voor hun situatie een geheel eigen soort erf pachtrecht maken. Instanties, die veel gronden in erfpacht uitgeven gebruiken echter veelal standaard-erfpachtvoor- waarden. Een zekere uniformering is in die geval len aanwezig, maar afwijkingen van deze standaard komen voor. In ieder geval moet vaststaan dat het recht van erfpacht een zakelijk recht is en dat er canon betaald moet worden. Voor het overige zijn eigenaar en erf pachter vrij het recht van erfpacht naar eigen goeddunken te regelen. Overigens heeft de wetgever in de pachtwetgeving wel waarborgen ingebouwd, dat men niet via de vestiging van een recht van erfpacht de bepalingen van de pacht wetgeving ontduikt. Hypotheek op een erfpachtrecht heeft alleen waarde al naar gelang het recht van erfpacht in het handelsverkeer waarde heeft. Is het erfpachtrecht een beperkte inhoud gegeven, dan zullen er niet veel adspirant-kopers voor het recht van erfpacht zijn. Drie elementen willen wij apart behan delen: de canon, de tijdsduur en de vergoeding van aangebrachte verbeteringen. De canon Ten aanzien van de grootte van de ca non is men vrij in de notariële akte vast te leggen, wat men wil. Het kan een vast bedrag zijn (b.v. f 1,- per jaar), maar de mogelijkheid van tussentijdse herziening (b.v. evenredig aan de stijging van de grondwaarde) is geen zeldzaamheid. Het zal wel duidelijk zijn, dat een hoge canon of een variabele canon, die in de loop van de tijd groot kan worden, de waarde van het erfpachtrecht nadelig kan beïnvloeden. Op de nieuwe erfpach ter gaat immers de verplichting tot befa- ling van de canon over. Zoals bekend, is de hoogte van de hypothecaire lening (onder andere) afhankelijk van de execu- tiewaarde van het onderpand. I De tijdsduur Veelal wordt het recht van erfpacht ge- j vestigd voor een bepaald aantal jaren. Bij afloop van die termijn gaat het recht I van erfpacht te niet en wordt de eige naar weer volledig gerechtigde. Het recht van hypotheek gaat tegelijkertijd met het recht van erfpacht te niet. Deze zekerheid bestaat dan dus niet meer. Naarmate het einde van de erfpachtter- mijn nadert, gaat ook de waarde van het j recht van erfpacht achteruit. Wie is nog bereid voor een grote som gelds een j recht te kopen, dat eerdaags niet meer j bestaat? De hypotheekhouder realisere zich derhalve, dat de executie praktisch steeds moeilijker wordt. Hij doet er dus verstandig aan de laatste afbetaling te j doen plaatsvinden enige tijd vóór het j einde van de erfpachttermijn. Een en ander geldt ook bij tussentijdse beëindiging van het recht van erfpacht. Om wettelijke, tussentijdse beëindi gingsmogelijkheden te noemen: indien gedurende vijf jaren de canon niet is be taald, of als aanmerkelijke schade aan het onroerend goed wordt toegebracht! Zo zijn er meer, maar eigenaar en erf pachter kunnen in de notariële akte ook andere mogelijkheden hebben neerge legd. Zij zijn immers vrij af te spreken wat zij willen. Hoe meer mogelijkheden er zijn, hoe riskanter de positie van de houder van hypotheek op het recht van erfpacht is. De vergoeding voor aangebrachte verbeteringen Naarmate de erfpachter het in erfpacht i gegeven goed verbetert, neemt de waarde van dit goed als onderpand toe, alleen echter indien de tijdsduur van het recht van erfpacht nog lang is. Anders valt dit voordeel aan de eigenaar. Bij de beëindiging van het recht van erfpacht immers, indien dus de eigenaar zijn vol- j ledige eigenaarsrechten weer herneemt, mag de gewezen erfpachter alleen de j verbeteringen wegnemen (hetgeen in veel gevallen zinloos zal zijn). De gewe- j zen erfpachter mag geen vergoeding voor (achtergelaten) waardevermeerde ring vragen. Het is derhalve voor de erfpachter zinvol er op aan te dringen gebruik te maken I van de mogelijkheid van deze wettelijke bepalingen af te wijken en wel een ver goedingsregeling in de notariële akte op te nemen. Andere belangrijke elementen Omdat over het recht van erfpacht vrij wel alles bij de notariële akte kan wor den bepaald, zal deze akte in zijn geheel moeten worden doorgenomen. Wat te denken over de waarde van een recht van erfpacht op een zomerhuisje als in i de notariële akte is bepaald dat dit bui ten de zomermaanden alleen bij daglicht mag worden gebruikt? Een bekend feit is ook, dat in het kader van de ruimtelijke ordening het gebruik van de grond kan worden beperkt. Dit kan bovendien bij de notariële akte van het recht van erfpacht worden bepaald. Er kan b.v. zijn bepaald, dat het in erf pacht gegeven onroerend goed alleen mag worden gebruikt als kleedkamer voor sportverenigingen. Ook kan de mogelijkheid tot verkoop worden ingeperkt door deze te binden aan de toestemming van de eigenaar. Deze kan dan met betrekking tot de ko per eisen stellen, mits deze uiteraard niet duidelijk onredelijk zijn. Deze opsomming kan niet uitputtend zijn. Schrijver heeft niet voldoende fan tasie om alle door anderen te verzinnen mogelijkheden vooruit te bedenken. Anders dan bij de meeste zakelijke rech ten op onroerend goed is derhalve niet onmiddellijk duidelijk wat een recht van erfpacht in een concreet geval inhoudt. Dat kan van geval tot geval sterk va riëren. Hoe hypotheek mogelijk te maken? Wanneer geen redelijke zekerheid voor een adspirant-hypotheekhouder is te putten uit het recht van erfpacht, zoals partijen dat willen of reeds hebben ge vestigd, staan er verschillende wegen open. De meest vergaande is geen hy potheek te vestigen. Beter lijkt overleg tussen eigenaar en erfpachter of de erf- pachtvoorwaarden niet zodanig kunnen worden gewijzigd, dat daarna wel vol doende hypothecaire zekerheid kan worden gesteld. Ook is voor bepaalde gevallen denkbaar, dat de eigenaar en de erfpachter verklaren rekening te zul len houden met de belangen van de hy pothecaire schuldeiser en hem de gele genheid te zullen geven in nauw om schreven gevallen zijn rechten te waar borgen. Hoe deze verklaring zal moeten luiden, is afhankelijk van de aard van de voorwaarden van het recht van erfpacht. Met name Juridische Zaken Eindhoven heeft op dit gebied een grote ervaring.

Rabobank Bronnenarchief

blad 'Rabobank' | 1976 | | pagina 33