kan worden bezwaard, kan dit tot zeker
heid dienen.
Men bedenke bij dit alles echter wel, dat
een recht van erfpacht op een hoeve of
op los land voor 25 jaar of korter, of voor
onbepaalde tijd, krachtens de Pachtwet
als een pachtovereenkomst moet wor
den behandeld.
Drie belangrijke elementen
bij hypotheekverlening
leder erfpachtrecht zal op zichzelf moe
ten worden beoordeeld. Dat geldt na
tuurlijk voor elk zakelijk recht zoals de
eigendom, maar speciaal in het geval
van erfpacht. Weliswaar geeft de wet
nadere regels over het recht van erf
pacht, maar in diezelfde wet staat, dat
een en ander alleen geldt, voor zover
daarvan door partijen (dus eigenaar en
erfpachter gezamenlijk) niet is afgewe
ken.
Eigenaar en erfpachter kunnen dus voor
hun situatie een geheel eigen soort erf
pachtrecht maken. Instanties, die veel
gronden in erfpacht uitgeven gebruiken
echter veelal standaard-erfpachtvoor-
waarden.
Een zekere uniformering is in die geval
len aanwezig, maar afwijkingen van
deze standaard komen voor.
In ieder geval moet vaststaan dat het
recht van erfpacht een zakelijk recht is
en dat er canon betaald moet worden.
Voor het overige zijn eigenaar en erf
pachter vrij het recht van erfpacht naar
eigen goeddunken te regelen. Overigens
heeft de wetgever in de pachtwetgeving
wel waarborgen ingebouwd, dat men
niet via de vestiging van een recht van
erfpacht de bepalingen van de pacht
wetgeving ontduikt.
Hypotheek op een erfpachtrecht heeft
alleen waarde al naar gelang het recht
van erfpacht in het handelsverkeer
waarde heeft. Is het erfpachtrecht een
beperkte inhoud gegeven, dan zullen er
niet veel adspirant-kopers voor het recht
van erfpacht zijn.
Drie elementen willen wij apart behan
delen:
de canon, de tijdsduur en de vergoeding
van aangebrachte verbeteringen.
De canon
Ten aanzien van de grootte van de ca
non is men vrij in de notariële akte vast
te leggen, wat men wil. Het kan een vast
bedrag zijn (b.v. f 1,- per jaar), maar de
mogelijkheid van tussentijdse herziening
(b.v. evenredig aan de stijging van de
grondwaarde) is geen zeldzaamheid.
Het zal wel duidelijk zijn, dat een hoge
canon of een variabele canon, die in de
loop van de tijd groot kan worden, de
waarde van het erfpachtrecht nadelig
kan beïnvloeden. Op de nieuwe erfpach
ter gaat immers de verplichting tot befa-
ling van de canon over. Zoals bekend, is
de hoogte van de hypothecaire lening
(onder andere) afhankelijk van de execu-
tiewaarde van het onderpand.
I De tijdsduur
Veelal wordt het recht van erfpacht ge-
j vestigd voor een bepaald aantal jaren.
Bij afloop van die termijn gaat het recht
I van erfpacht te niet en wordt de eige
naar weer volledig gerechtigde. Het
recht van hypotheek gaat tegelijkertijd
met het recht van erfpacht te niet. Deze
zekerheid bestaat dan dus niet meer.
Naarmate het einde van de erfpachtter-
mijn nadert, gaat ook de waarde van het
j recht van erfpacht achteruit. Wie is nog
bereid voor een grote som gelds een
j recht te kopen, dat eerdaags niet meer
j bestaat? De hypotheekhouder realisere
zich derhalve, dat de executie praktisch
steeds moeilijker wordt. Hij doet er dus
verstandig aan de laatste afbetaling te
j doen plaatsvinden enige tijd vóór het
j einde van de erfpachttermijn.
Een en ander geldt ook bij tussentijdse
beëindiging van het recht van erfpacht.
Om wettelijke, tussentijdse beëindi
gingsmogelijkheden te noemen: indien
gedurende vijf jaren de canon niet is be
taald, of als aanmerkelijke schade aan
het onroerend goed wordt toegebracht!
Zo zijn er meer, maar eigenaar en erf
pachter kunnen in de notariële akte ook
andere mogelijkheden hebben neerge
legd. Zij zijn immers vrij af te spreken
wat zij willen. Hoe meer mogelijkheden
er zijn, hoe riskanter de positie van de
houder van hypotheek op het recht van
erfpacht is.
De vergoeding voor aangebrachte
verbeteringen
Naarmate de erfpachter het in erfpacht
i gegeven goed verbetert, neemt de
waarde van dit goed als onderpand toe,
alleen echter indien de tijdsduur van het
recht van erfpacht nog lang is. Anders
valt dit voordeel aan de eigenaar. Bij de
beëindiging van het recht van erfpacht
immers, indien dus de eigenaar zijn vol-
j ledige eigenaarsrechten weer herneemt,
mag de gewezen erfpachter alleen de
j verbeteringen wegnemen (hetgeen in
veel gevallen zinloos zal zijn). De gewe-
j zen erfpachter mag geen vergoeding
voor (achtergelaten) waardevermeerde
ring vragen.
Het is derhalve voor de erfpachter zinvol
er op aan te dringen gebruik te maken
I van de mogelijkheid van deze wettelijke
bepalingen af te wijken en wel een ver
goedingsregeling in de notariële akte op
te nemen.
Andere belangrijke elementen
Omdat over het recht van erfpacht vrij
wel alles bij de notariële akte kan wor
den bepaald, zal deze akte in zijn geheel
moeten worden doorgenomen. Wat te
denken over de waarde van een recht
van erfpacht op een zomerhuisje als in
i de notariële akte is bepaald dat dit bui
ten de zomermaanden alleen bij daglicht
mag worden gebruikt?
Een bekend feit is ook, dat in het kader
van de ruimtelijke ordening het gebruik
van de grond kan worden beperkt. Dit
kan bovendien bij de notariële akte van
het recht van erfpacht worden bepaald.
Er kan b.v. zijn bepaald, dat het in erf
pacht gegeven onroerend goed alleen
mag worden gebruikt als kleedkamer
voor sportverenigingen.
Ook kan de mogelijkheid tot verkoop
worden ingeperkt door deze te binden
aan de toestemming van de eigenaar.
Deze kan dan met betrekking tot de ko
per eisen stellen, mits deze uiteraard
niet duidelijk onredelijk zijn.
Deze opsomming kan niet uitputtend
zijn. Schrijver heeft niet voldoende fan
tasie om alle door anderen te verzinnen
mogelijkheden vooruit te bedenken.
Anders dan bij de meeste zakelijke rech
ten op onroerend goed is derhalve niet
onmiddellijk duidelijk wat een recht van
erfpacht in een concreet geval inhoudt.
Dat kan van geval tot geval sterk va
riëren.
Hoe hypotheek mogelijk te
maken?
Wanneer geen redelijke zekerheid voor
een adspirant-hypotheekhouder is te
putten uit het recht van erfpacht, zoals
partijen dat willen of reeds hebben ge
vestigd, staan er verschillende wegen
open. De meest vergaande is geen hy
potheek te vestigen. Beter lijkt overleg
tussen eigenaar en erfpachter of de erf-
pachtvoorwaarden niet zodanig kunnen
worden gewijzigd, dat daarna wel vol
doende hypothecaire zekerheid kan
worden gesteld. Ook is voor bepaalde
gevallen denkbaar, dat de eigenaar en
de erfpachter verklaren rekening te zul
len houden met de belangen van de hy
pothecaire schuldeiser en hem de gele
genheid te zullen geven in nauw om
schreven gevallen zijn rechten te waar
borgen. Hoe deze verklaring zal moeten
luiden, is afhankelijk van de aard van de
voorwaarden van het recht van erfpacht.
Met name Juridische Zaken Eindhoven
heeft op dit gebied een grote ervaring.