financiering
van erfpacht
enkele juridische kanttekeningen
Mr. V. J. Nolet, medewerker Directoraat Juridische Zaken
In onze samenleving wordt meer en meer onroerend goed in erfpacht uitge
geven. In de landbouw gebruikt men wel het recht van erfpacht om voor bij
voorbaat langdurige verhoudingen tot een andere constructie te komen bin
nen de mogelijkheden van de Pachtwet. In de stedelijke sfeer vindt de erf
pacht steeds meer ingang. Buiten de landbouw - vooral in grote steden -
wordt erfpacht in veel grotere mate toegepast dan jaren geleden gebruike
lijk was. Deze ruimere toepassing wordt ingegeven door veranderde
maatschappij-opvattingen en zakelijke overwegingen.
Op ons als Rabobankorganisatie wordt derhalve een groter beroep dan
voorheen gedaan te financieren via hypotheek op erfpacht. Op enkele daar
mee samenhangende vragen willen wij hier vanuit de juridische hoek in
gaan.
naar heeft het genot van een onroerend
goed afgegeven aan de erfpachter, doch
krijgt daartegenover jaarlijks een geld
som. Dat er hier sprake is van huur of
pacht, zou een onjuiste conclusie zijn.
Wij noemen enkele verschillen: Voor
verkrijging van het recht van erfpacht is
nodig, dat een notariële akte wordt op
gemaakt en dat deze akte wordt overge
schreven in de openbare registers ('het
kadaster'). Het is immers een zakelijk
recht op een onroerend goed. Huur- of
pachtrechten kunnen buiten de notaris
om tot stand komen; van overschrijving
bij het kadaster is geen sprake.
De canon is bij erfpacht niet aan wette
lijke prijsvoorschriften gebonden. Men
kan die derhalve naar eigen goeddunken
vaststellen. De huur- en pachtprijzen
worden wel door een stelsel van
wettelijke voorschriften geregeerd. Ver
der kan het recht van erfpacht in princi
pe worden verkocht en met hypotheek
worden bezwaard. De pachtrechten
kunnen in bepaalde gevallen slechts in
zeer beperkte kring worden overgedra
gen. Eventuele huurbescherming geldt
slechts voor een beperkte kring van per-
We zullen beginnen met een korte be
schrijving van wat erfpacht is. Dan zul
len wij drie elementen behandelen, wel
ke bij hypotheek op erfpacht van belang
zijn. Daarna zullen nog wat andere pro
blemen worden aangestipt en ten slotte
zullen wij bezien, in hoeverre bij hypo
theek op erfpacht sommige van deze
punten kunnen worden ondervangen.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is het zakelijk recht van de erf
pachter om van een andermans onroe
rend goed het volle genot te hebben, on
der de verplichting jaarlijks een canon
(meestal een geldsom) te voldoen aan
de eigenaar.
Oppervlakkig gezien lijkt het of er sprake
is van een soort huur of pacht. De eige-
Volop stedelijk, maar hier wonen alle
maal erfpachters.
sonen rond de huurder. Voor hypotheek
verlening zijn noch de huurrechten noch
de pachtrechten vatbaar.
Juist omdat het recht van erfpacht kan
worden overgedragen en met hypotheek