woningcorporatie
len. Het moge overigens duidelijk zijn
dat deze schaalvergroting ook het ge
vaar in zich draagt van een zekere ver
vreemding tussen huurder en bestuur
der. In corporatieland komen ook nu nog
alle schakeringen voor: van een corpora
tie met enige tientallen woningen, waar
de penningmeester van het bestuur nog
de huurinning verzorgt, tot een volko
men geprofessionaliseerd apparaat met
meer dan vijftienduizend woningen en
meer dan 125 personeelsleden.
De corporaties hebben zich verenigd in
twee landelijke centrales, die met name
in het laatste decennium een belangrijke
rol zijn gaan spelen in het volkshuisves-
tingsgebeuren omdat ze in overlegsitua
ties op ministerieel niveau als de ge
sprekspartner bij uitstek namens de cor
poraties zijn erkend.
Deze landelijke centrales manifesteren
in hun doelstelling de in de wet erkende
verzuiling van de corporaties. De Natio
nale Woningraad in Amsterdam verte
genwoordigt in hoofdzaak de niet-
confessionele corporaties 650), ter
wijl het Nederlands Christelijk Instituut
voor Volkshuisvesting in De Bilt 360
confessionele corporaties als lid telt.
Vrijwel alle corporaties zijn - overigens
vrijwillig - aangesloten bij een van de
twee landelijke centrales. Per woning
betalen ze een contributie waardoor de
centrales in staat gesteld worden de al
gemene belangen van de corporaties te
behartigen en hen in voorkomende ge
vallen bij te staan. Daarnaast beschik
ken de centrales over eigen architecten
bureaus, organisatieafdelingen, accoun
tantsdiensten e.d. die op kostprijsbasis
hun diensten aanbieden. Bij de landelij
ke centrales zijn plusminus 500 perso
nen in dienst, terwijl bij de corporaties
dit aantal zeven a achtduizend is.
De centrales hebben ten opzichte van de
corporaties geen bevoegdheden. Hun
taak moet met name gezien worden in
de belangenbehartiging. De controle op
het doen en laten van de corporaties
wordt uitgeoefend door de (gemeentelij
ke) overheid.
Zoals hierboven reeds is aangegeven
vinden de corporaties hun juridische ba
sis in de Woningwet 1962. Op basis van
deze wet is een Koninklijk Besluit tot
stand gekomen - het Besluit geldelijke
steun volkshuisvesting - dat de grondre
gels bevat van de subsidiëring van de
sociale woningbouw.
In het subsidiesysteem wordt onder
scheid gemaakt tussen woningwetwo
ningen en premiewoningen. Woning
wetwoningen kunnen uitsluitend ge
bouwd worden door corporaties en ge
meenten, waarbij de corporaties priori
teit hebben. De stichtingskosten van
woningwetwoningen worden door de
overheid via de gemeenten aan de cor
poraties geleend. Premie(huur)wonin-
gen kunnen in beginsel door een ieder
gebouwd worden, al valt in de praktijk
hierbij het accent met name op corpora
ties, gemeenten en institutionele beleg
gers. Bij premiewoningen dienen de ex
ploitanten de stichtingskosten zelf te fi
nancieren, waarbij - onder gemeente
garantie - een beroep kan worden ge
daan op de kapitaalmarkt.
Het bouwen en financieren van beide
soorten gesubsidieerde woningen is ui
termate ingewikkeld door het bestaan
van zeer uiteenlopende administratieve
en financieringsregels, terwijl de zoge
naamde Voorschriften en Wenken pre
cies aangeven waar de architect zich
aan te houden heeft. Verder zijn er
nauwkeurige regels over de maximaal
aanvaardbare stichtingskosten bij een
bepaald aantal verblijfseenheden e.d.
De huurprijs en de daarmee samenhan
gende subsudie van deze woningen
wordt in eerste instantie door de Minis
ter van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening bepaald. Sinds 1 juli 1975 is
daartoe een nieuw systeem ontwikkeld,
het systeem van de dynamische kost-
prijshuur. Aan dit systeem ligt de ge
dachte ten grondslag dat, indien - zoals
tot dusver het geval was - de subsidi
ering wordt afgestemd op hetgeen in de
exploitatieperiode tot dekking van de
exploitatie-lasten nodig wordt geacht,
de verhuurder op lange termijn aanzien
lijk te veel subsidie zou kunnen ontvan
gen.
Het ligt immers in de lijn van de ver
wachting, dat onder invloed van de in
flatie de huurprijzen in de toekomst aan
merkelijk zullen stijgen. Toepassing van
het principe van dynamische kostprijs-
huur betekent dat bij de huurprijsbepa
ling reeds van meet af aan rekening
wordt gehouden met in de toekomst te
verwachten huurprijsstijgingen, voor zo
ver deze verder zullen gaan dan nodig is
om de directe kostenstijgingen op te
vangen.
De minister bepaalt derhalve de dynami
sche kostprijshuur, die geldt voor alle
gesubsidieerde huurwoningen, onge
acht de hoogte van de stichtingskosten.
In deze dynamische kostprijshuur, een
vast percentage dat maandelijks wordt
vastgesteld van de alsdan gereedgeko
men woningen, is begrepen een redelij
ke beloning voor het geïnvesteerde kapi
taal (het rendement), de aflossing, de
variabele exploitatiekosten (kosten voor
onderhoud, beheer en administratie e.d.)
en de constante exploitatiekosten (de ri
sicoreserve), daarnaast bepaalt de mi
nister - en dit is een politieke keuze -
welke huur redelijk is bij gegeven stich
tingskosten (de vraaghuur).
Het verschil tussen vraaghuur en dyna
mische kostprijshuur wordt middels ob
jectsubsidie overbrugd.
De huurprijs van een gesubsidieerde
woning kan nimmer hoger zijn dan de
dynamische kostprijshuur. Indien voor
een bepaalde huurder, gezien zijn inko
menspositie, de gevraagde huurprijs te
hoog is, kan middels toekenning van in
dividuele huursubsidie overbrugging
plaatsvinden.
Het leek zinvol bij de dynamische kost
prijshuur wat langer stil te blijven staan
omdat deze de inkomensbron vormt van
de corporaties, waaruit o.m. alle be
drijfskosten betaald moeten worden.
Pas na afloop van de totale exploitatie
periode, welke voor woningen 50 jaar
bedraagt, kunnen uit de exploitatie bati
ge saldi voortkomen. Het subsidiërings
systeem dat gold vóór 1 juli 1975 en
waaronder alle corporatiewoningen val
len die voor die datum opgeleverd zijn,
biedt de mogelijkheid dat de woningen
aanzienlijk vroeger een positief resultaat
opleveren.
Het perspectief voor de corporatie
anno 1976
In de inleiding is aangegeven dat het
corporatiewezen reeds in de vijftiger ja
ren in een crisis geraakte. Door de enor
me expansie bleef dit voor de buitenwe
reld grotendeels verborgen. In de zesti
ger en zeventiger jaren nam dit alles
echter ernstiger vormen aan. De oorzaak
van deze crisis werd door de commissie
De Roos met name gezocht in de finan
ciële afhankelijkheid van de corporatie
jegens de gemeenten. De corporatie
werd gebruikt als overheidsinstrument
om de woningnood te lenigen. Voor ei
gen creativiteit en inventiviteit was nau
welijks ruimte. Daarnaast werden de
corporaties door de overheid vaak ge
bruikt om als trekpaard te fungeren bij
de presentatie van bepaalde impopulai
re maatregelen, zoals de huurharmoni-
satie.
De centrale overheid die het corporatie
wezen als belangrijke uiting van particu
lier initiatief genoegzaam bleef waarde
ren, heeft de adviezen van de commissie
De Roos om de corporaties meer finan
ciële zelfstandigheid te geven, opge
volgd. Na een zeer langdurige voorberei
ding zal naar verwacht in 1977, een al
gemene maatregel van bestuur worden
uitgevaardigd die beschouwd kan wor
den als een soort grondwet voor de cor
poratie. In corporatiekringen is men ech
ter bepaald niet onder de indruk geraakt
van de inhoud van dit 'Besluit toegela
ten instellingen volkshuisvesting' omdat
de grotere financiële zelfstandigheid ge
koppeld wordt aan de hoogte van de
door de corporaties opgebouwde reser
ves. Onder invloed van de voorthollende
inflatie en het beroep dat erop wordt ge-
