B
16
fictieve marktpartij
globale normen nodig
INCOURANT ZfciTU:
A I5L0PEN? NENEtR.HIfcfr
2ir pEUX)PlN... EN
-i^\ v<| VERDER IS HET N<£,
(7v^ V HEEfiUjK RÜST|£,ÜOk!
onroerend goedbelasting
basis van prijsvergelijking te worden ge
vonden.
Is een pand echter incourant dan zal een
bijzondere weg moeten worden bewandeld
om tot vaststelling van de waarde in het
economisch verkeer te komen.
In de jurisprudentie ten aanzien van an
dere fiscale wetten is op dit punt een wel
zeer bijzondere figuur ontwikkeld. Deze is
ook voor de aangesloten banken van ver
strekkende betekenis.
Deze figuur is eigenlijk een uitvloeisel van
het feit, dat een incourant pand voor een
ander dan de eigenaar/gebruiker, veelal
geen waarde heeft welke hoger is dan de
grondwaarde, eventueel vermeerderd met
een slooppremie. In het verleden is dan
b.v. voor de vermogensbelasting ook ver
dedigd dat deze grondwaarde (al dan niet
verhoogd met een slooppremie) als de
werkelijke waarde moet worden aangehou
den. De Hoge Raad heeft aan dit stand
punt in diverse arresten echter zijn goed
keuring onthouden. De hieraan ten grond
slag liggende overwegingen kunnen wel
licht het best aan de hand van een voor
beeld worden weergegeven.
Stel iemand sticht een onroerend goed,
waarin hij vele, zeer bijzondere wensen
verwezenlijkt, waardoor het gebouw geen
enkele alternatieve aanwendingsmogelijk
heid heeft en voor derden in feite niets
waard is.
De stichtingskosten bedragen niettemin
één miljoen gulden. Stel nu dat op het
moment van oplevering de waarde in het
economisch verkeer moet worden be
paald. Indien zou worden uitgegaan van de
verkoopwaarde, d.w.z. de prijs die een der
de er voor zou willen geven, dan zou deze
waarde circa nul bedragen. Dit is echter
nauwelijks te rijmen met stichtingskosten
van één miljoen gulden.
Om tot een oplossing te komen heeft de
Hoge Raad in een vaste jurisprudentie
t.a.v. deze waardebepaling bij incourante
onroerende goederen - zij het t.a.v. andere
wetten dan de Gemeentelijk Onroerend
Goedbelasting - bepaald dat moet worden
uitgegaan van de fictie, dat de eige
naar/gebruiker mede als marktpartij (bij
een eventuele verkoop) zal optreden. Con
creet betekent dit, dat bij gebreke van an
dere marktpartijen de waarde veelal gelijk
zal zijn aan het bedrag, dat de eigenaar er
voor zou willen geven, indien hij het ge
bouw zou moeten kopen. Indien deze fictie
ook ter zake van de Gemeentelijke Onroe
rend Goedbelasting zal worden toegepast,
heeft zulks vanzelfsprekend belangrijke
consequenties ten aanzien van de waarde
bepaling van incourante bankgebouwen.
Het lijkt mij overbodig te vermelden dat
dit een waardeverhogend effect zal heb
ben.
Of deze lijn inderdaad zal worden doorge
trokken valt nog niet met absolute zeker
heid te zeggen. Op dit moment zijn er
echter nauwelijks aanwijzingen dat het an
ders zal zijn. Een definitieve richting kan
echter alleen door de Hoge Raad worden
aangegeven.
Zelfs dan evenwel betekent dit nog steeds
niet, dat de „waarde in het economisch
verkeer" van een incourant pand op een
voudige wijze kan worden bepaald. Im
mers in lang niet alle gevallen zal een
eigenaar kunnen aangeven welk bedrag hij
zou willen uitgeven, indien hij op dit mo
ment zijn huidige pand zou moeten kopen.
Ook hier is een voorbeeld wellicht weer
op zijn plaats.
Stel bank A heeft een 10 jaar oud kantoor,
dat indertijd 150.000,- heeft gekost. Ge
let op de gestegen bouwkosten zou dit
zelfde kantoor nu b.v. 400.000,- kosten.
Dit wil echter volstrekt niet zeggen, dat de
bank bereid zou zijn op dit moment
400.000,- voor dit gebouw neer te tellen.
Immers het gebouw voldoet bij lange na
niet meer aan de eisen van het moderne
bankbedrijf. Voor 400.000,- zou een ge
heel andersoortig kantoor gesticht worden.
Het komt mij voor, dat een mogelijke wijze
van benadering de volgende zou kunnen
zijn.
Als uitgangspunt kan worden genomen de
herbouwwaarde ad 400.000,-. Vervolgens
wordt een fictief programma van eisen ge
maakt om vast te stellen, welke verande
ringen aangebracht zouden moeten worden
om van dit kantoor een optimaal aan de
moderne eisen aangepast gebouw te ma
ken. Stel de aan een dergelijke verbouwing
verbonden kosten op 200.000,-. Dan zou
de prijs, welke de bank als fictieve markt
partij zou willen betalen dus gesteld moe
ten worden op 200.000,-.
Deze redenering komt mij daarom als
juist voor, omdat bij de fictie dat de bank
als potentiële marktpartij moet worden aan
gemerkt, deze fictie ook doorgetrokken
moet worden in die zin, dat aanvaard
wordt, dat de bank zodanige maatregelen
neemt, dat zij een optimaal gebouw ver
krijgt, terwijl zij met de daaraan verbonden
kosten vanzelfsprekend rekening houdt bij
het vaststellen van de waarde (in het eco
nomisch verkeer) van het gebouw in zijn
huidige staat. Of een dergelijke benade
ringswijze uiteindelijk aanvaard zal wor
den, valt op dit moment nog niet te voor
spellen. Het lijkt echter niet uitgesloten dat
van de zijde van de gemeenten aan andere
oplossingen de voorkeur zal worden ge
geven.
Immers bij de zich snel wijzigende bedrijfs
voering in het bankbedrijf - met andere
woorden bij een zeer snelle economische
veroudering - zal bij het bepalen van de
waarde, afgeleid uit de herbouwwaarde
steeds een correctie en in vele gevallen
een belangrijke correctie toegepast moe
ten worden wegens economische veroude
ring.
Zou de benaderingswijze evenwel aan
vaardbaar zijn voor alle partijen, dan nog
dient bedacht te worden dat zij zonder na
dere uitwerking praktisch niet hanteerbaar
is. Immers het zou toch een ondoenlijke
zaak zijn bij iedere aangifte Onroerend
Goedbelasting een nieuw programma van
eisen te maken op basis waarvan een be
groting van eventuele verbouwingskosten
gemaakt zou moeten worden. Het lijkt mij
dan ook absoluut noodzakelijk, dat in het
bijzonder ten aanzien van de economische
veroudering algemene, wellicht globale
normen worden vastgesteld, aan de hand
waarvan op bruikbare wijze de waarde in
het economisch verkeer van voor speci
fiek gebruik bestemde gebouwen, bijvoor
beeld bankgebouwen, kan worden vast
gesteld. Ik ben me ervan bewust, dat dit
zeer bepaald geen eenvoudige opgave zal
zijn, doch anderzijds komt het mij voor dat
de inspanningen zeker de moeite waard
zullen zijn. Ik ben namelijk van oordeel,
dat indien alle partijen er niet in slagen
een bruikbare oplossing te vinden, een
stroom van procedures zal losbarsten.
Tot slot wil ik er nog eens uitdrukkelijk op
wijzen, dat ik hiervoor slechts getracht
heb een aantal gedachten te formuleren,
doch dat het geenszins de bedoeling is
geweest een handleiding te schrijven voor
de invulling van een aangiftebiljet Onroe
rend Goedbelasting.
Op dit punt zou ik elke bank, die proble
men verwacht te dezer zake, slechts wil
len adviseren contact op te nemen met de
Centrale Bank, opdat tenminste een uni
forme aanpak van deze problematiek ver
zekerd is.
