onroerend
goedbelasting
15
waarde in het economisch
verkeer
bepaling van de
verkoopwaarde
mr. j. g. zwierenberg Rabobank van maart jl. gaf in de rubriek „Wat ons bezighoudt" een globaal overzicht van
de uitgangspunten voor de heffing van de Gemeentelijke Onroerend Goedbelasting.
Daarbij werd onder meer uiteengezet, dat de „waarde in het economisch verkeer" geldt
als één van de beide mogelijke heffingsgrondslagen. Daaraan werd de verwachting vastge
knoopt, dat deze waardebepaling niet in alle gevallen zonder problemen zal verlopen.
Bij het verzamelen van gegevens over dit aspect van de Onroerend Goedbelasting blijkt
steeds opnieuw, dat deze verwachting niet ten onrechte werd uitgesproken.
Het leek derhalve nuttig, dit onderdeel eens aan een wat nadere beschouwing te onder
werpen.
Het basisartikel voor de heffingsgrondsla
gen is artikel 273 lid 2 van de Gemeente
wet.
Dit artikel luidt als volgt:
,,De belastingen worden, met betrekking tot
elk onroerend goed ter zake waarvan de
belasting geheven wordt, geheven naar
eenzelfde grondslag, te weten:
a. hetzij de waarde welke in het econo
misch verkeer aan het onroerend goed kan
worden toegekend;
b. hetzij de oppervlakte van het onroerend
goed etc."
De eerste vraag die nu moet worden beant
woord is deze: wat is „waarde in het econo
misch verkeer". Lukt het daarop een slui
tend antwoord te geven, dan dient nog te
worden nagegaan hoe een dergelijke waar
de wordt bepaald.
Allereerst dient te worden opgemerkt, dat
het begrip „waarde in het economisch ver
keer" in de fiscale wetten niet nieuw is.
Zou dat wel het geval zijn, dan zou men
zonder vaste jurisprudentie in het geheel
geen antwoord op deze vragen kunnen ge
ven. Die vaste jurisprudentie bestaat dus.
Vooral de jurisprudentie over het begrip
„waarde in het economisch verkeer" in het
kader van de vermogensbelasting is van
belang.
Ik wil u op deze plaats niet vermoeien met
een uitsluitend juridische verhandeling
over dit basisbegrip. Ik zou u slechts wil
len vragen, wat naar uw oordeel waarde
in het economisch verkeer is: b.v. 1. geld
waarde, 2. ruilwaarde, 3. verkoopwaarde of
wellicht 4. gebruikswaarde.
Het zal u niet verbazen, dat in de literatuur
hierover geen eenheid van opvatting be
staat.
De meest gangbare en ook door de Hoge
Raad gebezigde formulering luidt als volgt:
De waarde in het economisch verkeer is
het bedrag, dat gelijk staat aan de prijs,
welke door de meest biedende koper zou
zijn besteed bij een verkoop, die op de
voor het goed geschiktste wijze na de beste
voorbereiding - derhalve op de voor het
object gunstigste omstandigheden - wordt
gehouden
Ik zou deze definitie - vrijwel altijd - wil
len vertalen met: „verkoopwaarde". Wel
licht bent u thans geneigd te zeggen: oh,
is het zo eenvoudig, zeg dan meteen: „De
heffingsgrondslag is de verkoopwaarde".
Het lijkt inderdaad eenvoudig, doch helaas
zijn hiermede nog lang niet alle vragen
beantwoord. B.v. welke verkoopwaarde
moet worden gehanteerd: in bewoonde
toestand of vrij opleverbaar.
Deze kwestie is behandeld in het uitvoe
ringsbesluit, waarin is bepaald, dat de
waarde in het economisch verkeer moet
worden gesteld op die, welke aan het on
roerend goed dient te worden toegekend
indien de volle en onbezwaarde eigendom
zou kunnen worden overgedragen en de
verkrijger onmiddellijk en in volle omvang
in feitelijk gebruik zou kunnen nemen, met
andere woorden vrij opleverbaar.
Het vorenstaande samenvattend begint het
begrip „waarde in het economisch ver
keer" thans gestalte te krijgen: „Verkoop
waarde bij vrije oplevering".
Hiermede is dan echter slechts de eerste
vraag beantwoord. Er zal nog nader beke
ken moeten worden hoe een dergelijke ver
koopwaarde bepaald moet worden.
Deze vraag is eigenlijk nog moeilijker te
beantwoorden dan de eerste. Dit vindt
vooral daarin zijn oorzaak, dat op dat punt
een aanzienlijk minder eenduidige juris
prudentie bestaat. Deze zal zich nog die
nen te ontwikkelen bij de verdere invoe
ring van deze nieuwe Onroerend Goedbe
lasting.
Toch lijkt het mij noodzakelijk aan dit
punt bijzondere aandacht te besteden, om
dat daarmee samenhangt op welke wijze
dient te worden gehandeld bij de invulling
van het aangiftebiljet voor de Onroerend
Goedbelasting.
De verkoopwaarde van onroerend goed
kan in beginsel worden afgeleid uit de
prijzen, waarvoor vergelijkbare onroeren
de goederen worden gekocht en verkocht.
Mede aan de hand van plaatselijke om
standigheden kan een deskundige aldus
op redelijke wijze tot een prijsbepaling ko
men.
Een absoluut vereiste hiervoor is echter
dat voor dergelijk onroerend goed een
markt bestaat, waarop redelijk frequent
wordt gehandeld. Indien dat niet zo is, zul
len verschillende toevallige factoren inci
denteel de prijs bepalen, doch van een ob
jectieve verkoopwaarde zal dan geen
sprake zijn.
Met andere woorden deze methode van
prijsvergelijking om de verkoopwaarde vast
te stellen gaat alleen op bij courante on
roerende goederen.
Is een onroerend goed incourant dan is
deze methode onbruikbaar, omdat geen
vergelijkingsmateriaal beschikbaar is. In
die gevallen zullen andere wegen moeten
worden bewandeld om de verkoopwaarde
(of wellicht is het beter hier te spreken van
de „waarde in het economisch verkeer")
te bepalen.
Bijvoorbeeld een deel van de bankgebou
wen is incourant.
Dit geldt echter niet voor alle. Een aantal
(bij)kantoren is namelijk gevestigd in stan
daard-eenheden in winkelcentra of in pan
den, welke met een geringe verbouwing
tot kantoorruimte zijn ingericht. Dergelijke
kantoren hebben vaak terstond of soms na
kleine verbouwingen alternatieve aanwen
dingsmogelijkheden, waardoor zij als cou
rante panden kunnen worden aangemerkt.
De waardebepaling daarvan dient dus op
