35
huurprijsverhogingen
dynamische kostprijshuur
het programma. Op basis van de in 1974
verleende bouwvergunningen mag worden
verwacht dat in 1975 het bouwprogramma,
voor wat betreft de nieuwbouw, evenmin
zal worden gehaald. Het lange-termijnpro-
gramma voor de nieuwbouw komt dan dui
delijk in de knel. Nieuwbouw van woningen
zal dan ook nauwelijks bijdragen tot ver
mindering van de werkloosheid in de bouw.
Wat betreft de renovatie van woningen
plaatgen we grote vraagtekens bij de haal
baarheid van het ingrijpende programma.
Weliswaar zullen de financiële middelen
toereikend zijn, maar het organisatorische
kader is nog onvoldoende voor de nood
zakelijk geachte grootscheepse aanpak van
de renovatie. Daarbij zijn inbegrepen de
meestal tijdrovende procedures van in
spraak van de huidige en toekomstige be
woners en actiegroepen. De van de nieuw
bouw verschillende werkzaamheden bij de
renovatie van woningen vragen voorts een
enigszins andere aanpak dan die van de
huidige nieuwbouw.
Intussen is reeds van verschillende kanten
de vraag gesteld of renovatie wel die op
lossingen biedt voor de volkshuisvestings-
problematiek die men daarvan op allerlei
niveaus verwacht. Ongetwijfeld zal het op
stapel staande veelomvattende structuur
onderzoek voor de bouwnijverheid ook hier
in enig licht kunnen brengen.
Na een fel debat in de Tweede Kamer is
besloten de jaarlijkse huurverhogingen
met ingang van 1 juli 1975 te brengen op
8%, nadat deze in voorafgaande jaren
6 of 7% hadden bedragen. Deze grotere
huurprijsverhogingen zijn noodzakelijk om
de huurprijzen van bestaande woningen
niet nog verder te laten afwijken van die
van nieuwbouwwoningen.
Nu echter de stichtingskosten en de ex
ploitatiekosten van woningen jaarlijks met
12% of meer stijgen, zou een grotere
huurverhoging dan de voorgenomen 8%
noodzakelijk zijn. Daarbij gaat het dan niet
alleen om een harmonisch opgebouwd
huurpatroon voor nieuwe en bestaande wo
ningen, maar ook om het realiseren van
een voldoende rendement voor beleggers.
Wat betreft een harmonisch huurpatroon
zij opgemerkt dat de bewindslieden de
voorraad huurwoningen in een aantal kwa
liteitsklassen willen indelen, waarvoor ver
volgens minimumhuurprijzen zullen wor
den vastgesteld. Het waarderingssysteem
dat voor een dergelijke klasse-indeling
noodzakelijk is, moet nog worden ontwor
pen. De vraag kan worden gesteld of men
zich thans niet een geweldige rompslomp
op de hals haalt, waarbij vaak willekeur
niet kan worden uitgesloten. Bovendien
lijkt het tijdschip van invoering - 1 juli
1975 - zo dichtbij dat het nauwelijks nog
aannemelijk is dat een en ander nog ge
realiseerd kan worden; zeker niet in die
gevallen waar huurder en verhuurder het
niet eens zullen zijn over de indeling van
de woning in een bepaalde kwaliteitsklasse
en de daaruit voortvloeiende huurprijs. In
tussen blijft de onzekerheid niet alleen
voor de huurder maar ook voor de verhuur
der voortbestaan.
Met deze wijze van kostprijsberekening
wordt beoogd een „betere" spreiding van
de woonlasten in de tijd (50 jaar) te krij
gen, waarbij het voortduren van de in
flatie wordt ingebouwd. De spreiding be
tekent in feite een verschuiving van een
deel van de rentelasten naar de toekomst.
Met deze calculatiemethode wordt de aan-
vangshuur voor nieuwbouwwoningen bere
kend op 6.5% van de stichtingskosten.
Daarbij wordt uitgegaan van een stijging
van de huurprijzen met 8% per jaar, een
jaarlijkse toename van de exploitatielas
ten met 12% en een rendement van 10%.
De huurprijsverhogingen en de exploitatie
lasten gaven in het voorgaande reeds aan
leiding tot xritiek. Met betrekking tot het
rendement dat door de overheid wordt ge
garandeerd overeenkomstig het rendement
Zal de vernieuwbouw even „grootschalig"
aangepakt kunnen worden als de nieuw
bouw? (Foto's B. M. Stap)
op staatsleningen, zouden we moeten te
ruggaan naar de vraag waarom men over
gaat tot de exploitatie van huurwoningen.
Enerzijds moet dan worden gewezen op
het werkzaam zijn uitsluitend in het belang
van de volkshuisvesting (de woningcorpo
raties), anderzijds op de noodzaak tot het
beleggen van gelden om voldoende pen
sioenvoorzieningen te kunnen treffen. Wij
zouden ons hier willen beperken tot de
opmerking dat in de nota huur- en sub
sidiebeleid al deze exploitanten over een
kam worden geschoren, waarbij geen recht
wordt gedaan aan de specifieke proble
matiek van enerzijds woningcorporaties en
