23 II. nota huur-en subsidiebeleid 1974 In de periode 1974 tot en met 1978 wil de minister de volgende aantallen woningen in aanbouw laten nemen, (tussen haakjes de geraamde financieringsbehoefte in prij zen van 1973): in 1974 135.000 a 140.000 in 1975 130.000 a 135.000 in 1976 125.000 a 130.000 in 1977 en 1978 120.000 125.000 Binnen dit bouwprogramma wil de regering een verschuiving naar gemiddeld wat klei nere en goedkopere woningen realiseren (voor alleenstaanden, bejaarden, kleinere gezinnen, enzovoort). Voorts heeft de minister zich een taakstel lend programma voor de instandhouding en verbetering van woningen gesteld, dat naast de kleine verbeteringen aan 32.000 wo ningen in 1975 oplopend tot 44.000 in 1977, de ingrijpende verbetering van 27.000 wo ningen in 1974 omvat, hetgeen tot 51.000 woningen in 1977 zal oplopen. Daarvoor zijn de totale bouwkosten op 745 miljoen in 1974 (in prijzen van 1973) en op 1.240 miljoen in 1977 geraamd. In de nota wordt voorts ingegaan op de ac tiviteiten in de overige sectoren in de bouw. Hoewel we deze buiten het bestek van dit artikel willen houden, willen we er op wij zen, dat het door de regering verwachte bouwvolume in totaliteit nauwelijks enige stijging zal ondergaan. Aldus het totaal overziende zal het volume van de bouwproduktie in de komende jaren nauwelijks toenemen. Daarmede kan tevens een beeld gevormd worden omtrent de ont wikkeling van de werkgelegenheid in de bouwnijverheid. De werkgelegenheid uit gedrukt in manjaren bedroeg in 1973 en 1974 circa 300.000 manjaren en wordt door de minister voor de periode 1975 tot 1978 geraamd op 317.000 a 318.000 manjaren. Bij dit alles wijst de minister op de vele on zekere factoren, waarmede bij de prognose rekening moest worden gehouden. De nota eindigt met een regionale toereke ning van het bouwprogramma aan het noorden, het oosten, het zuiden en het westen van het land. Gaarne onderschrijven we de noodzaak van een meerjarenprogramma voor de bouw nijverheid. Dat dat echter moet berusten op zovele onzekere factoren, welke in een onderzoek naar de behoefte aan bouw werken tot uitdrukking hadden kunnen ko men, moet ten zeerste worden betreurd. Ten aanzien hiervan willen we wijzen op de nodige flexibiliteit welke in dit programma moet worden aangebracht, zodat wijzigin gen in het beeld van de behoefte aan bouw werken meteen kunnen worden ingebracht. Grote vraagtekens plaatsen we bij de aan tallen woningen, welke de minister voor neemt te gaan verbeteren. De geringe aan tallen verbeterde woningen in de vooraf gaande jaren maken ons ten aanzien daar van enigszins sceptisch. In hoofdstuk I van dit 166 pagina's omvat tende werkstuk geven de bewindslieden 7.665 miljoen) 7.750 miljoen) 7.460 miljoen) (voorlopig) 7.200 miljoen) een inventarisatie van de problemen rond de volkshuisvesting. Naast het kwalitatieve woningtekort (gebrek aan passende woon ruimte tegen een betaalbare prijs op de juiste plaatsen) wijzen de bewindslieden op een onevenredige lastenverdeling (huur prijs en wooncomfort stemmen wel over een, maar ze leggen een te groot beslag op het gezinsbudget bij velen van de bevol king), terwijl de vermogenssubsidie als een derde probleemgebied wordt omschreven. In dit verband komen aspecten van geld ontwaarding en spreiding van de investe ringskosten in de tijd ter sprake. Ten slotte noemen de bewindslieden als vierde probleemgebied de wooncultuur, waar het gaat om de invloed van de wissel werking tussen de mens en de gebouwde omgeving op het welzijn van individu, gezin en samenleving. Gezien deze probleemgebieden, wijzen de bewindslieden op de noodzaak van een structureel en geïntegreerd beleid, waarbij ze het wonen zien als een zogenaamd „merit-good". Dit betekent dat de overheid aan ieder het recht op een passende woon ruimte toekent, om welke reden de overheid het wonen niet kan overlaten aan het markt mechanisme (prijs van het wonen zou dan het resultaat zijn van de vraag en het aan bod). Dienaangaande zal, zo betoogt de nota, een doelbewust beleid gevoerd moe ten worden, dat er op gericht zal zijn het wonen te stimuleren als een van de belang rijkste bestedingscategorieën van de con sument. In hoofdstuk II, getiteld „Dynamisch en Sociaal huurbeleid" wordt aandacht ge schonken aan de huurprijzen. Het huur- prijzenbeleid zal gericht zijn op het tegen gaan van ongemotiveerde huurverschillen, alsmede op een voor een ieder duidelijke samenstelling van de huurprijs. In dat ver band, waar eenvoud en duidelijkheid de boventoon dienen te voeren, worden huur- liberalisatie en huurharmonisatie overboord gezet. Daarvoor in de plaats zal komen een klassestelsel van huurwoningen, waarin alle huurwoningen zullen worden ingedeeld naar een aantal punten dat aan een woning zal worden toegekend. De feitelijke uitwer king van dit klassestelsel zal nog plaats vinden, alsmede de daarbij behorende huur prijs (minimumprijs). Gezien het huidige relatief lage huurprijs- peil zal dan aanpassing noodzakelijk zijn. Daarvoor worden 3 soorten huurverhogin gen ingevoerd, welke zowel individueel als cumulatief kunnen worden toegepast: a. bindende huurverhogingen, welke door de verhuurder op basis van de klasse indeling, aan de huurder aangezegd kunnen worden, om een redelijke over eenstemming tussen woonwaarde en huurprijs te bereiken. b. verplichte huurverhogingen, welke door de overheid worden vastgesteld voor nog gesubsidieerde woningen, welke in de laatste 5 jaar zijn gebouwd. c. overeen te komen huurverhogingen voor overige woningen, te regelen in onder ling overleg tussen huurder en verhuur der. Om te komen tot oplossing van menings verschillen over de huurprijs, wordt een be langrijke plaats aan de Huuradviescommis sies toegekend, alsmede worden allerlei procedures aangegeven, welke de huurder kan aangaan als hij meent dat de huurver hogingen niet terecht zijn. Hoofdstuk III „Dynamisch calculeren van baten en lasten", begint met te stellen dat de overheid het verschil tussen kost- prijshuur en exploitatiekosten dient te over bruggen. Dan zal het subsidiebeleid het sluitstuk vormen van het te voeren huur beleid. Onder kostprijshuur wordt hier ver staan de op kostprijsbasis noodzakelijke aanvangshuur voor exploitatie van de wo ning in een markt waarin de overheid de trend van de algemeen aanvaardbare jaar lijkse huurverhogingen bepaalt. Deze de finitie wijkt duidelijk af van de in de nota Volkshuisvesting door ex-minister Udink gedefinieerde dynamische kostprijshuur, welke de op kostprijsbasis noodzakelijke aanvangshuur voor de exploitatie van de woning in een markt, waarin de trend van de jaarlijkse huurverhogingen wordt be paald door de ontwikkeling van de kosten van nieuwe woningen. Wordt in de laatste definitie meer de nadruk op economische factoren gelegd, in de de finitie van Gruijters staat de bemoeienis van de overheid met de volkshuisvesting centraal, hetgeen overeenstemt met het be schouwen van de woning als een merit- good. De dynamische kostprijscalculatie wordt bepaald door de te verwachten huuront- wikkeling, de hoogte en de stijging van de exploitatielasten en het noodzakelijk te bieden rendement. De bewindslieden stellen zich voor de jaar lijkse huurverhogingen vast te stellen op 8% (thans 6%), voorts gaan ze uit van een stijging van de exploitatielasten met 12% per jaar, waarbij een risicoreserve komt van 0,5%, terwijl ze een netto-rendement van 10 in het vooruitzicht stellen. Met deze cijfers berekenen zij de aanvangs huur op 6,5% van de stichtingskosten. Deze kostprijshuur is evenwel nog geen aanvaardbare vraaghuur, waarbij de kwali teit van de woning en de bewoner een be langrijke rol spelen. Het verschil tussen kostprijshuur en vraaghuur zal door sub sidiëring worden overbrugd. Anders dan de reeds geciteerde nota Volkshuisvesting, die in de toekomst uitslui tend subjectsubsidies wilde verstrekken, stellen de bewindslieden thans een meng-

Rabobank Bronnenarchief

blad 'Rabobank' | 1974 | | pagina 25