23
II. nota huur-en
subsidiebeleid 1974
In de periode 1974 tot en met 1978 wil de
minister de volgende aantallen woningen
in aanbouw laten nemen, (tussen haakjes
de geraamde financieringsbehoefte in prij
zen van 1973):
in 1974 135.000 a 140.000
in 1975 130.000 a 135.000
in 1976 125.000 a 130.000
in 1977 en 1978 120.000 125.000
Binnen dit bouwprogramma wil de regering
een verschuiving naar gemiddeld wat klei
nere en goedkopere woningen realiseren
(voor alleenstaanden, bejaarden, kleinere
gezinnen, enzovoort).
Voorts heeft de minister zich een taakstel
lend programma voor de instandhouding en
verbetering van woningen gesteld, dat naast
de kleine verbeteringen aan 32.000 wo
ningen in 1975 oplopend tot 44.000 in 1977,
de ingrijpende verbetering van 27.000 wo
ningen in 1974 omvat, hetgeen tot 51.000
woningen in 1977 zal oplopen.
Daarvoor zijn de totale bouwkosten op
745 miljoen in 1974 (in prijzen van 1973)
en op 1.240 miljoen in 1977 geraamd.
In de nota wordt voorts ingegaan op de ac
tiviteiten in de overige sectoren in de bouw.
Hoewel we deze buiten het bestek van dit
artikel willen houden, willen we er op wij
zen, dat het door de regering verwachte
bouwvolume in totaliteit nauwelijks enige
stijging zal ondergaan.
Aldus het totaal overziende zal het volume
van de bouwproduktie in de komende jaren
nauwelijks toenemen. Daarmede kan tevens
een beeld gevormd worden omtrent de ont
wikkeling van de werkgelegenheid in de
bouwnijverheid. De werkgelegenheid uit
gedrukt in manjaren bedroeg in 1973 en
1974 circa 300.000 manjaren en wordt door
de minister voor de periode 1975 tot 1978
geraamd op 317.000 a 318.000 manjaren. Bij
dit alles wijst de minister op de vele on
zekere factoren, waarmede bij de prognose
rekening moest worden gehouden.
De nota eindigt met een regionale toereke
ning van het bouwprogramma aan het
noorden, het oosten, het zuiden en het
westen van het land.
Gaarne onderschrijven we de noodzaak van
een meerjarenprogramma voor de bouw
nijverheid. Dat dat echter moet berusten op
zovele onzekere factoren, welke in een
onderzoek naar de behoefte aan bouw
werken tot uitdrukking hadden kunnen ko
men, moet ten zeerste worden betreurd.
Ten aanzien hiervan willen we wijzen op de
nodige flexibiliteit welke in dit programma
moet worden aangebracht, zodat wijzigin
gen in het beeld van de behoefte aan bouw
werken meteen kunnen worden ingebracht.
Grote vraagtekens plaatsen we bij de aan
tallen woningen, welke de minister voor
neemt te gaan verbeteren. De geringe aan
tallen verbeterde woningen in de vooraf
gaande jaren maken ons ten aanzien daar
van enigszins sceptisch.
In hoofdstuk I van dit 166 pagina's omvat
tende werkstuk geven de bewindslieden
7.665 miljoen)
7.750 miljoen)
7.460 miljoen)
(voorlopig) 7.200 miljoen)
een inventarisatie van de problemen rond
de volkshuisvesting. Naast het kwalitatieve
woningtekort (gebrek aan passende woon
ruimte tegen een betaalbare prijs op de
juiste plaatsen) wijzen de bewindslieden op
een onevenredige lastenverdeling (huur
prijs en wooncomfort stemmen wel over
een, maar ze leggen een te groot beslag op
het gezinsbudget bij velen van de bevol
king), terwijl de vermogenssubsidie als een
derde probleemgebied wordt omschreven.
In dit verband komen aspecten van geld
ontwaarding en spreiding van de investe
ringskosten in de tijd ter sprake.
Ten slotte noemen de bewindslieden als
vierde probleemgebied de wooncultuur,
waar het gaat om de invloed van de wissel
werking tussen de mens en de gebouwde
omgeving op het welzijn van individu, gezin
en samenleving.
Gezien deze probleemgebieden, wijzen de
bewindslieden op de noodzaak van een
structureel en geïntegreerd beleid, waarbij
ze het wonen zien als een zogenaamd
„merit-good". Dit betekent dat de overheid
aan ieder het recht op een passende woon
ruimte toekent, om welke reden de overheid
het wonen niet kan overlaten aan het markt
mechanisme (prijs van het wonen zou dan
het resultaat zijn van de vraag en het aan
bod). Dienaangaande zal, zo betoogt de
nota, een doelbewust beleid gevoerd moe
ten worden, dat er op gericht zal zijn het
wonen te stimuleren als een van de belang
rijkste bestedingscategorieën van de con
sument.
In hoofdstuk II, getiteld „Dynamisch en
Sociaal huurbeleid" wordt aandacht ge
schonken aan de huurprijzen. Het huur-
prijzenbeleid zal gericht zijn op het tegen
gaan van ongemotiveerde huurverschillen,
alsmede op een voor een ieder duidelijke
samenstelling van de huurprijs. In dat ver
band, waar eenvoud en duidelijkheid de
boventoon dienen te voeren, worden huur-
liberalisatie en huurharmonisatie overboord
gezet. Daarvoor in de plaats zal komen een
klassestelsel van huurwoningen, waarin
alle huurwoningen zullen worden ingedeeld
naar een aantal punten dat aan een woning
zal worden toegekend. De feitelijke uitwer
king van dit klassestelsel zal nog plaats
vinden, alsmede de daarbij behorende huur
prijs (minimumprijs).
Gezien het huidige relatief lage huurprijs-
peil zal dan aanpassing noodzakelijk zijn.
Daarvoor worden 3 soorten huurverhogin
gen ingevoerd, welke zowel individueel als
cumulatief kunnen worden toegepast:
a. bindende huurverhogingen, welke door
de verhuurder op basis van de klasse
indeling, aan de huurder aangezegd
kunnen worden, om een redelijke over
eenstemming tussen woonwaarde en
huurprijs te bereiken.
b. verplichte huurverhogingen, welke door
de overheid worden vastgesteld voor
nog gesubsidieerde woningen, welke in
de laatste 5 jaar zijn gebouwd.
c. overeen te komen huurverhogingen voor
overige woningen, te regelen in onder
ling overleg tussen huurder en verhuur
der.
Om te komen tot oplossing van menings
verschillen over de huurprijs, wordt een be
langrijke plaats aan de Huuradviescommis
sies toegekend, alsmede worden allerlei
procedures aangegeven, welke de huurder
kan aangaan als hij meent dat de huurver
hogingen niet terecht zijn.
Hoofdstuk III „Dynamisch calculeren van
baten en lasten", begint met te stellen
dat de overheid het verschil tussen kost-
prijshuur en exploitatiekosten dient te over
bruggen. Dan zal het subsidiebeleid het
sluitstuk vormen van het te voeren huur
beleid. Onder kostprijshuur wordt hier ver
staan de op kostprijsbasis noodzakelijke
aanvangshuur voor exploitatie van de wo
ning in een markt waarin de overheid de
trend van de algemeen aanvaardbare jaar
lijkse huurverhogingen bepaalt. Deze de
finitie wijkt duidelijk af van de in de nota
Volkshuisvesting door ex-minister Udink
gedefinieerde dynamische kostprijshuur,
welke de op kostprijsbasis noodzakelijke
aanvangshuur voor de exploitatie van de
woning in een markt, waarin de trend van
de jaarlijkse huurverhogingen wordt be
paald door de ontwikkeling van de kosten
van nieuwe woningen.
Wordt in de laatste definitie meer de nadruk
op economische factoren gelegd, in de de
finitie van Gruijters staat de bemoeienis
van de overheid met de volkshuisvesting
centraal, hetgeen overeenstemt met het be
schouwen van de woning als een merit-
good.
De dynamische kostprijscalculatie wordt
bepaald door de te verwachten huuront-
wikkeling, de hoogte en de stijging van de
exploitatielasten en het noodzakelijk te
bieden rendement.
De bewindslieden stellen zich voor de jaar
lijkse huurverhogingen vast te stellen op
8% (thans 6%), voorts gaan ze uit van een
stijging van de exploitatielasten met 12%
per jaar, waarbij een risicoreserve komt van
0,5%, terwijl ze een netto-rendement van
10 in het vooruitzicht stellen.
Met deze cijfers berekenen zij de aanvangs
huur op 6,5% van de stichtingskosten.
Deze kostprijshuur is evenwel nog geen
aanvaardbare vraaghuur, waarbij de kwali
teit van de woning en de bewoner een be
langrijke rol spelen. Het verschil tussen
kostprijshuur en vraaghuur zal door sub
sidiëring worden overbrugd.
Anders dan de reeds geciteerde nota
Volkshuisvesting, die in de toekomst uitslui
tend subjectsubsidies wilde verstrekken,
stellen de bewindslieden thans een meng-