31 andere vormen van erfpacht voorbeeld voordelen van erfpacht trekkelijk is om een erf met gebouwen in volle eigendom te hebben terwijl hij op de voor het bedrijf benodigde grond slechts een tijdelijk gebruiksrecht heeft. De execu- tiewaarde van zo'n erf plus gebouwen is zeker wanneer de gebouwen zijn ingericht voor de melkveehouderij relatief laag. De canon die jaarlijks aan de Grondbank moet worden betaald, bedraagt 3,5 van de koopsom plus kosten waarvoor de Grondbank de betreffende grond heeft ge kocht. Na 13 erfpachtjaren wordt de canon aangepast in evenredigheid met de ver andering van het gemiddelde prijsniveau van de grond in het betreffende gebied ge durende de verstreken periode van 13 jaar. Behalve de canon komen ook alle eige- naarslasten die op de grond drukken voor rekening van de erfpachter. Na het verstrij ken van de periode van 26 jaar bestaat voor de erfpachter niet in alle gevallen de moge lijkheid tot verlengen. De conclusie ten aanzien van de grond bank is voorshands, dat er nogal wat be perkende condities zijn waardoor de Grond bank lang niet in alle gevallen kan worden ingeschakeld. Anderzijds maken de uitslui ting van de bedrijfsgebouwen en de be perkte mogelijkheden tot verlenging na de termijn van 26 jaar dat de animo om van de Grondbank gebruik te maken niet bij alle ondernemers aanwezig zal zijn. Ten slotte de vraag voor welke prijs de Grondbank be reid is de grond te kopen. Dit laatste punt legt thans een zeer sterke beperking op de activiteiten van de Grondbank. Indien het huidige beeld wordt voortgezet, zal men dan ook niet mogen verwachten dat de Grondbank van de grond komt. Bovenstaande beschouwing over de Grond bank zou de indruk kunnen wekken dat de erfpacht geen betekenis heeft voor de fi- nancieringsproblematiek in de landbouw. Deze zienswijze zou niet alleen voorbarig zijn maar wellicht ook onjuist. Men dient zich te realiseren dat bij een erfpachtover eenkomst een grote mate van vrijheid be staat om de inhoud van het contract aan te passen bij de behoefte van zowel de eigenaar als van de erfpachter. Wanneer men voorts bedenkt hoe groot het verschil in kosten thans is tussen grond op eigendomsbasis en op pachtbasis, dan is het duidelijk dat in de praktijk behoefte be staat aan een middenweg. Deze midden weg kan worden gerealiseerd door mid del van erfpacht. Dit houdt dus in dat de kosten voor de erfpachter hoger zijn dan bij normale pacht, maar toch aanmerkelijk lager dan bij eigendom het geval zou zijn. Bovendien kunnen bij erfpacht nog be paalde nevenvoordelen worden behaald in vergelijking met pacht. Aan de hand van het volgende voorbeeld zal dit nader worden toegelicht. Een belegger bezit een boerderij met 25 ha land. Hij vraagt zich af in hoeverre erfpacht voor hem aantrekkelijker kan zijn dan ver pachten van het bedrijf. Bij normale pacht zou de pachtvergoeding per ha kunnen bedragen 240,-, voor de grond en 120,- voor de gebouwen, in to taal dus 9.000,-. Hier gaan de eigenaars- lasten (waterschapslasten, assurantie, on roerend goed-belasting en onderhoud) af, waardoor als netto pacht overblijft 6.000,-. Bij een geschatte vrije verkeerswaarde voor dit bedrijf van 400.000,- betekent dat een netto rendement van 1V2 Bij erfpacht moet worden gedacht aan een overeenkomst voor minimaal 26 jaar. Ten einde onzekerheden inzake toekomstige verlenging uit te sluiten verdient het de voorkeur een overeenkomst te sluiten die loopt tot het moment dat de erfpachter 65 jaar wordt. Indien de aspirant erfpachter bij voorbeeld 30 jaar is, zou een contract kun nen worden gesloten voor 35 jaar. Voorts is het wenselijk dat de erfpachter volledige vrijheid van handelen heeft ten aanzien van de gebouwen. Dit kan worden gerealiseerd doordat de erfpachter bij de aanvang de gebouwen (zonder grond) koopt, waar tegenover de eigenaar de ver plichting aanvaardt om na 35 jaar de taxa tiewaarde van de dan aanwezige gebou wen aan de afgaande erfpachter te betalen. Stel, dat de gebouwen thans een waarde hebben van 100.000,- dan kan de eige naar dit bedrag op een andere wijze gaan beleggen. Dat hij na 35 jaar de waarde van de dan aanwezige gebouwen moet betalen is geen probleem, want hij kan tegen die tijd of het hele bedrijf verkopen of alleen de gebou wen laten overnemen door een nieuwe erf pachter. Ten slotte de vraag hoe de canon moet wor den vastgesteld. Daarbij kan rekening wor den gehouden met het feit dat de erfpach ter behalve de bedrijfsinventaris ook de ge bouwen moet financieren en dientenge volge wellicht een flink bedrag zal moeten lenen. Bij een lening zijn de rentelasten in de aan vang het hoogst om daarna als gevolg van de jaarlijkse aflossing te dalen. In verband hiermede zal de erfpachter het wellicht op prijs stellen dat de canon vooral in het begin niet al te hoog is. Dit kan wor den gerealiseerd door de canon bijvoor beeld te koppelen aan het indexcijfer van de kosten van levensonderhoud. Voor het geval dat eigenaar en erfpachter dit sys teem te onzeker of te omslachtig vinden, is ook wel een ander systeem denkbaar. Bij voorbeeld een jaarlijkse verhoging van de canon met een vast bedrag van 1.000,-. Wanneer de canon daarbij in het eerste jaar op bijvoorbeeld 4.000,- wordt gesteld, loopt de canon met een jaarlijkse verhoging van 1.000,- op tot 38.000,- in het laatste jaar. De kosten van het onroerend goed gaan bij een rentevoet van 10 voor de erfpach ter in het eerste jaar bedragen 4.000,- 10 van 100.000,- 14.000,-. Daarbij komen nog de eigenaarslasten. De jaarlijkse stijging van de canon kan gedeel telijk of zelfs geheel worden gecompen seerd door jaarlijks een bedrag op de lo pende leningen af te lossen, hetgeen leidt tot vermindering van de rentelast. Op deze wijze verkrijgt de erfpachter een accepta bele financiering, weliswaar duurder dan pacht, maar toch nog aanzienlijk goedko per dan op basis van eigendom. In het laat ste geval zou zijn jaarlijkse rentelast name lijk bedragen 10 van 400.000,-; dus 26.000,- per jaar meer dan hij als erfpach ter moet betalen. Daarenboven zou hij ook nog meer moeten aflossen dan in het geval van erfpacht. Uit het bovenstaande voorbeeld blijkt dui delijk dat erfpacht een beter rendement verschaft aan de eigenaar dan normale pacht. Het bedrag dat vrijkomt uit de overdracht van de gebouwen kan zodanig worden be legd, dat alleen al hieruit een grotere jaar lijkse bate wordt verkregen dan de bruto pachtsom voor de hele boerderij. Boven dien komen de eigenaarslasten geheel voor rekening van de erfpachter. Voorts zijn ook de kosten van het beheer voor de eigenaar sterk verminderd. Indien wordt gekozen voor het systeem van vaste verhogingen van de canon kan men zelfs stellen dat de eigenaar vrijwel niets meer voor het be heer hoeft te doen. Berekend werd dat de financiële lasten voor de gebruiker op basis van volle eigen dom aanzienlijk hoger zijn dan op basis van erfpacht. In ons voorbeeld bedraagt het verschil in jaarlijkse lasten ruim 1.000,- per ha. Dit verschil is zelfs zodanig groot dat alleen uitgesproken kapitaalkrachtige personen in staat zouden zijn de boerderij te kopen. De financiële lasten op basis van erfpacht zijn weliswaar een stuk hoger dan bij pacht, maar deze meerdere lasten kun nen in het algemeen bij een goede bedrijfs voering worden opgebracht. Tegenover de meerdere kosten van erf pacht in vergelijking met pacht staan voor de gebruiker ook enkele voordelen. Name lijk in de eerste plaats het voordeel dat hij de vrije beschikking krijgt over de ge bouwen. Hieronder moet ook worden ge rekend de vrijheid om de gebouwen te mo derniseren, af te breken en nieuwe ge bouwen te stichten voorzover dit alles nodig mocht zijn voor de normale uitoefening van het landbouwbedrijf of voor eigen be woning. Om de eigenaar te beveiligen tegen de con sequenties van buitensporige bouwactivi teiten van de erfpachter zou men in het erfpachtcontract bijvoorbeeld de bepaling kunnen opnemen, dat bij het einde van de erfpachtovereenkomst de eigenaar de taxatiewaarde van de gebouwen aan de af gaande erfpachter zal betalen voorzover deze de taxatiewaarde van de grond op dat tijdstip niet te boven gaat. Een tweede voordeel van een erfpacht overeenkomst is voor de erfpachter gelegen in de lange termijn waarvoor het erfpacht- recht wordt gevestigd, speciaal wanneer de overeenkomst doorloopt tot de 65-jarige vervolg op pagina 38

Rabobank Bronnenarchief

blad 'Rabobank' | 1974 | | pagina 33