31
andere vormen van erfpacht
voorbeeld
voordelen van erfpacht
trekkelijk is om een erf met gebouwen in
volle eigendom te hebben terwijl hij op de
voor het bedrijf benodigde grond slechts
een tijdelijk gebruiksrecht heeft. De execu-
tiewaarde van zo'n erf plus gebouwen is
zeker wanneer de gebouwen zijn ingericht
voor de melkveehouderij relatief laag.
De canon die jaarlijks aan de Grondbank
moet worden betaald, bedraagt 3,5 van
de koopsom plus kosten waarvoor de
Grondbank de betreffende grond heeft ge
kocht. Na 13 erfpachtjaren wordt de canon
aangepast in evenredigheid met de ver
andering van het gemiddelde prijsniveau
van de grond in het betreffende gebied ge
durende de verstreken periode van 13 jaar.
Behalve de canon komen ook alle eige-
naarslasten die op de grond drukken voor
rekening van de erfpachter. Na het verstrij
ken van de periode van 26 jaar bestaat voor
de erfpachter niet in alle gevallen de moge
lijkheid tot verlengen.
De conclusie ten aanzien van de grond
bank is voorshands, dat er nogal wat be
perkende condities zijn waardoor de Grond
bank lang niet in alle gevallen kan worden
ingeschakeld. Anderzijds maken de uitslui
ting van de bedrijfsgebouwen en de be
perkte mogelijkheden tot verlenging na de
termijn van 26 jaar dat de animo om van de
Grondbank gebruik te maken niet bij alle
ondernemers aanwezig zal zijn. Ten slotte
de vraag voor welke prijs de Grondbank be
reid is de grond te kopen. Dit laatste punt
legt thans een zeer sterke beperking op de
activiteiten van de Grondbank. Indien het
huidige beeld wordt voortgezet, zal men
dan ook niet mogen verwachten dat de
Grondbank van de grond komt.
Bovenstaande beschouwing over de Grond
bank zou de indruk kunnen wekken dat de
erfpacht geen betekenis heeft voor de fi-
nancieringsproblematiek in de landbouw.
Deze zienswijze zou niet alleen voorbarig
zijn maar wellicht ook onjuist. Men dient
zich te realiseren dat bij een erfpachtover
eenkomst een grote mate van vrijheid be
staat om de inhoud van het contract aan
te passen bij de behoefte van zowel de
eigenaar als van de erfpachter.
Wanneer men voorts bedenkt hoe groot het
verschil in kosten thans is tussen grond op
eigendomsbasis en op pachtbasis, dan is
het duidelijk dat in de praktijk behoefte be
staat aan een middenweg. Deze midden
weg kan worden gerealiseerd door mid
del van erfpacht. Dit houdt dus in dat de
kosten voor de erfpachter hoger zijn dan
bij normale pacht, maar toch aanmerkelijk
lager dan bij eigendom het geval zou zijn.
Bovendien kunnen bij erfpacht nog be
paalde nevenvoordelen worden behaald in
vergelijking met pacht. Aan de hand van het
volgende voorbeeld zal dit nader worden
toegelicht.
Een belegger bezit een boerderij met 25 ha
land. Hij vraagt zich af in hoeverre erfpacht
voor hem aantrekkelijker kan zijn dan ver
pachten van het bedrijf.
Bij normale pacht zou de pachtvergoeding
per ha kunnen bedragen 240,-, voor de
grond en 120,- voor de gebouwen, in to
taal dus 9.000,-. Hier gaan de eigenaars-
lasten (waterschapslasten, assurantie, on
roerend goed-belasting en onderhoud) af,
waardoor als netto pacht overblijft 6.000,-.
Bij een geschatte vrije verkeerswaarde voor
dit bedrijf van 400.000,- betekent dat een
netto rendement van 1V2
Bij erfpacht moet worden gedacht aan een
overeenkomst voor minimaal 26 jaar. Ten
einde onzekerheden inzake toekomstige
verlenging uit te sluiten verdient het de
voorkeur een overeenkomst te sluiten die
loopt tot het moment dat de erfpachter 65
jaar wordt. Indien de aspirant erfpachter bij
voorbeeld 30 jaar is, zou een contract kun
nen worden gesloten voor 35 jaar.
Voorts is het wenselijk dat de erfpachter
volledige vrijheid van handelen heeft ten
aanzien van de gebouwen. Dit kan worden
gerealiseerd doordat de erfpachter bij
de aanvang de gebouwen (zonder grond)
koopt, waar tegenover de eigenaar de ver
plichting aanvaardt om na 35 jaar de taxa
tiewaarde van de dan aanwezige gebou
wen aan de afgaande erfpachter te betalen.
Stel, dat de gebouwen thans een waarde
hebben van 100.000,- dan kan de eige
naar dit bedrag op een andere wijze gaan
beleggen.
Dat hij na 35 jaar de waarde van de dan
aanwezige gebouwen moet betalen is geen
probleem, want hij kan tegen die tijd of het
hele bedrijf verkopen of alleen de gebou
wen laten overnemen door een nieuwe erf
pachter.
Ten slotte de vraag hoe de canon moet wor
den vastgesteld. Daarbij kan rekening wor
den gehouden met het feit dat de erfpach
ter behalve de bedrijfsinventaris ook de ge
bouwen moet financieren en dientenge
volge wellicht een flink bedrag zal moeten
lenen.
Bij een lening zijn de rentelasten in de aan
vang het hoogst om daarna als gevolg van
de jaarlijkse aflossing te dalen.
In verband hiermede zal de erfpachter het
wellicht op prijs stellen dat de canon vooral
in het begin niet al te hoog is. Dit kan wor
den gerealiseerd door de canon bijvoor
beeld te koppelen aan het indexcijfer van
de kosten van levensonderhoud. Voor het
geval dat eigenaar en erfpachter dit sys
teem te onzeker of te omslachtig vinden, is
ook wel een ander systeem denkbaar. Bij
voorbeeld een jaarlijkse verhoging van de
canon met een vast bedrag van 1.000,-.
Wanneer de canon daarbij in het eerste
jaar op bijvoorbeeld 4.000,- wordt gesteld,
loopt de canon met een jaarlijkse verhoging
van 1.000,- op tot 38.000,- in het laatste
jaar.
De kosten van het onroerend goed gaan
bij een rentevoet van 10 voor de erfpach
ter in het eerste jaar bedragen 4.000,-
10 van 100.000,- 14.000,-.
Daarbij komen nog de eigenaarslasten. De
jaarlijkse stijging van de canon kan gedeel
telijk of zelfs geheel worden gecompen
seerd door jaarlijks een bedrag op de lo
pende leningen af te lossen, hetgeen leidt
tot vermindering van de rentelast. Op deze
wijze verkrijgt de erfpachter een accepta
bele financiering, weliswaar duurder dan
pacht, maar toch nog aanzienlijk goedko
per dan op basis van eigendom. In het laat
ste geval zou zijn jaarlijkse rentelast name
lijk bedragen 10 van 400.000,-; dus
26.000,- per jaar meer dan hij als erfpach
ter moet betalen. Daarenboven zou hij ook
nog meer moeten aflossen dan in het geval
van erfpacht.
Uit het bovenstaande voorbeeld blijkt dui
delijk dat erfpacht een beter rendement
verschaft aan de eigenaar dan normale
pacht.
Het bedrag dat vrijkomt uit de overdracht
van de gebouwen kan zodanig worden be
legd, dat alleen al hieruit een grotere jaar
lijkse bate wordt verkregen dan de bruto
pachtsom voor de hele boerderij. Boven
dien komen de eigenaarslasten geheel voor
rekening van de erfpachter. Voorts zijn ook
de kosten van het beheer voor de eigenaar
sterk verminderd. Indien wordt gekozen
voor het systeem van vaste verhogingen
van de canon kan men zelfs stellen dat de
eigenaar vrijwel niets meer voor het be
heer hoeft te doen.
Berekend werd dat de financiële lasten
voor de gebruiker op basis van volle eigen
dom aanzienlijk hoger zijn dan op basis van
erfpacht. In ons voorbeeld bedraagt het
verschil in jaarlijkse lasten ruim 1.000,-
per ha. Dit verschil is zelfs zodanig groot
dat alleen uitgesproken kapitaalkrachtige
personen in staat zouden zijn de boerderij
te kopen. De financiële lasten op basis van
erfpacht zijn weliswaar een stuk hoger dan
bij pacht, maar deze meerdere lasten kun
nen in het algemeen bij een goede bedrijfs
voering worden opgebracht.
Tegenover de meerdere kosten van erf
pacht in vergelijking met pacht staan voor
de gebruiker ook enkele voordelen. Name
lijk in de eerste plaats het voordeel dat hij
de vrije beschikking krijgt over de ge
bouwen. Hieronder moet ook worden ge
rekend de vrijheid om de gebouwen te mo
derniseren, af te breken en nieuwe ge
bouwen te stichten voorzover dit alles nodig
mocht zijn voor de normale uitoefening
van het landbouwbedrijf of voor eigen be
woning.
Om de eigenaar te beveiligen tegen de con
sequenties van buitensporige bouwactivi
teiten van de erfpachter zou men in het
erfpachtcontract bijvoorbeeld de bepaling
kunnen opnemen, dat bij het einde van de
erfpachtovereenkomst de eigenaar de
taxatiewaarde van de gebouwen aan de af
gaande erfpachter zal betalen voorzover
deze de taxatiewaarde van de grond op dat
tijdstip niet te boven gaat.
Een tweede voordeel van een erfpacht
overeenkomst is voor de erfpachter gelegen
in de lange termijn waarvoor het erfpacht-
recht wordt gevestigd, speciaal wanneer
de overeenkomst doorloopt tot de 65-jarige
vervolg op pagina 38